Totalentreprise som kontraktsform

Ved beskrevet entreprise (NS 8405 eller NS 8406) skal entreprenøren gi pris på de postene som oppdragsgiver har beskrevet. Da beskrives den enkelte post hor det angis med en foreløpig beregnet mengde som skal avregnes med endelige mengder i sluttoppgjøret. Avtales det faste mengder (NS 8405 pkt. 25.2) overtar entreprenøren ansvaret for at de beregnede mengder er korrekt.

I en totalentreprise er det ikke spørsmål om mengder på de enkelte poster. Konsekvensen av at det er valgt en totalentrepriseform er nettopp at entreprenøren har ansvaret både for eventuelle uteglemte poster og at beregnede mengder kan gi overraskelser.

Tilsvarende for de løsninger som totalentreprenøren velger. Entreprenøren har påtatt seg ansvaret for de materialer han benytter og de tekniske løsninger han velger oppfyller avtalte funksjoner og relevante offentligrettslige krav. Blant annet innebærer det at entreprenøren må kunne dokumentere at valgte tekniske løsninger og materialer er godkjente for norske forhold. Normalt skjer det ved at det benyttes pre-aksepterte løsninger. Alternativet til pre-aksepterte løsninger er at det utarbeides en analyse om for aktuelle produkt eller løsning – noe som i de fleste tilfeller blir uforholdsmessig kostbart. Produsentens produktbeskrivelse eller en uttalelse fra en konsulent vil som utgangspunkt ikke være tilstrekkelig.

I den grad entreprenøren ikke kan fremskaffe tilstrekkelig dokumentasjon på det leverte foreligger det en «mangel», selv om resultatet tilsynelatende oppfyller funksjonskravene i entreprisen.

Kort oppsummert kan dette uttrykkes slik at entreprenøren påtar seg et større ansvar ved totalentreprise sammenholdt med at byggherre mister en del av styringen på materialvalg og tekniske løsninger.

Forenklet kan det sies slik at totalentreprise er best egnet når byggherre har kommet så langt at han har funnet ut hva han vil ha, men ønsker ikke å detaljprosjektere hvordan han skal komme frem til resultatet. Ofte har byggherre gjennomført et forprosjekt og ofte søkt rammesøknad, men ikke prosjektert detaljene utover det.

Funksjonsbeskrivelsen kan være så enkel som å angi at det skal være en skolebygning med 20 klasserom med tilhørende nødvendige fasiliteter, men da gjerne i kombinasjon med et referanseprosjekt til en annen skole som allerede er bygget. Da har man gjerne en referansebefaring med tilhørende protokoll for å vise hva man særlig ønskes fremhevet.

For tekniske underentreprise benyttes gjerne NS 8417 (totalunderentreprise) uavhengig av om hovedentreprisen er en totalentreprise eller ikke. Her er det ofte bare konkrete krav til resultat i form av offentligrettslige krav og eventuelle tilleggskrav som skal oppfylles. Totalunderentreprenøren vil ofte besitte en kompetanse til å velge både tekniske løsninger og materialvalg som hovedentreprenøren verken vil eller kan prosjektere.

Ikke sjelden har byggherre angitt spesielle materialvalg eller spesielle løsninger. Totalentreprenøren har imidlertid fortsatt ansvar for at de løsninger eller materialvalg byggherre ønsker oppfyller de funksjonskravene som følger av kontrakten. Her har totalentreprenøren et «kontrollansvar».

Ønsker totalentreprenøren å gjøre unntak for ett eller flere funksjonskrav i sitt tilbud, må han klart og tydelig tilkjennegi dette i selve tilbudsbrevet eller ta det inn i selve kontraktsdokumentet. Har totalentreprenøren beskrevet hvilke løsning eller hvilke materialer han ønsker å benytte, foreligger det fortsatt en «mangel» dersom han ikke i selve tilbudsbrevet eller i kontraktsdokumentet har presisert at ett eller flere funksjonskrav derved ikke blir oppfylt.

Ikke sjelden inngir entreprenøren et tilbud hvor han konkret angir i poster hva han vil levere og hvilke mengder han beregner når han inngir sitt tilbud.

Dette er i utgangspunktet uinteressant for byggherre. Byggherre har krav på å få levert et resultat som oppfyller de funksjonskravene som følger av kontrakten. Som det fremgår av det jeg allerede har skrevet over – totalentreprenørens ansvar for uteglemte poster, mengder eller uheldige materialvalg/tekniske løsninger vil normalt ikke bli påvirket av en slik oppregning i den grad funksjonskravene ikke er oppfylt.

Valg mellom totalentreprise (NS 8407) og utførelsesentreprise (NS 8405 / NS 8406)

Som utgangspunkt kan det sies at totalentreprise er best egnet der byggherre har angitt en funksjon, men hvor byggherre vil overlate til entreprenøren å finne de mest egnede løsninger for å komme frem til ønsket resultat.

Fordelen for byggherre er at han i stor grad ikke har risikoen for endringer og tillegg som viser seg nødvendige. Byggherren får på den måten en bedre budsjettkontroll. Ulempen for byggherre er at han ofte kan bli overrasket av totalentreprenørens valg av materialer eller tekniske løsninger. Byggherre hadde ikke tenkt seg at korridorene på skolen skulle få åpen himling, og det å endre det til nedsenket himling i etterkant blir fort uforholdsmessig dyrt.

For entreprenøren er ulempen i stor grad at han selv har ansvaret for prosjekteringsfeil og andre overraskelser i prosjektet. Han må derfor i sin prising ta høyde for tillegg som han må forvente vil komme. Samtidig har han fått rett til å velge billigere materialer, finne smartere/billigere løsninger enn det ellers ville ha blitt.

Disse ulike hensyn må veies mot hverandre når det skal velges entrepriseform.

Totalentreprise i 10 artikler (NS 8407/ NS 8417)

Vi bistår klienter over hele landet.