Totalentreprise – rutiner før oppstart

Ikke sjelden har byggherre spesielle krav i kontrakten som totalentreprenøren må være oppmerksom på. Det kan være avvik i kontraktsrekkefølgen i NS 8407 pkt. 2.1 hvor mange oppdragsgivere endrer rangeringen slik tilbudsforespørselen får rangering over totalentreprenørens tilbud. I en slik situasjon må partene diskutere konsekvensen det har for entreprisen. Forbehold eller forutsetninger totalentreprenøren har tatt i sitt tilbud kan i et slikt tilfelle bli satt ut av spill.

Ofte setter byggherre krav om at tilleggs- og endringsarbeider skal være skriftlig bestilt for at disse skal kunne bli honorert. I en slik situasjon bør entreprenørens plikt til å iverksette tilleggs- eller endringsarbeider også endres, slik at plikten til å utføre tilleggsarbeider først inntrer når skriftlig bestilling er mottatt. Samtidig må totalentreprenøren være konsekvent dersom kontrakten har en slik bestemmelse. Totalentreprenøren bør da vente med å iverksette endringene, og eventuelt melde stans og fristforlengelse inntil skriftlig bestilling er mottatt. I motsatt tilfelle vil totalentreprenøren lett miste retten til å få betalt for det arbeidet han utfører.

«Back-to-back»–klausuler er ikke en uvanlig. Hensikten er å avtale at underentreprenøren bare får betalt om hovedentreprenøren får betalt fra byggherre. Dette gir imidlertid stort rom for hovedentreprenøren til å bortforhandle underentreprenørens krav på tillegg, for selv å beholde sine egne tillegg i sluttoppgjørsdiskusjoner med byggherre. Her må underentreprenøren vurdere hvilke risikoen en slik klausul vil medføre for ham.

Setningen «Entreprenøren har ansvaret for skader han påfører andre entreprenører» er heller ikke uvanlig i de generelle betingelsene hovedentreprenørene har som vedlagte standardvilkår overfor sine underentreprenører. Det er et vesentlig avvik fra NS-standarden ved at totalunderentreprenøren derved blir ansvarlig for skader han påfører bygget selv om han er helt uskyldig i årsaken. Dette ansvaret har ikke underentreprenøren dekning for i sin ansvarsforsikring og bør derfor unngås. Hertil er bestemmelsen unødvendig fordi hovedentreprenøren vil ha forsikring for en slik skade i motsetning til underentreprenøren som da ikke vil ha slik forsikringsdekning.

Et godt forberedt oppstartmøte vil være viktig for å ha et godt samarbeid og et vellykket prosjekt.

Oppstartmøte skal være en foranledning til å sjekke hverandres forsikringer, godkjennelser dersom det ikke er gjort tidligere, andre nødvendige tillatelser, gjennomgå SHA- og HMA-planer m.v. Videre bør arbeids- og lønnsvilkår gjennomgås, samt alle andre formelle forhold som skal være på plass av formaliteter. Mangelfull kontroll av formaliteter kan medføre alt fra et dårlig klima mellom partene til byggestans med betydelige konsekvenser for begge parter.

Sentralt er hvilke frister som skal gjelde for avviksmeldinger og hvilke konsekvenser en oversittelse av fristene skal ha. Det kan være frister for å melde avvik i form av forsinkelse fra oppdragsgivers medvirkning, og konsekvensen av for sein melding eller svar på avviksmeldinger. Dette kommer jeg tilbake til i artikkel 5 i denne artikkelserien, men det er viktig at partene diskuterer hvilke skjemaer som skal benyttes og konsekvenser av for seine meldinger eller svar på meldinger. Dette er forhold som ofte medfører komplikasjoner, misforståelser og unødvendige konflikter.

Ofte vil det også være hensiktsmessig å avtale om de strenge prosedyrene som gjelder for avslutning av prosjektet skal følges. Ofte har ikke totalentreprenøren planlagt å levere dokumentasjon fra innregulering/testing før overtagelse (5 uker før ved en NS 8417-kontrakt) eller levere FDV-dokumentasjon 3 uker/5 uker før overtagelse. Ved å gå gjennom avslutningsprosedyrene ved oppstarten vil ikke dette trenge å bli et ekstra tvistepunkt i slutten av prosjektet.

Regningsarbeider er oppgjørsformen i den grad det ikke finnes egnede enhetspriser og pris ikke er avtalt. Totalentreprenøren plikter imidlertid å varsle før regningsarbeider iverksettes. Dernest skal han fremsende time- og materiallister hver uke inntil partene eventuelt blir enige om en fastpris. Ønsker partene et annet system på dette bør det fremgå av protokollen fra oppstartmøtet.

Et annet vanlig tema er det praktiske og økonomiske ved rydding på anleggsplassen ved underentrepriser. NS 8417 bestemmer at hver totalunderentreprenør skal rydde etter egne arbeider, men ønsker underentreprenøren å la hovedentreprenøren rydde på underentreprenørens kostnad må det avtales. I mangel av annen avtale kan ikke underentreprenøren belastes for hovedentreprenørens rydding før etter skriftlig varsel om manglende rydding.

Poenget er at alle avvik fra NS 8407/NS 8417 bør presiseres og følge av protokollen fra et oppstartmøte. Det gir forutberegnelighet, ryddighet og medfører at unødvendige uenigheter kan unngås.

• Les også: Manglende fremdriftsplan før oppstart

Codex Advokat har laget sjekklister for hva som bør gjennomgås på et oppstartmøte og utarbeidet skjemaer som vi mener er hensiktsmessige for å melde avvik på mest mulig korrekt måte. Disse dokumentene kan lastes ned vederlagsfritt fra codex.no.

Vi bistår klienter over hele landet.