Reklamasjoner etter overtagelse, erstatningsansvar og frist for søksmål

Alle prosjekter etter NS 8407 og NS 8417 skal ha en signert overtagelsesprotokoll med mangelliste som skal inneholde det som eventuelt måtte foreligge av gjenstående arbeider, feil og mangler.

Etter overtagelse kan oppdragsgiver reklamere på nye forhold som avdekkes. Det kan være forhold som forelå ved overtagelsen, men som ikke kunne oppdages ved en aktsom befaring av kontraktsarbeidene.

Det er en kort frist for å reklamere over forhold som oppdages etter overtakelsen. Feil og mangler må reklameres «innen rimelig tid» fra de ble avdekket eller burde blitt avdekket. Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at en mangel ikke ble avdekket før dersom den burde ha blitt avdekket tidligere. Det for å hindre at en oppdragsgiver avventer med å reklamere til et gunstig tidspunkt ut fra strategiske betraktninger.

Begrepet «innen rimelig tid» er en relativ angivelse av tiden fra en mangel ble eller burde blitt oppdaget til den rent faktisk ble reklamert. Alle reklamasjoner skal skje suksessivt så raskt praktisk mulig i den enkelte situasjon.

En konkret reklamasjonsfrist må vurderes i hver enkelt sak. I noen saker er mangelen kompleks og fordrer lenger tid for kartlegging av omfang enn i saker der mangelsomfanget er relativt begrenset.

Som en generell regel kan det legges til grunn to måneder må anses som helt i det øvre sjiktet av hva som kan aksepteres. I næringsentrepriser må det imidlertid antas at en såpass lang reklamasjonsfrist fordrer noe særegne forhold.

Er entreprenøren i tvil om reklamasjonen er fremmet i tide bør entreprenøren besvare med at han vil se på eller vurdere reklamasjonen, men vil ta forbehold om å kreve reklamasjonen avvist som for sent fremmet. Et slikt forbehold bør skje i en e-post eller på annen måte som i etterhånd kan bevises.

Selv om entreprenøren har tatt forbehold om å kreve en reklamasjon avvist som fremmet for sent, forhindrer ikke det at entreprenøren kan utbedre en anført mangel. Imidlertid vil en utbedring da bero på at partene blir enige også om andre forhold.

Entreprenøren har en ubetinget plikt til å utbedre en mangel som er reklamert i tide, selv om partene er uenige om det foreligger en mangel. Bakgrunnen er at en utbedring ved en ny entreprenør vil medføre større kostnader enn en utbedring ved en entreprenør som allerede kjenner prosjektet. Entreprenøren har rett til å kreve bankgaranti som forutsetning for å utbedre en omtvistet mangel. Det skal sikre entreprenørens rett til tilleggsbetaling hvis mangelen i etterkant skulle vise seg ikke å være berettiget. Hvis oppdragsgiver ikke vil stille tilleggssikkerhet for utbedringskostnadene ved en omtvistet mangel kan entreprenøren nekte å utbedre eller stanse påbegynt utbedring.

Bankgaranti kan ikke kreves fra statlige og kommunale byggherrer, herunder også offentlige foretak som ikke kan slås konkurs.

Entreprenøren har ikke bare plikt til å utbedre, men også en ubetinget rett til å foreta utbedring av en rettmessig reklamasjon. Det innebærer at dersom oppdragsgiver selv har utbedret eller har engasjert andre til å utbedre, kan entreprenøren avvise disse ekstrakostnadene dersom entreprenøren ikke fikk anledning til å utbedre.

Likevel må entreprenøren akseptere å dekke kostnadene på akutt utbedring dersom dette var nødvendig å få utført med andre for å hindre skade. Et type eksempel er vannlekkasjer hvor entreprenøren ikke har beredskap til akutt utrykning.

Er derimot en mangel reklamert for sent er både retten til å kreve utbedring og retten til å få dekket eventuelle utbedringskostnader tapt.

En mangel som fremkommer i en overtagelsesprotokoll skal utbedres «innen rimelig tid».

Mangler som avdekkes etter overtagelsen må imidlertid reklameres løpende. Det i motsetning til entreprenøren som har rett til å avvente med å utbedre mangler samlet i forbindelse med 1-årsbefaringen. Hensikten er at entreprenøren ikke skal måtte gå som en «vaktmester» for oppdragsgiver det første året etter overtagelsen.

Saken er en annen for feil og mangler som avdekkes etter 1-årsbefaringen. Da plikter entreprenøren å utbedre en riktig reklamert mangel «innen rimelig tid», og kan for eksempel ikke samle det opp til én utbedring hvis det ikke kan skje innen rimelig tid.

Vesentlige feil og mangler, eller hvis det er nødvendig for å unngå videre skader, plikter entreprenøren å utbedre så raskt som mulig og kan ikke vente til 1-årsbefaringen.

Dersom utbedringskostnadene vil være uforholdsmessige i forhold til den verdien en utbedring har for oppdragsgiver, kan entreprenøren nekte å utbedre, men i stedet tilby et forholdsmessig prisavslag som alternativ til utbedring.

Et slikt prisavslag skal ikke være mindre enn det entreprenøren eventuelt har spart ved en uriktig utførelse. Det er imidlertid entreprenøren som har bevisbyrden for at utbedring er uforholdsmessig i forhold til oppdragsgivers nytte av en utbedring.

Det er kun entreprenøren som kan tilby prisavslag, slik at oppdragsgiver aldri kan kreve prisavslag i stedet for utbedring så lenge entreprenøren har utbedringsrett. Ønsker entreprenøren å utbedre fremfor å gi prisavslag er det entreprenørens valg.

En reklamasjon må – i tillegg til å være reklamert «innen rimelig tid» – skje senest før det har gått fem år fra avholdt overtagelse. Det er den absolutte reklamasjonsfrist. Utbedres en mangel etter overtakelse vil det løpe en ny femårsfrist for det som ble utbedret, men kun til og med ett år utover opprinnelig frist.

Dersom mangelen har oppstått som følge av «grov uaktsomhet» fra entreprenøren er det ingen begrensning i hvor lenge etter overtagelsen en mangel kan reklameres. Da er begrensningen i foreldelsesloven slik at en mangel i praksis kan reklameres på i inntil 13 år etter overtagelse.

Ved en berettiget reklamasjon som er fremmet i tide plikter entreprenøren å foreta utbedring av mangelen uten å kunne belaste oppdragsgiver.

I tillegg til selve utbedringen plikter entreprenøren å dekke kostnader til å avdekke feilen – for eksempel oppdragsgivers kostnader med å dokumentere at det foreligger en mangel. Dersom en reparasjon krever at deler av bygningskroppen må åpnes skal entreprenøren bekoste åpning i tillegg til å sette bygningen tilbake i samme stand som den var før utbedring startet.

Har oppdragsgiver andre direkte utgifter ved utbedringen kan disse også kreves dekket. Dette kan kreves dekket av entreprenøren selv om entreprenøren er uten skyld i mangelen.

Skyldes derimot en feil eller en mangel uaktsomhet fra entreprenøren, kan entreprenøren også avkreves erstatning for skader som mangelen har påført oppdragsgivers eiendom eller oppdragsgivers arbeider.

Hvis eksempelvis en vannlekkasje skyldes at rørleggeren ikke har fulgt rørleverandørens anvisning om sammenkobling vil det normalt ville anses som uaktsomt. Rørleggeren vil normalt bli gjort ansvarlig for de skader vannlekkasjen har påført andre entreprenørers arbeider eller byggherres eiendom, men ikke for øvrige økonomiske tap. For eksempel kan nevnes omsetningstap på grunn av en vannskade.

For at entreprenøren også skal ha ansvar for slike øvrige og avledede økonomiske tap må det foreligge «grov uaktsomhet». «Grov uaktsomhet» foreligger når skaden skyldes en grov forsømmelse fra rørleggeren, og denne grove uaktsomheten er årsaken til skaden.

Blir ikke entreprenøren enig med oppdragsgiver i sluttoppgjøret om omtvistede krav, som avslag på krav om endring, vederlagsjustering og fristforlengelse, må entreprenøren iverksette fristavbrytende skritt, som for eksempel å ta ut forliksklage, senest åtte måneder fra overtagelse er holdt. Denne fristen gjelder kun de omtvistede tilleggskravene.

Selv om partene er i løpende dialog vil alle omtvistede tilleggskrav bortfalle dersom ikke entreprenøren tar ut forliksklage innenfor fristen.

Ofte vil entreprenøren sende sitt sluttoppgjør innen to måneder fra overtagelsen og oppdragsgiver vil sende sine innsigelser to måneder deretter. Da har det allerede gått fire måneder og halvveis i fristens forløp.

Entreprenøren må ikke hale ut en diskusjon om sluttoppgjøret og på den måte tape retten til alle omtvistede tillegg.

Vi bistår klienter over hele landet.