Å be om, eller gi pris, før byggherrens funksjonskrav og andre krav er klare

Med uttrykket byggherrens funksjonskrav og andre krav sikter vi til byggherrens krav til kontraktsgjenstanden eller det ferdige resultat. Eksakt hvilke krav byggherren vil stille, er opp til byggherren å bestemme og varierer fra byggeprosjekt til byggeprosjekt. Men det er viktig at beskrivelsen er klar og uttømmende, slik at det ikke oppstår tolkningstvil eller behov for endringer og tillegg.

Noen krav går lenger enn kun å angi en funksjon, vi kaller det «andre krav». Disse andre kravene omfatte metode eller materialvalg som på hver sin måte påvirker hvordan resultatet til slutt vil oppfylle kravene i lov/forskrift og reguleringsplan. Vi snakker da fort om byggherre-prosjektering.

Eksempler på dette kan være;

• hvor mange m2 BRA eller BYA som skal bygges
• hvordan grunnmuren skal konstrueres
• hvordan vegger skal bygges opp
• at det skal være gulvvarme, høyde under himlingen
• størrelsen på vinduer
• etc.

Dersom disse kravene står i veien for å kunne oppfylle krav i lov/forskrift eller reguleringsplan, er det byggherrens ansvar og risiko.

• Les mer om: 13 tabber i totalentreprise

Poenget med å vise disse eksemplene er å understreke at det er en glidende overgang mellom byggherrens funksjonskrav på den ene siden, byggherrens andre krav som kan innebære prosjektering på den andre siden og entreprenørens prosjektering på i neste runde. Når prosjektet er ferdig ønsker begge parter at det skal være utvilsomt hvem som har besluttet de ulike metodene og materialene som er brukt. Det forutsetter at byggherrens prisgrunnlag er klart og uttømmende angitt allerede før entreprenøren kommer på banen.

I uttrykket «klart» ligger det en tanke om at kravet ikke skal kunne tolkes på ulike måter. Teksten må ikke ut fra en normal lesning kunne tolkes på ulike måter. Dersom teksten kan tolkes på ulike måter sier vi uklar – at prisgrunnlaget er uklart.

Det er slått fast gjennom flere høyesterettsdommer, med Mika-dommen som en av de sentrale, at det er byggherren som har risikoen for uklarheter i prisgrunnlaget. Feil eller uklarheter i prisgrunnlaget skal tolkes mot byggherren – eller mer presist – det skal ikke tolkes mot entreprenøren.

Har entreprenøren for sin pris tolket prisgrunnlaget slik en normal oppegående tilbyder og med det lagt til grunn en tolkning, mens byggherre mener prisgrunnlaget skal tolkes på en annen måte, skal prisgrunnlaget tolkes slik entreprenøren har tolket det. Skal entreprenøren da utføre i henhold til byggherrens tolkning, innebærer det en endring som gir entreprenøren rett på vederlagsjustering, fristforlengelse etc.

Entreprenørene på den andre siden kan rettslig sett leve godt med et uklart prisgrunnlag beskrivelse. Har entreprenøren tolket beskrivelsen på en språklig sett ok måte, og med det forutsatt å kunne utføre arbeidet på en bestemt måte, har de krav på vederlagsjustering mm. dersom byggherren krever en mer kostnadskrevende leveranse. Entreprenørene har derfor normalt latt være å peke på uklarheter i byggherrens beskrivelse før de leverer sine pristilbud.

I praksis skaper imidlertid slike uklarheter fort problemer også for entreprenørene. Når entreprenørene fremmer krav om vederlagsjustering med begrunnelse uklart konkurransegrunnlag, oppstår det fort tvist rundt tolkning av kontrakten. Byggherrene leser prisgrunnlaget ut fra hva de ønsket å avtale og motsetter seg kravet om vederlagsjustering.

Noen hevder også at entreprenørene i lojalitet til byggherre skulle ha varslet om uklarheten før de ga sitt pristilbud og derfor har tapt krav på tilleggsbetaling. De kan også hevde at kravet på tilleggsbetaling er varslet for sent og dermed tapt. Entreprenørene må pga. hoppeplikten i NS kontraktene kanskje utføre arbeidet og må vente på betaling til det er slått fast av domstoler om kravet er rettmessig.

I lys av dette er heller ikke entreprenørene tjent med uklar beskrivelse av byggherrens funksjonskrav og andre krav.

Slike ny krav er selvsagt noe entreprenørene kan kreve vederlagsjustering mm. for, og prisen på slike tillegg er ofte høyere enn om kravet hadde ligget inne allerede da entreprenøren ga sin pris i første omgang.

Også ved tillegg kan det oppstå tvist om tolkningen av kontrakten. Byggherrene kan fort hevde at kravet allerede følger av det opprinnelige prisgrunnlaget, og avslå kravet på tilleggsbetaling. Partene kan oppleve de samme problemene her, som når konkurransegrunnlaget er uklart.

Det er derfor lett å påstå at det å be om, eller gi pris, på en totalentreprise hvor byggherrens funksjonskrav og andre krav ikke er angitt på en klar og uttømmende måte er en tabbe.

Vi bistår klienter over hele landet.