Tilbudet, det viktigste avtaledokumentet

Avtalens formål er å angi på en klar og enkel måte hvilke rettigheter og plikter partene har i de ulike situasjonene som kan tenkes å oppstå gjennom byggeprosjektet.

Slik klarhet sikres best ved at byggherre utarbeider et klart og uttømmende tilbudsgrunnlag/prisgrunnlag eller at entreprenøren leverer et tilbud som inneholder de vilkår som bør inn i kontrakten.

For oppdragsgiver er tilbudsgrunnlaget det viktigste kontraktsdokumentet. Sett fra entreprenøren er tilbudet ofte det viktigste kontraktsdokumentet.

Avtaler blir nemlig bindende fra det tidspunkt tilbudet blir akseptert. De kontraktsregler som ikke er uttrykkelig forutsatt eller inntatt i tilbudsgrunnlaget eller tilbudet, blir derfor i utgangspunktet heller ikke bindende mellom partene. Ønsker byggherren eller entreprenøren bestemte kontraktsregler inn i avtalen, er det helt avgjørende at kontraktsreglene blir tatt inn i tilbudsgrunnlaget eller tilbudet.

Ønsker byggherren at entreprenøren skal ha ansvaret for å prosjektere arbeidet, må det fremgå av tilbudsgrunnlaget eller tilbudet. Det samme gjelder bestemmelser om garantier, indeksregulering, forskuddsbetaling, betalingsplan, betalingsfrist, delovertakelse etc. etc.

Sier ikke tilbudsgrunnlaget noe om hvilke regler som skal gjelde, må entreprenøren sørge for at kontraktsregler entreprenøren ønsker inn i kontrakten blir tatt med i tilbudet. Tilbudet er derfor det viktigste kontraktsdokumentet for entreprenøren. Det er ved utforming av tilbudet entreprenøren har størst mulighet til å påvirke hvilke rettigheter og plikter han skal ta på seg.

Alle rettigheter og plikter som blir omtalt i artikler på våre sider kan i prinsippet påvirkes gjennom riktig utforming av tilbudet. Vi anbefaler derfor at både oppdragsgivere og entreprenører har gode maler, hvor de viktigste kontraktsreglene blir inntatt som forutsetninger for tilbudet.

Vi har skrevet om tilbud i flere artikler, hvor du blant annet kan lese mer om:

• Tilbud og anbud – en kort intro til anbudskonkurranser
• Tilbud til forbrukere – En huskeliste over hva entreprenøren må huske å ta med når det gis tilbud til forbrukere
• Tilbud til næringsdrivende – En huskeliste over hva entreprenøren må huske å ta med når det gis tilbud til næringsdrivende
• Hvordan håndtere feil i konkurransegrunnlag og tilbud – En kort beskrivelse av hva du må gjøre når du oppdager feil i konkurransegrunnlag og tilbud
• Tolkning av konkurransegrunnlag og tilbud – En gjennomgang av prinsippene for tolkning av konkurransegrunnlag og tilbud

Er partene uenig om hvordan en avtale skal forstås, må den tolkes av advokater og domstolene. Det er utviklet regler for hvordan avtaler skal tolkes. En tolkningsregel som ofte tas inn i kontraktene er bestemmelsen om at partenes rettigheter og plikter følger av de opplistede dokumentene, og ved motstrid mellom dokumentene gjelder de i den rekkefølge de er opplistet.

Regelen bygger på den generelle tolkningsregelen om at nyere dokument skal gjelde foran eldre dokumenter. Det er en fornuftig regel, men vi ser gang på gang at byggherrene endrer rekkefølgen på dokumentene for å sikre at sine dokumenter skal gjelde foran entreprenørens dokumenter. Det medfører ofte ubalanserte og uklare kontrakter og vi fraråder slik triksing med dokumentene.

Kontraktsdokumentene er, uansett rekkefølge, de viktigste redskapene vi har for å finne ut hvilke rettigheter og plikter partene har. Derfor er det godt kvalitetssikring å sikre at alle kontraktsdokumenter blir samlet og oppbevart på trygg plass. Altfor ofte hører vi at det står noe i noen e-poster eller møtereferater som ligger på en PC som ikke lenger fungerer.

Hva er så kontraktsdokumenter i videste forstand? Jo, alle dokumenter som kan kaste lys over hva partene ønsket å avtale, hva partene faktisk avtalte, hvilke endringer partene senere har avtalt etc. Kontraktsdokumenter er mer enn bare de dokumentene kontrakten henviser til. Når du lager permen med kontraktsdokumenter bør du ta med alt.

Vi bistår klienter over hele landet.