Unngå foreldelse av mangelskrav

Historiene er mange og varierte, men et typisk senario er at borettslagene og sameiene gir konsulenten jobben med å følge opp mangler utbyggere / entreprenører er ansvarlig for, og stoler på at konsulenten følger opp alle rettslige aspekter av kravet. Det bør de ikke gjøre.

Oppdages det mangler bør både konsulent og advokat kontaktes. Konsulenten følger opp det tekniske, advokaten det rettslige.

2 tommelfingerregler som bør følges

• Er styret i tvil om hvordan mangler skal reklameres, må advokat kontaktes for råd og veiledning.
• Blir ikke mangler utbedret, må advokat kontaktes senest 2 år etter overtakelse. Etter 3 år er nemlig kravene normalt foreldet.

En utbygger sto for byggingen av en rekke boliger i det som senere ble organisert som et eierseksjonssameie utenfor Oslo. Etter at kjøperne overtok boligene ble det oppdaget mer eller mindre med mangler på flere av boligene. Flere mangler ble skrevet ned i overtakelsesprotokollene. Noen mangler ble oppdaget etter overtakelsen og sameiet tok på seg å reklamere på vegne av beboerne. En liste over manglene ble sendt utbygger i forbindelse med 1 års befaringen. Etter en stund ble det oppdaget lekkasje fra et bad. Ved nærmere undersøkelser ble det påvist at membranen var for tynn, noe som førte til lekkasje. Samme feil ble også påvist på flere andre bad, men foreløpig uten at det var oppstått lakkesje. Ikke overraskende fikk problemet med badene størst oppmerksomhet.

Sameiets styre arbeidet sammen med utbygger for å få rettet de feil og mangler som var på vist. Det ble innhentet fagkyndige rapporter og gjennomført en rekke møter. Noen beboere solgte boligene sine i løpet av de første årene og nye beboere kom til. Utbygger var positiv, ærlig på at det var dumt at beboerne opplevde at det var mangler ved boligene og kom stadig innom sameiet for å utbedre mangler. Tiden og årene gikk. Utbygger tilbød sameiet en avtale som innebar utvidet reklamasjon og garantiperiode på badene. En avtale styret avslo. Utbygger gikk etter hvert til advokat som meddelte at ytterligere utbedringer ikke ville bli utført fra utbygger sin side. Det var da gått ca. 4 år siden utbygger overleverte boligene til beboerne.

• Les også: Tilvalgsprosessen ved dels fabrikkbygde boliger

Styret måtte derved gå til advokat, som nokså raskt måtte konkludere med at alle mangler som var oppdaget under overtakelsen var foreldet. Det samme gjaldt mangler som var oppdaget mer enn et år før advokaten fikk saken. I tillegg var mange av manglene ikke reklamert på riktig måte, siden det var reklamert mer enn 2 måneder etter at mangelen burde ha blitt oppdaget. Det å reklamere i forbindelse med ettårsbefaringen, er normalt for sent. I tillegg hadde de nye beboerne, som hadde kjøpt boligene fra 1. generasjonsbeboere i sameiet, tapt sine krav fordi de ikke reklamerte tilbake til selgerne av boligene.

Hadde styret innhentet bistand fra advokat tidligere, ville kravene kunne vært reddet ved fristavbrytende tiltak. Og etter omstendighetene er det grunn til å tro at utbygger i så tilfelle også ville ha utbedret alle manglene.

Styrene må være raske med å kontakte advokat som kan gi råd og veiledning på de rettslige sidene ved håndteringen av mangler, reklamasjon, prosessen rundt dokumentasjon av mangelen, kravet, oppfølgingen av kravet og foreldelse. Konsulenten tar seg av de tekniske aspektene.

Vi bistår klienter over hele landet.