10 tabber som skulle vært unngått

(1) Entreprenørens frist til å ta ut forliksklage/stevning

NS 8405 og NS 8407 har strengere krav til formaliteter og hurtig reaksjon enn NS 8406. Ved sluttoppgjør i en NS 8405- eller NS 8407-kontrakt, har partene kort tid på seg til enten å bli enige eller å bringe uenigheten inn for rettsapparatet. Dersom entreprenøren ikke er raskt nok til å starte en rettslig prosess er konsekvensen brutal – entreprenøren miste retten til å kreve sine omtvistede tillegg. Fristen er 8 måneder fra overtagelse.

Entreprenørens frist til å ta ut forliksklage/stevning (hele artikkelen)

(2) Feil håndtering av forseringskostnader

Det er en misforstått snillhet dersom entreprenøren øker sin innsats på grunn av oppdragsgivers forhold uten å kreve sine merkostnader dekket. Det kan være et godt utgangspunkt at dersom entreprenøren forserer ved å øke innsatsen med 100 % økes produksjonen bare med 50 %. Det betyr at ½-parten av forseringskostnaden er skal dekkes som merkostnad.

Mange lar være å kreve dette som forsering og andre mister retten til å kreve forsering selv om kostnadene kan være så store at hele fortjenesten i prosjektet går tapt.

Feil håndtering av forseringskostnader (hele artikkelen)

(3) Feil håndtering av regningsarbeider

Det er lite gjennomtenkt at entreprenøren ikke sender inn løpende sine time- og materiallister. Det er ennå mindre gjennomtenkt når entreprenøren ber om kvittering på sine timelister.

Har entreprenøren sendt inn sine timelister uten å ha mottatt protester, skal entreprenøren heller ikke senere akseptere protester på at timelistene. En slik diskusjon skal avvises med at det nå er for sent å komme med protester.

Dersom oppdragsgiver ikke får timelister hver uke, fratar det oppdragsgiveren den muligheten han har til å kontrollere den faktiske time- og materialbruk til enhver tid. Da kan oppdragsgiver kreve en taksering av hva regningsarbeidet burde koste. I praksis vil det ofte bli mindre enn de faktisk medgåtte timer fordi det da er vanskelig å kunne få konkretisert hva som har medgått av tid til forstyrrelser i gjennomføringen.

Feil håndtering av regningsarbeider (hele artikkelen)

(4) Fremdriftsplan regulerer ikke dagmulkt

Dagmulkten løper fra sluttdato i kontrakten selv om fremdriftsplanen har en senere dato. Det er fordi fremdriftsplanen har som formål å koordinere arbeidene – også forsinkede prosjekter må koordineres mellom byggherre, konsulentene og de ulike faggrupper. Når partene i et byggemøte blir enige om en «omforent fremdriftsplan» betyr det at aktørene er enige hvordan de skal tilpasse seg hverandre i fremdriften. Sluttdatoen fremkommer i kontrakten – skal den endres må det avtales helt konkret. Eventuelle tilleggskostnader som følge endring av en endret fremdriftsplan – for eksempel økt bemanning – må varsles på vanlig måte for ikke å gå tapt.

Fremdriftsplan regulerer ikke dagmulkt (hele artikkelen)

(5) Varsel om tillegg – aldri purre på svar

Når entreprenøren sender et varsel om endring eller tillegg i en byggekontrakt basert på en NS-kontrakt, har oppdragsgiver akseptert tillegget om han ikke svarer eller ikke svarer i tide. Manglende svar betyr «aksept» i Norsk Standards kontrakter. Entreprenøren skal derfor aldri benytte et skjema der oppdragsgivers aksept etterspørres og entreprenøren skal langt mindre purre på svar på en melding. Meldingen bør ha en dato som svarfrist. Når denne datoen er utløpt skal meldingen anses som akseptert. Våre anbefalte skjemaer kan lastes ned her.

Varsel om tillegg – aldri purre på svar (hele artikkelen)

(6) Videreføring av kontraktsforpliktelser til leverandør og underentreprenør

Byggmestre, hovedentreprenører og underentreprenører trenger alle både leverandører og egne underentreprenører. Slurver oppdragsgiveren med dem han selv engasjerer, vil han kunne sitte igjen med et stort og unødvendig ansvar og potensielt tap dersom prosjektet ikke går som planlagt. Det kan være mangler som underentreprenøren skulle ha ansvar for, manglende evne til å ferdigstille, manglende beskrivelse .mv.

Ved valg av feil kontrakt kan underentreprenørens tillegg lovlig fremmes overfor hovedentreprenøren, men hvor hovedentreprenøren har tapt sin rett til å føre tillegget videre til byggherre. Det bør henvises til de relevante underentreprisekontrakter og byggevarer bør bestilles med henvisning til NS 8409.

Videreføring av kontraktforplilteser til leverandør og underentreprenør (hele artikkelen)

(7) Overtagelse – en mulig felle

Overtagelse er viktig for både byggherre og entreprenør. Begge parter har mye å tape på at formell overtagelse ikke blir holdt.

En entreprenør kan få dagmulkt for opptil 100 dager ovenfor en forbruker på grunn av slurv ved overtakelsen. Mellom profesjonelle kan manglende signert overtagelsesprotokoll medføre problemer med forsikring ved skade (f.eks. brann, vannlekkasje mv.), dagmulkten kan fortsette å løpe, byggherre kan nekte å betale innestående osv.

Manglende overtagelse kan gi flere uventede problemer som er unødvendige og som kan medføre store tap.

Overtagelse – en mulig felle (hele artikkelen)

(8) Feil i sluttoppgjøret

Manglende gjentagelse av tillegg som byggherre har protestert på, er en gjenganger i sluttoppgjørene.

Det er formkrav til sluttoppgjøret som det kan være dramatisk å overse. Felles for alle sluttoppgjør er at de skal inneholde alle krav som entreprenøren krever, men det kan tas konkrete forbehold. Det vet de fleste. Mange er imidlertid uvitende om at i en NS-kontrakt må entreprenøren presisere at han fastholdet krav på et tillegg som oppdragsgiver tidlige har avslått. Dersom entreprenøren ikke presiserer at han fastholdet en omtvistet tilleggsfaktura, har oppdragsgiver rett til å betrakte tilleggskravet som frafalt. Tillegget er da tapt for entreprenøren.

Feil i sluttoppgjøret (hele artikkelen)

(9) Byggherrens mangelfulle innsigelser til sluttoppgjøret

Når oppdragsgiver (byggherre eller hovedentreprenør) har mottatt entreprenørens sluttoppgjør, løper det en formell frist på 2 måneder med å komme med eventuelle innsigelser på de krav entreprenøren fremmer. Den vanligste feilen er at oppdragsgiver ikke gjentar de protester han tidligere har fremmet. Dersom disse ikke er gjentatt innen fristen skal entreprenøren anses tidligere fremmede protester som frafalt. Har entreprenøren en innleid prosjektleder etter NS 8401 eller NS 8402, har prosjektlederen ikke rett til å overse en forsinket protest uten å ha skriftlig samtykke fra sin oppdragsgiver.

Bygherrens mangelfulle innsigelser til sluttoppgjøret (les hele artikkelen)

(10) Feil håndtering av reklamasjoner og mangler

De fleste entreprenører har problemer med å håndtere feil og mangler etter de regler som gjelder for NS-kontrakter. Mangler oppstått etter overtagelse skal reklameres «uten ugrunnet opphold» (NS 8405/NS 8415) eller «innen rimelig tid» (NS 8406/NS 8416 og NS 8407/NS 8417). Det er ikke tilstrekkelig at det reklameres på ett-års befaringen.

Feil håndtering av reklamasjoner og mangler (les hele artikkelen)

Vi bistår klienter over hele landet.