Prosjektsalg av ny bolig - Overtakelse

Etter Bustadoppføringslova skjer overtakelsen ved at det gjennomføres en overtakelsesforretning, det vil si en befaring hvor kjøper og selger ser over boligen for å sjekke at alt er som det skal være. Kjøper noterer ned i en protokoll de mangler som kan sees under befaringen, og partene signerer protokollen. Dette gjelder også ved salg av prosjekterte boliger.

Det er vanlig at boligene overtas før fellesarealene. Da må det først gjennomføres en overtakelsesforretning på boligen, og senere en overtakelsesforretning på fellesarealene. I praksis er det vanskelig å få kjøperne med på en overtakelsesforretning på fellesarealene, og det er lurt å avtale at styret eller noen fra styret kan representere kjøperne ved denne overtakelsen.

Denne situasjonen må beskrives i avtalen med kjøperne slik at det ikke er tvil om at overtakelse etter loven skjer når boligen overtas, ikke når fellesarealene overtas. Dette får betydning for når dagmulkten eventuelt stanser.

• Les mer om: Overtakelse etter bustadoppføringslova § 14 (2) – Når anses arbeidet til entreprenøren å være «fullført»?
• Les mer om: Når er det avtalt en frist for overtakelse?

Fra og med overtakelsen får kjøperen en frist på 5 år med å reklamere på feil og mangler. I tillegg må kjøperen reklamere «innen rimelig tid» etter at kjøper blir eller burde ha blitt kjent med mangelen.

Rettslig sett er ikke alle byggefeil en mangel. Det er bare feil som innebærer en forventningsbrist, som rettslig sett er en mangel. En naiv forventning om hvor perfekt noe kan bli, er ikke relevant.

Når vi vurderer om en byggefeil eller et forhold er en mangel, sammenligner vi det som faktisk er levert med de krav som kan utledes av lov / forskrifts og kravet til god håndverksmessig utførelse, samt kravene i avtalen og den informasjon utbygger har gitt om det skal leveres, typisk i prospekter, annonser og annet salgsmateriell. Er det et avvik snakker vi om en mangel.

Har utbygger skrevet at huset skal være beiset hvit, vil det være mangelfullt dersom det levers brunbeiset. Har utbygger skrevet at det vil bli levert vannbåren gulvvarme, vil boligen ha en mangel dersom det i stedet leveres panelovner.

Det samme vil være tilfelle dersom utbygger leverer utstyr som en leverandør har markedsført med bestemte egenskaper, når det viser seg at utstyret ikke har egenskapen. Se Bustadoppføringslova § 27.

Selv om utbygger ikke har gitt noen opplysninger om bestemt kvalitet eller egenskap, kan ytelsen like fullt være mangelfull dersom den avviker fra de krav som følger av lov, forskrift og kravet om god håndverksmessig utførelse. Her minner vi også om Bustadoppføringslova § 13 som i praksis sier at boligen og tomten skal være «nøkkelferdig». Gjenstår det typiske håndverksmessige arbeider på boligen eller tomten, er boligen eller tomten mangelfull, med mindre utbygger har tatt uttrykkelig og skriftlig forbehold mot å levere de konkrete egenskapene og delene.

Blir ikke partene enig i hvorvidt et bestemt forhold det er en mangel, må det normalt engasjeres uavhengige fagkyndige som kan uttale seg om arbeidene er utført iht. kontrakt, lov, forskrift og pre-aksepterte løsninger. Det er vår erfaring at partene er best tjent med å kontakte advokat før den fagkyndige engasjeres. Dette for at advokaten kan være med på å kvalitetssikre valget av fagkyndig. Valget av fagkyndige er nemlig en kritisk suksessfaktor for den videre håndtering av mangelskravene og resultatet til slutt. Det er viktig å kontakte advokat med særlig kunnskap innen bygg og entreprisekontrakter.

• Les mer om: Feil håndtering av reklamasjoner og mangler

Reklamere betyr å si i fra om:

• Hva som er galt
• Hva byggherrer krever av entreprenøren

Det er viktig at reklamasjonen inneholder begge elementer. Gjør den ikke det blir den fort sett på som ufullstendig, eller en «nøytral» reklamasjon, som må følges opp med en fullverdig reklamasjon innen visse frister.

Mener kjøper at utbyggers ytelse er mangelfull, må kjøper reklamere til utbygger. Mener utbygger at entreprenøren har levert mangelfullt, må utbygger reklamere til entreprenøren.

I begge tilfeller må det reklameres innen avtalt reklamasjonsfrist. Reklamasjonsfristen for kjøper er normalt «innen rimelig tid», som i normaltilfellet er 2 måneder etter det tidspunkt forholdet burde ha blitt oppdaget. For utbygger kan fristen være «uten ugrunnet opphold», som er betydelig kortere tid. Utbygger kan nok vente til over helgen med å reklamere, men å vente til over ferien er typisk ikke OK.

Ofte er det også avtalt en reklamasjonsperiode. Det vil si at det ikke skal være adgang til å reklamere på nye mangler etter utløpet av reklamasjonsperioden. I dag er det vanlig at reklamasjonsperioden settes til 5 år regnet fra overtakelsen. Etter Bustadoppføringslova gjelder det en 5 år reklamasjonsperiode for kjøper. Er det ikke avtalt en slik reklamasjonsperiode mellom utbygger og entreprenør, er det tilstrekkelig at det reklameres innen reklamasjonsfristen omtalt ovenfor, og for øvrig før kravet foreldes. Det kan være så sent tom 13 år etter overtakelsen. Reklamasjonsperioden i Norsk Standard sine kontrakter er 5 år.

Den som har levert en mangelfull leveranse med forsett eller med grov uaktsomhet, er i utgangspunktet allerede klar over at leveransen er mangelfull, og fortjener ikke beskyttelsen reklamasjonsreglene gir. Reklamasjonsreglene settes derfor til side når mangelen er forårsaket av forsett eller grov uaktsomhet. I slike tilfeller er det i normalt bare foreldelsesreglene som må overholdes for at kravet ikke går tapt.

Reklamasjoner bør av bevismessige grunner være skriftlig. Er det avtalt at reklamasjoner skal være skriftlig, må reklamasjonen være skriftlig. Et slikt krav om skriftlighet er tatt inn i alle Norsk Standard sine kontrakter.

• Les mer om: NS 8405: Realitetsdrøftelser

Når utbygger og entreprenør blir klar over mangelen, har de rett til å utbedre mangelen. Rettingen skal skje innen rimelig tid, men er det hensiktsmessig og ikke til ulempe for kjøper, har entreprenøren rett til å samle opp rettearbeider og utføre utbedringene samlet på et senere tidspunkt. Det er her fenomenet «ett års befaring» kommer inn. Utbygger og entreprenøren kan altså velge å utføre utbedringer som kan vente samlet, og typisk etter at det er gjennomført en «ett års befaring».

En avtale om ett års befaring må ikke forstås slik at kjøper eller utbygger kan vente med å reklamere til ett års befaringen. Det må fortsatt reklameres innen reklamasjonsfristen nevnt ovenfor. Ventes det med å reklamere til under ett års befaringen, kan kravet på utbedring/prisavslag/erstatning allerede være tapt på grunn av for sen reklamasjon.

Er rettekostnaden uforholdsmessig stor i forhold til den nytte kjøper eller utbygger får ved å utbedre manglene, kan entreprenøren i stedet kreve å gi et prisavslag.

Det er viktig å merke seg at retten til å kreve prisavslag/erstatning i utgangspunktet er betinget av at mangelen ikke blir retten. Avslår kjøper et ubetinget rettetilbud fra utbygger/entreprenør, tapes retten på prisavslag/erstatning.

Blir ikke mangelen rettet, kan kjøper og utbygger kreve prisavslag / erstatning av entreprenøren.

Prisavslaget skal normalt være lik utbedringskostnaden byggherre får når byggherre skal rette mangelen selv.

Der utbyggers plikter ovenfor kjøper ikke er gjenspeilet i kontrakten med entreprenøren risikerer utbygger å måtte utbedre mangler for egen regning. Det er derfor av største viktighet å sikre at entreprenørens ansvar ovenfor utbygger er sammenfallende med utbyggers ansvar ovenfor kjøper.

Hvordan utbygger sikrer seg i forhold til dette er nærmere beskrevet i en annen artikkel. Her nevner vi bare stikkordsmessig at det er viktig at reklamasjonsperioden avtalt med entreprenøren er harmonisert med reklamasjonsperioden opp mot kjøper. Dette er spesielt viktig i forhold til mangler som oppdages lang tid etter overtakelsen mellom kjøper og utbygger. Er det mer enn 5 år siden utbygger overtok arbeidene fra entreprenøren, kan utbygger være avskåret fra å reklamere tilbake til entreprenøren. Dernest at beskrivelsen av hva entreprenøren skal levere, er den samme som beskrivelsen av det utbygger skal levere til kjøper.

Det fremstår tilsynelatende som praktisk at styrene håndterer reklamasjonene på vegne av kjøperne. Rettslig sett blir det imidlertid ofte mye rot når styrene håndterer dette alene. Det er flere grunner til det.

Som nevnt tidligere er det kjøperne som er parter i avtalen med utbygger. Det er kjøperne som har krav mot utbygger og det er kjøperne som etter loven plikter å sende reklamasjon til utbygger. Når styrene tar over, blir det fort uklart om det er kjøperne eller styret som har reklamert. Kjøperen kan gi styret fullmakt til å reklamere, på samme måte som de gir advokaten fullmakt til å reklamere på vegne av seg, men det oppstår mange situasjoner hvor det er uklart om styrene hadde fullmakt fra kjøperne til å reklamere. I verste fall kan kjøperen tape krav mot utbygger fordi det ikke er bevist at det er de selv som må sende reklamasjonen.

Siden det er hver enkelt kjøper som har krav mot utbygger, må mangelskravet belyses gjennom den avtalen den enkelte kjøper har med utbygger og den informasjon hver kjøper fikk av utbygger. Når kjøperne selv ikke bidrar aktivt til å opplyse hva kjøperne fikk av informasjon fra utbygger blir arbeidet med å finne ut om et forhold er et avvik mellom opplysningene gitt av utbygger og det som faktisk er levert vanskelig.

Det blir også ofte rot med tanke på hvem som skal stå som part i eventuelle søksmål. Etter sikkert høyesterettspraksis er det kjøperne som sådan som skal angis som parter i søksmål knyttet kjøp av boliger som skal organiseres i borettslag. Etter en endring i eierseksjonsloven § 60, kan nå styrene representere kjøperne, og ta ut søksmål på vegne av kjøperne i spørsmål som gjelder felles rettigheter/fellesareal. For mangler knyttet til hver enkelt bolig må fortsatt den enkelte kjøper stå som part. Partsangivelsen er derfor ikke blitt enklere gjennom lovendringen, og mangelsvurderingen er fortsatt den samme.

For at dette skal håndteres riktig anbefaler vi at kjøperne går sammen og engasjerer en felles advokat som kan bistå dem. Også for utbygger vil det kunne være fordelaktig, ved at det blir færre aktører å forholde seg til, og forhåpentligvis en ryddigere prosess.

Utbyggers krav ovenfor entreprenøren må håndteres parallelt med kjøpernes krav mot utbygger. Er det snakk om mange boliger og systematiske feil, anbefaler vi at det opprettes planer for utbedringsarbeidet med fremdriftsplaner og rapporteringsplikt for entreprenøren.

Nevner til slutt at både kjøper og utbygger bør gi melding om kravene til garantisten nokså kort tid etter at det blir klart at det kan rettes krav mot utbygger eller entreprenør. Kjøper har ingen plikt til å gjøre så, men utbygger må melde kravet til garantisten senest 1 år etter det tidspunkt utbygger første gang fikk kunnskap om kravet.

• Les mer om: Opprettelse av borettslag ved planlegging og salg av prosjekterte boliger
• Les mer om: Styrets fullmakt

Kjøperne har normalt ikke andre søksmålsfrister enn de som følger av foreldelseslovens regler. Foreldelsen avbrytes ved at det tas ut søksmål, at utbygger erkjenner ansvar eller at partene avtaler utsatt foreldelse. Etter store prosjekter med mange boliger, er det nokså vanlig å måtte inngå avtaler om utsatt foreldelse for at utbygger og entreprenøren skal rekke å utbedre mangler uten at kravene i mellomtiden foreldes.

Det er viktig at utbyggers krav ovenfor entreprenøren blir håndtert parallelt med kjøpernes krav mot utbygger for å unngå at kravene mot entreprenøren foreldes i påvente av avklaring av kravene fra kjøper.

Foreldelse inntrer som kjent 3 år etter det tidspunkt kravet første gang kunne ha blitt gjort gjeldende mot den andre. I byggekontrakter starter fristen å løpe fra og med overtakelsen. I motsetning til reglene om reklamasjon, settes ikke foreldelsesreglene til side av at skyldneren har opptrådt grovt uaktsomt eller med forsett. Mange misforstår reglene her og har gått på en smell.

• Les mer om: Salg av prosjekterte boliger – 9 typiske utfordringer
• Les mer om: Unngå foreldelse av mangelskrav

Vi bistår klienter over hele landet.