Søknadspliktige tiltak etter plan og bygningsloven – krav om ansvarlige foretak

Det er flere ting tiltakshaver må være klar over ved gjennomføring av søknadspliktige tiltak.

For det første må disse tiltakene, før de iverksettes, søkes om og deretter godkjennes gjennom tillatelse av kommunen jfr. plan og bygningsloven § 20-2.

Hovedhensynet bak søknadsplikten er at kommunen på forhånd skal ha mulighet til å kontrollere at et tiltak er i samsvar med lov, forskrift, arealplaner osv. Et annet sentralt hensyn bak søknadsplikten er at kommunen skal kunne vurdere om det er ønskelig å stille vilkår knyttet til tillatelsen.

• Les mer om: Ferdighus og forbrukerentrepriser

For det andre, ved søknadspliktige tiltak, skal søknad, prosjektering og utførelse av søknadspliktige tiltak foretas av ansvarlige foretak med ansvarsrett jfr. plan og bygningsloven § 20-3.

At foretaket er å anse som et «ansvarlig foretak» vil si at foretaket må oppfylle de krav til kvalifikasjoner, pålitelighet og dugelighet som følger av byggesaksforskriften. Etter byggesaksforskriften stilles det blant annet krav til relevant utdanning og praksis for å kunne erklære ansvarsrett ovenfor kommunen. Det vil si at ikke alle foretak kan ta på seg ansvaret som ansvarlig foretak.

Det følger av plan og bygningsloven § 23-3 at ansvarlige foretak skal oppfylle kravene til kvalifikasjon. Oppfyllelse av kvalifikasjonskravene er med andre ord et vilkår for ansvarsrett i byggesaker.

• Les mer om: Entreprenørens omsorgsplikt ovenfor forbrukere

Har foretaket den nødvendige utdannelsen og praksisen som kreves kan foretaket erklære ansvarsrett. Ansvarsrett inntrer da ved at en signert erklæring sendes kommunen jfr. plan og bygningsloven § 23-3 (2). At et foretak påtar seg ansvarsrett ovenfor kommunen betyr at det er foretaket som har ansvaret ovenfor bygningsmyndighetene for at plan- og bygningslovgivningens krav er oppfylt og dokumentert for det ansvarsområdet foretaket har påtatt seg gjennom erklæring til kommunen.

Det ansvarlige foretakets ansvar omfatter også underleverandørens utførelse og prosjektering, med mindre disse selv har ansvarsrett for arbeidet.

En erklæring om ansvarsrett betyr altså at eventuelle pålegg fra kommunen kan rettes mot det foretaket som har påtatt seg ansvar. Foretaket vil da være ansvarlig for å følge opp pålegget og foreta eventuelle utbedringer.

Der loven krever ansvarsrett plikter tiltakshaver å videreføre sitt ansvar til et ansvarlig foretak. Dette bør skje gjennom kontrakt. Det er derfor viktig, når tiltakshaver inngår kontrakt med entreprenør/ansvarlig foretak, at det i kontrakt står tydelig at entreprenør påtar seg ansvaret som ansvarlig foretak for tiltaket ovenfor kommunen (som regel rollen som ansvarlig prosjekterende og utførende). På den måten foreligger det en privatrettslig avtale på at entreprenørfirmaet skal være ansvarlig ovenfor kommunen.

Manglende innsendelse av erklæring om ansvarsrett vil dermed være et brudd på avtalen med tiltakshaver samt at et eventuelt pålegg om retting vil være entreprenør sitt ansvar ihht. avtalen.

Som utgangspunkt er det tiltakshaver som har primæransvaret i byggesaker. Tiltakshaver vil dermed alltid kunne være rett adressat for pålegg om retting, og for øvrig ha ansvar for at tiltaket er i overenstemmelse med lov og forskrift. Foreligger det derimot en erklæring om ansvarsrett vil tiltakshaver kunne rette ansvaret videre mot det ansvarlige foretaket.

Erklæring om ansvarsrett er dermed viktig fordi dersom et foretak ikke erklærer ansvar ovenfor kommunene er det tiltakshaver selv som blir ansvarlig hvis et tiltak ikke utføres i overenstemmelse med lov og forskrift. Dette følger eksplisitt av byggesaksforskriften kapittel 12 § 12-1 (2).

Tiltakshaver har dermed fullt ansvar for de tiltak som ikke er pålagt med ansvar og hvor det ikke er erklært ansvar ovenfor kommunen.

• Les mer om: Tilbud til forbrukere

Manglende erklæring om ansvarsrett innebærer som sagt at tiltakshaver har fullt ansvar ovenfor kommunen. Dette innebærer blant annet at tiltakshaver ikke kan sette i gang et tiltak eller deler av et tiltak før et ansvarlig foretak er på plass. Hvis tiltakshaver likevel setter i gang tiltaket vil det være et tiltak som er i strid med plan og bygningsloven og dermed å anse som et ulovlig tiltak som tiltakshaver har fullt ansvar for.

At tiltaket er ulovlig innebærer flere ting.

• For det første innebærer det at plan- og bygningsmyndigheten kan pålegge tiltakshaver å rette det ulovlige forholdet eller stanse det ulovlige arbeidet jfr. plan og bygningsloven § 32-3.
• For det andre kan plan og bygningsmyndigheten i forbindelse med pålegget om retting gi en frist for når rettingen må ferdigstilles. Manglende overholdelse av fristen vil da gi grunnlag for å iverksette tvangsmulkt jfr. plan og bygningsloven § 32-5. Det kan fastsettes at tvangsmulkten løper så lenge det ulovlige forholdet varer, som et engangsbeløp eller som en kombinasjon av løpende mulkt og engangsbeløp.
• For det tredje kan det, i tillegg til tvangsmulkt, ilegges et overtredelsesgebyr.
• For det fjerde kan den som forsettlig eller grovt uaktsom setter i verk tiltak i strid med plan og bygningsloven straffes med bøter eller fengsel inntil 1 år dersom overtredelsen er vesentlig.
• For det femte, og kanskje det viktigste, manglende ansvarlige foretak vil medføre at kommunen ikke vil utstede ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for det aktuelle tiltaket. Dette innebærer at tiltakshaver f.eks. ikke kan ta i bruk bygget før det ulovlige forholdet er rettet.

Oppsummeringsvis kan det få alvorlige konsekvenser for tiltakshaver hvis han velger å sette i gang et søknadspliktige tiltak uten å ha fått på plass ansvarlig foretak med ansvarsrett innenfor de ulike ansvarsområdene. Det er derfor veldig viktig at tiltakshavere som skal sette i gang et byggeprosjekt kontakter kvalifiserte fagkyndige eller kommunen i forkant for å få avklart om tiltaket er et søknadspliktig tiltak. Dersom ikke dette gjøres kan det få store økonomiske konsekvenser for tiltakshaver.

Vi bistår klienter over hele landet.