Salg av prosjekterte boliger - Hvordan fungerer oppgjøret?

Når utbygger skal gå i gang med salg av prosjektert bolig, må det tas stilling til om eiendommen skal selges etter bustadoppføringslova eller etter avhendingslova. Dersom det inngås avtale med kjøper om salg før boligen er ferdig skal den selges etter bustadoppføringslova. Dersom eiendommen selges etter at boligen er ferdig selges den etter avhendingslova.

Har god økonomi, og et salg kan avvente til etter at boligen er ferdig, har det tidligere vært gunstig å selge etter avhendingslova. Bustadoppføringslova krever at utbygger stiller garanti som sikkerhet for oppfyllelse av avtale. En slik garanti skal stilles straks etter avtaleinngåelse, evt. straks etter at nærmere angitte forbehold er avklart, og garantien skal gjelde i 5 år etter overtagelse.

• Les mer om: Ferdighus og forbrukerentrepriser
• Les mer om: Salg av prosjekterte boliger – typiske utfordringer

Utbygger kan ikke avtale seg bort fra plikten til å stille garanti ved salg av bolig under oppføring. Ved salg etter avhendingslova har det tidligere ikke vært krav til slik garantistillelse. Stortinget har imidlertid fattet vedtak som gir forbrukerkjøper krav på garanti også der avtalen inngås etter avhendingslova dersom nyoppført bolig selges innen 6 måneder etter ferdigstillelse. Forutsetning er at selger gjør avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Lovendring trer i kraft fra 1. januar 2019.

Garantien som skal stilles etter bustadoppføringslova § 12 beregnes av det vederlag som er avtalt i kontrakten. Som regel avtales endringer og tillegg/tilvalg etter at kontrakt er skrevet. Slike endringer fører til en justering av det avtalte vederlaget, men en slik senere justering av vederlaget medfører ikke at § 12 garantien økes.

• Les mer om: Entreprenørgaranti: Entreprenør må snart stille garanti ved salg av nyoppført bolig iht. avhendingslova

Ved avtaleinngåelse kan det avtales en bestemt dato for overtagelse, eller det kan avtales et forventet tidspunkt for ferdigstillelse, eks. 1. kvartal 20xx. Er det tatt forbehold fra selgers side fastsettes normalt tidspunkt for ferdigstillelse så snart forbehold er bortfalt tillagt den tid det er avtalt at byggeprosessen skal elle kan vare. Etter at selger har meldt fra til kjøper om når bolig blir fullført kan hver av partene med minst 7 dagers varsel kalle inn til overtagelsesforretning, jfr. buofl. § 15. Ved overtagelse anbefales det at det føres protokoll.

• Les mer om: Overtakelse og sluttoppgjør i forbrukerentrepriser

Vi tar her utgangspunkt i at utbygger eier tomt hvor bolig skal bygges og at det er en megler som skal forestå oppgjør. Utbygger kan da velge mellom ulike modeller for hvordan oppgjør fra kjøper skal skje.

• Modell 1 Inngå kontrakt hvor det avtales oppgjør mot ferdig bolig og tinglyst skjøte, alternativt også forskudd mot § 47-garanti.
• Modell 2 Inngå kontrakt hvor det avtales overskjøting og delbetaling for tomt, og deretter delbetaling etter hvert som eiendommen tilføres verdier.

• Les mer om: Salg av prosjekterte boliger

Her avtales at kjøper skal innbetale forskudd mot at selger stiller garanti etter buofl. § 47, en såkalt forskuddsgaranti. Forskudd fra kjøper innbetales normalt allerede ved avtaleinngåelse. Før innbetaling av forskudd må også selger stille § 12-garanti med mindre det er utsatt frist for å stille slik garanti som skyldes forbehold som ikke er avklart. Kjøper plikter da å innbetale forskudd før garantiplikten etter § 12 inntrer. Før overtagelse innbetaler kjøper resterende kjøpesum og overtagelse gjennomføres. Etter overtagelse oversendes skjøte som gir kjøper hjemmel til eiendommen for tinglysing. Det er først når skjøte er tinglyst at selger får overført salgssummen til sin konto.

Her avtales at selger, umiddelbart etter at avtale er inngått, stiller garanti etter buofl. § 12. Plikten til å stille garanti gjelder også dersom avtalen inneholder forbehold. Kjøper betaler vederlag for tomt normalt snarest mulig etter avtaleinngåelse. Skjøte oversendes deretter for tinglysing og kjøper får eiendomsretten til tomt. Vederlag for tomt kan deretter overføres til selgers konto.

Etter at skjøte er tinglyst betaler kjøper for boligen etter hvert som eiendommen tilføres verdier. Det utarbeides normalt en betalingsplan som gjenspeiler verdi som tilføres tomten, og som samsvarer med kjøpers plikt til å innbetale vederlag. Minst 10 % av vederlaget skal gjenstå til betaling ved overtagelse av boligen.

Etter buofl. §§ 24 og 31 har en forbruker, dersom det oppstår en forsinkelse eller det avdekkes en mangel, rett til å holde tilbake en så stor del av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre det krav forbruker som en følge av det avdekkede kan ha mot selger.

Krav som følge av en mangel vil som oftest være krav på erstatning eller prisavslag. Krav som følge av forsinkelse i et prosjekt vil typisk kunne være krav på dagmulkt.

Ved salg av bolig under oppføring har kjøper instruksrett over innbetalt beløp helt frem til skjøte er tinglyst, og kan således instruere megler om tilbakehold helt frem til skjøte er ferdig tinglyst.

Kjøper kan kreve dagmulkt når overtagelsen ikke skjer til avtalt tid. Dagmulkten kan ikke kreves for mer enn 100 dager. Dette følger av bustadoppføringslova § 18 andre ledd, og dagmulkten beregnes av det samlede vederlaget til utbygger. Det samlede vederlaget omfatter således også vederlag for endringer og tilleggsarbeid/tilvalg. For at vederlaget for endringer og tillegg/tilvalg skal medtas i beregningsgrunnlaget er det en forutsetning at avtalen om endringer/tillegg/tilvalg er gjort med utbygger, og ikke er avtalt og betalt direkte til en underleverandør.

• Les mer om: Dagmulkt – Når kan du kreve det?

Salg av fast eiendom er utenfor merverdiavgiftsområdet, og det skal ikke beregnes merverdiavgift ved salget.

Entreprenøren vil heller ikke ha fradragsrett for inngående merverdiavgift ved oppføringen av boligen. Dersom entreprenøren oppfører bygg for egen regning og risiko, såkalt «egenregi», skal entreprenøren beregne uttaksmerverdiavgift av arbeidet som blir utført av egne ansatte. Formålet med regelen er konkurransenøytralitet mellom forbrukerens oppføring av bolig gjennom innkjøp av tjenester og kjøp av ferdig oppført bolig.

Byggingen av prosjekterte boliger pågår gjerne over lengre tid, og dersom prosjektperioden går over et eller flere årsskifter, er den skattemessige tidfestingen av inntekten et tema.

Den grunnleggende forskjellen på modellene omtalt over er tidspunktene for betaling av vederlaget. Vi forutsetter i begge tilfeller at arbeidet gjøres til fast pris. Skattemessig karakteriseres begge alternativ som «tilvirkningskontrakter», og reguleres i skatteloven § 14-5, 3. ledd.

Inntekt og kostnader tidfestes i norsk skatterett som hovedregel etter «realisasjonsprinsippet», hvor det er tidspunktet man får ubetinget rett på ytelsen som styrer inntektsføringen og tidspunktet man får en ubetinget plikt til å dekke kostnaden som styrer tidspunkt for fradragsføringen.

Inntekt av tilvirkningskontrakter skal inntektsføres først når oppdraget er utført. Kontrakten er fullført når salgsobjektet er ferdigstilt, og risiko og kontroll er gått over på kjøper. Det tas ikke hensyn til eventuelle service- eller garantiarbeider ved vurderingen om prosjektet er ferdigstilt.

For modell 1, hvor boligen overleveres når arbeidet er sluttført, vil det i utgangspunktet ikke være tvilsomt når oppdraget er utført. Forskuddsbetaling forandrer ikke dette, og dersom entreprenøren mottar et forskudd skal dette først inntektsføres skattemessig ved overlevering av bolig til forbrukeren. Dette vil si at dersom forskudd betales ved oppstart i 2018, mens boligen først overleveres i 2019, skal hele inntekten inntektsføres først i 2019.

For modell 2, hvor kjøper overtar boligen suksessivt, vil forholdet kunne bli noe annerledes. Spørsmålet blir da om det foreligger en eller flere tilvirkningskontrakter. Det avgjørende vil være om vederlaget er betinget av om entreprenøren fullfører resten av arbeidet. Dersom han har krav på vederlag uansett hvordan det går med resten av arbeidet han har påtatt seg, må forholdet anses som flere kontrakter, og vederlaget tidfestes suksessivt. Dersom vederlaget derimot er betinget av at arbeidet sluttføres, vil det være tale om en kontrakt hvor vederlaget først skal inntektsføres ved overleveringen av boligen. Det siste vil være mest praktisk ved salg av enkeltboliger.

Dersom entreprenøren har flere boliger for salg, for eksempel en firemannsbolig, kan det være at boenhetene blir solgt på forskjellige tidspunkt, og også over flere inntektsår. Inntekten ved salget på den enkelte boenhet skal da inntektsføres året den enkelte boenhet blir overført til kjøper.

For både modell 1 og 2 skal tilvirkningskostnader aktiveres etter hvert som arbeidet utføres jf. skatteloven § 14-5, og fradragsføres samtidig som inntekten tidfestes. Tilvirkningskostnader omfatter kostnader til materiell, lønninger, underentreprenører mv, samt kostnader til prosjektering.

Inngangsverdien på tomten vil redusere den skattemessige inntekten (gevinsten). Merverdiavgift inngår også i tilvirkningskostnadene, da entreprenøren ikke har fradragsrett. Det har vært uklart om aktiveringsplikten også omfatter fordelbare indirekte kostnader, som for eksempel adminstrasjonskostnader. Det antas nå i juridisk teori at indirekte fordelbare kostnader kan fradragsføres direkte.

Et eksempel: Et boligprosjekt påbegynnes i 2018, og ferdigstilles i 2019. Kjøper skal betale
kr 4 000 000 for boligen. Entreprenøren har hatt direkte utgifter på kr 1 000 000 begge år og indirekte kostnader på kr 500 000 begge år. Kjøpers vederlag på kr 4 000 000 skal tidfestes i 2019. Direkte kostnader på kr 2 000 000 og påløpte indirekte kostnader på kr 500 000 henføres til 2019. Indirekte kostnader på kr 500 000 påløpt i 2018 kan fradragsføres direkte i 2018.

Ved oppføring og salg av flere boliger, for eksempel en firemannsbolig, vil det være kostnader i forbindelse med oppføring av fellesareal og fellesfunksjoner. Disse kostnadene fordeles forholdsmessig på den enkelte boenhet, og kommer til fradrag skattemessig ved overføringen av den enkelte boenhet. Dette vil si at fradrag for felleskostnader vil kunne bli tidfestet over flere inntektsår.

For entreprenøren er det gunstig likviditetsmessig å kunne utsette inntektsføring til hele prosjektet overleveres til kjøperen. Det er også gunstig dersom indirekte kostnader kan fradragsføres direkte. Fortjenesten ved kontrakten kan inntektsføres fortløpende regnskapsmessig, med virkning for det regnskapsmessige årsresultatet og utbytteutdeling. Skattebelastningen kan utsettes til prosjektet er sluttført.

Dersom garantiansvar gjøres gjeldende vil garantikostnaden være fradragsberettiget kostnad for entreprenøren. Kostnaden kommer først til fradrag når den faktisk er oppfylt i forbindelse med oppfyllelse av garantien. Det er ikke fradragsrett for avsetninger til fremtidige garantikostnader.

Vi bistår klienter over hele landet.