Salg av prosjekterte boliger - 9 typiske utfordringer

Det å finne ledige tomter i og rundt sentrumsnære områder for bygging av småhusbebyggelse blir stadig vanskeligere. Markedet for å bygge bolig på tomt som forbruker selv har skaffet tilveie blir mindre og mindre. Det er samtidig et voksende marked for å selge boliger på tomter utbygger har funnet.

Utbygger kan vente med å selge boligen til boligene er ferdig. Dermed kan boligen selges etter reglene i Avhendingslova i stedet for reglene i Bustadoppføringslova. Slike salg etter Avhendingslova blir ikke omhandlet direkte i disse artiklene. Det er verdt å merke seg at utbygger må stille garanti etter Avhendingslova §2-11 dersom boligen selges tidligere enn 6 måneder etter at den stod ferdig.

De fleste velger imidlertid å selge boligen før den er ferdig. Det er mange grunner til det, blant annet kan det være større fortjenestepotensiale ved slike salg når finansieringen kan skje med en kombinasjon av egenkapital, lånt kapital og a-konto betalinger og oppgjør fra kjøper. Det er slike salg som er hovedfokus i artikkelserien.

Vi forutsetter at utbygger allerede kjenner det grunnleggende ved salg av ferdige / brukte boliger. Vårt fokus er å kommentere det som skiller prosjektsalg fra andre salg.

• Les mer om: Salg av prosjekterte boliger
• Les mer om: Ferdighus og forbrukerentrepriser

Mange utbyggere har fokus på hvordan prosjektet kan presenteres på best mulig måte. Det er viktig å appellere til kjøpermassen, men det er enda viktigere at viktig og riktig informasjon blir formidlet på en god og forståelige måte.

Vårt fokus er altså ikke hvordan salgsmaterialet ser ut. Vi er opptatt av innholdet, hvilken rettslig relevant informasjon som må tas inn i salgsmaterialet.

Vi deler informasjonen i salgsmaterialet i to grupper. De delene som er ren promotering av boligene uten rettslig relevans og de delene som inneholder informasjon som sier noe om partenes rettigheter og plikter.

Vi skal fokusere mye på det siste, og vi er opptatt av at relevant informasjon blir formidlet på en god måte slik at ikke viktig informasjon blir borte i utbyggers iver etter å fremstille prosjektet mest mulig attraktivt. Det kan få avtalerettslig konsekvenser dersom viktig informasjon blir gjemt bort mellom bilder og annen tekst. Er informasjonen gjemt bort eller tilstrekkelig uklar, vil reguleringen informasjonen var ment å etablere ikke binde kjøper. Regelen om dette omtaler vi normalt som uklarhetsregelen. Uklarheter i selgers prisgrunnlag, skal gå ut over selger, ikke kjøper. Det er derfor viktig å sikre at de forbehold og rettigheter utbygger ønsker inn i avtalen med kjøper, blir klart og tydelig skrevet i salgsmaterialet.

• Les mer om: Kjøp av prosjekterte boliger – typiske utfordringer del 1
• Les mer om: Kjøp av prosjekterte boliger – typiske utfordringer del 2

Når utbygger finner egnede tomter for bygging av bolig, må det tas stilling til om hva som er tillatt og hva som er mest hensiktsmessig. Skal det bygges en eller flere boliger på tomten. Kanskje kan tomten deles opp slik at det kan bygges en bolig på hver tomt. I så fall blir kjøper eier av egen tomt og bolig, og det gjør prosessen en del enklere for alle parter.

Ofte er det mer penger å tjene for utbygger å bygge flere boliger på samme tomt. Avhengig av hva reguleringsplanen tillater kan valget da falle på eneboliger, flermannsboliger eller leiligheter i en eller flere etasjer. Felles for disse er at det oppstår et sameie i tomten og deler av bygningsmassen, og at kjøperne må få en eierrett eller bruksrett til sin bolig. Utbygger må i praksis velge om det skal etableres et sameie etter Eierseksjonsloven eller borettslag etter Borettslagslova. Skal det etableres eierseksjonssameie, må bygningsmassen og kanskje tomten seksjoneres.

Begge løsninger har fordeler og ulemper, men prosessen med å etablere eierseksjonssameie og borettslag må håndteres på riktig måte, og det blir fort mer komplisert enn å bygge eneboliger på hver tomt.

Av utfordringer som må håndteres riktig både i kontrakt med kjøper og entreprenør nevner vi blant annet overtakelse av boligene og fellesareal til ulike tidspunkter, tilbakehold av kjøpesum ved mangler, reklamasjon og utbedring av mangler på henholdsvis fellesareal og i hver bolig.

• Les mer om: Styrets representasjonsadgang i et eierseksjonssameie

Markedet for å kjøpe prosjekterte boliger svinger, men er generelt økende. Hva som etterspørres må utbygger analysere i det aktuelle område for å sikre avsetning på det som bygges.

Når konseptet er besluttet markedsføres boligene for salg. Vi ser at det er stor variasjon med tanke på grad av markedsføring. På steder hvor det er stor etterspørsel etter boliger markedsføres prosjekt i mindre grad enn andre steder hvor det trengs mer markedsføring for å få solgt prosjektet til ønsket pris. Dette er noe utbygger må vurdere fra prosjekt til prosjekt.

Fra et advokat-perspektiv må utbygger aldri kompromisse på hvilken rettslig informasjon som tas inn i markedsføringsmaterialet. Med rettslig informasjon sikter vi til informasjon som sier noe om kjøpers og selgers rettigheter og plikter. Avtaler blir normalt bindende fra det øyeblikk et tilbud blir akseptert. Hvilke rettigheter og plikter partene får, blir utledet av det som står i tilbudet og annet salgsmateriell. Når prospektet i praksis er utbyggers tilbud til kjøper, vil det være de rettigheter og plikter som kan utledes av prospektet som binder partene. Derfor må den rettslige informasjonen i prospektet være klar og uttømmende, og i sum gi utbygger de rettigheter og plikter utbygger ønsker.

Ved salg av brukt bolig gis det informasjon om området, tomten, boligen, byggefeil, skader, takstrapporter, egenerklæring og opplysninger om budgivningen, etc. Det kan også være forbehold og risikoopplysninger samt særlige forhold kjøper må undersøke nærmere for ikke å få en uberettiget høy forventning til boligen.

Ved salg av prosjekterte boliger er det vesentlig mer informasjon som må inn i salgsprospektet. Dette kommenterer vi grundig i en annen artikkel.

Her nevner vi at det å få presentert rettslig informasjon på en ryddig måte i seg selv kan være salgsfremmende, og kanskje det avgjørende for mange kjøpere når de vurderer ulike prosjekterte boliger opp mot hverandre.

Det er altså viktig å ha med tilstrekkelig og entydig informasjon. Vi anbefaler at informasjonen presenteres på en ryddig, klar og overbevisende måte.

Selve salget av prosjekterte boliger skiller seg ikke ut fra salg av andre boliger. Det er i praksis snakk om et tilbud som blir akseptert. Kanskje etter noe forutgående kontakt for avklaring av ulike detaljer. Utbygger kan velge å tilby boligen til «høyeste bud», og deretter akseptere høyeste tilbud som kommer inn. Det er imidlertid mer vanlig at utbygger setter en pris på boligene og tilbyr boligen til fast pris. Første kjøper som aksepterer prisen får da normalt boligen. Som vi har nevnt ovenfor blir partenes rettigheter og plikter fastsatt gjennom tilbudet og aksepten og kan ikke senere ensidig endres av den ene part.

Etter Bustadoppføringsloven kan oppgjøret ved prosjektsalg skje på en annen måte enn det som er vanlig ved kjøp av ferdig eller brukt bolig. Som hovedregel kan utbyggere riktig nok ikke kreve noe betalt før alle arbeidene er ferdig og boligen overleveres, men det kan lovlig avtales og det er i praksis hovedregelen at kjøper skal betale a-konto, det vil si betale iht. en fremdriftsplan og utførte arbeider. Det kan også kreves forskuddsbetaling, men det forutsetter at utbygger stiller en såkalt § 47 garanti. A-konto betalinger eller forskudd kan være et viktig bidrag i finansieringen av prosjektet. Utbygger bør åpenbart vurdere å avtale med kjøper retten til å kreve a-konto og eller forskudd.

For å sikre at oppgjøret håndteres på en forsvarlig og betryggende måte bør oppgjøret overlates til en eiendomsmegler eller noen som driver med oppgjør og har forsikring som megler.

• Les mer om: Salg av prosjekterte boliger – Hvordan fungerer oppgjøret?

Formålet med å bygge og selge boliger er å tjene penger. Det betyr avkastning på investert kapital. Vi bruker uttrykket investert kapital synonymt med egenkapital.

Vi går ikke i dybden på økonomien i prosjektene her, men nevner kort at prosjektet også kan finansieres med lånt kapital og ved å bruke forskudd eller a-konto betaling fra kjøperne for solgte og overtatte boliger. Bruker utbygger lånt kapital og a-konto/forskudd/oppgjør vil den totale kapitalen i prosjektet øke, selv om investert kapital, det vil si egenkapitalen, står fast. Klarer utbygger å skape avkastning også på den lånte kapitalen og kapitalen fra a-konto/forskudd/oppgjør fra kjøperne, vil den totale avkastningen øke uten at egenkapitalen eller investert kapital øker. Det gir økt avkastning i forhold til egenkapitalen.

I tråd med dette viser økonomiske modeller at fortjenesten økes eller reduseres avhengig av hvordan prosjektet finansieres. Som en tommelfingerregel går fortjenesten opp når prosjektet finansieres med lånte penger og avkastning på totalkapitalen er høyere enn renten på lånt kapital (WACC). Renten på lånt kapital vil normalt øke når andelen lånekapital stiger i forhold til egenkapital. Derfor må utbygger analysere ulike modeller for å finne ut hvor mye egenkapitalen bør være i forhold til lånt kapital for å finne den optimale sammensetningen ut fra målet om å maksimalisere fortjenesten.

Å delfinansiere prosjektet med forskudd eller a-konto betalinger fra kjøper mot å stille garanti etter § 47, eller endelig oppgjør fra kjøperne mot overlevering av skjøte er vanlig, men også risikabelt. Faren med å planlegge med slik finansiering er at pengene fra kjøperne kan utebli. Kjøper kan rettmessig eller urettmessig holde tilbake betalinger, ofte i lang tid, kanskje noen år. Har ikke utbygger annen kapital å bruke, stanser prosjektet opp og mye kan falle i grus.

Mange har opplevd å brenne seg på en slik finansieringsmodell, og mange velger derfor å bygge hele boligen ferdig før salg, for på den måten å unngå ubehagelige situasjoner med tilbakehold av penger som skal finansiere resten av byggeprosessen. Dermed unngår kjøper at Bustadoppføringslova kommer til anvendelse, og boligen kan selges etter reglene etter avhendingsloven. Det er på flere måtet forståelig, men samtidig vil det presse fortjenestepotensialet ned. De fleste velger derfor å selge boligen før den er ferdig og å delfinansiere prosjektet med betalinger fra kjøperne. Det øker fortjenesten, men det må gjøres på riktig måte.

Når avtalen gjelder tomt som utbygger eier, må kjøper eller borettslaget ha fått tinglyst skjøtet, eller utbygger stilt garanti etter Bustadoppføringslova § 47 før utbygger kan kreve noen form for betaling.

Fra og med 1.1.2019 må næringsdrivende som selger en ferdig bolig før det er gått 6 måneder etter ferdigstillelsen, stille garanti etter Bustadoppføringslova, selv om det er Avhendingslova som kommer til anvendelse.

Ved prosjektsalg skal det inngås mange avtaler. I tillegg til salgsavtalene mellom utbygger og hver enkelt kjøper, må utbygger inngå avtale med megler og entreprenør(er) som skal bygge boligene. Det må også inngås avtaler med finansieringsinstitusjon dersom prosjektet skal finansieres med lånt kapital.

Kjøperne har som kjent rettigheter direkte gjennom Bustadoppføringslova og Bustadoppføringslova kan ikke fravikes til ugunst for forbruker. Dette legger føringer på innholdet i de andre avtalene. Reglene i de andre avtalene, det vil si avtalene med entreprenøren(e), megler og andre, må reflektere utbyggers forpliktelser etter Bustadoppføringsloven og forpliktelsene for øvrig etter avtalene med kjøper(ne).

Det er viktig at kjøpers rettigheter blir reflektert i avtaler som utbygger inngår. Vi kan blant annet nevne utbyggers plikt til å levere en «nøkkelferdig» bolig, se Bustadoppføringslova § 13. Dette må gjenspeiles i avtalen med entreprenøren(e). Vi nevner også kjøpers rett til å bestille endringer i § 9. Utbygger har en tilsvarende plikt til å akseptere kravet om endringer. Denne plikten må gjenspeiles i avtalen med entreprenøren(e). En annen utfordring er utbyggers omsorgsforpliktelse ovenfor forbruker, se Bustadoppføringslova § 7 og 8. Også denne forpliktelsen bør videreføres til entreprenøren(e). Det samme gjelder reklamasjonsfristene og reklamasjonsperioden, se lovens § 30.

Vi ser at det ofte ikke tas inn reguleringer i avtalene med entreprenøren(e) som gjenspeiler disse pliktene. Noen ganger fordi utbyggere har samarbeidet med entreprenøren(e) over tid og føler det ubekvemt å skulle «kreve for mye av entreprenøren». Uavhengig av årsak opplever vi det som dristig, og vi har håndtert flere tvister mellom entreprenører og utbyggere som kunne vært unngått med bedre avtaleregulering.

• Les mer om: Salg av prosjektert bolig, avtale med kjøper (del 1)
• Les mer om: Prosjektsalg av ny bolig: Salgsprospekt og avtale (del 2)
• Les mer om: Prosjektsalg av ny bolig, dette må du få inn i avtalen med entreprenøren

Som nevnt ovenfor har kjøper rett til å bestille endringer og utbygger kan ikke nekte å utføre endringer så lenge endringene arbeidene står i forhold til det som følger av kjøpsavtalen og omfanget er rimelig. Det kan avtales en øvre grense på netto økning i prisen på 15%, se Bustadoppføringslova § 9.

Utbygger er samtidig forpliktet til å gi kjøper en reduksjon i prisen tilsvarende den netto besparelse utbygger oppnår ved endringen. Er det ikke mulig å oppnå en netto besparelse har utbygger på sin side rett til å få dekket netto merkostnader endringer påfører utbygger. For å unngå at beregning av ev. besparelser og/eller merkostnader medfører konflikt mellom selger og kjøper anbefaler vi at det utformes tilvalgslister. Dette er lister med alternativer som kjøperne kan velge med en på forhånd fastsatt pris og tidskonsekvens. Hvordan disse listene lages i samarbeid med entreprenøren(e) kommer vi tilbake til.

Det er viktig å huske at kjøper har rett til å velge andre endringer enn de som står på tilvalgslister.

En forutsetning for å oppnå besparelser ved endringer, er at bestillingen kommer tidlig i prosessen. Dette er særlig viktig når boligen skal bygges med prefabrikkerte elementer og inventar, og avtaler med leverandører gjøres tidlig for å oppnå kvantumsrabatter. Det er viktig at utbygger forklarer dette for kjøper og gir kjøper frister for når bestillinger må være gjort for at besparelser skal oppnås. Dette er viktig informasjon som må inn i salgsmateriell / salgsprospekt.

• Les mer om: Når er det avtalt en frist for overtakelse?

Det kan oppstå forsinkelser i prosjektet som kan medføre konsekvenser.

For å unngå forsinkelse anbefales det en godt gjennomtenkt og realistisk plan hvor alle aktører involveres i planleggingen, og at det tas høyde for noen uforutsigbare forsinkelser. Det er viktig å avtale realistiske frister.

Det er viktig at avtalereguleringen, både mot kjøper og til entreprenøren(e), er god med tanke på forsinkelse. Omsorgsforpliktelsen mot kjøper tilsier at det ikke eksempelvis kan avtales at overtakelse kan skje når det passer utbygger med 14 dagers varsel til kjøper. Kjøper må kunne forvente å få angitt ca. tidsperiode når boligen kan leveres, og en mer eller mindre sikker dato for overtakelse 3 – 4 måneder før overtakelsen faktisk skjer. Kjøper har mulighet til å planlegge salg av sin nåværende bolig, og på den måten få en ryddig flytteprosess.

Det å avtale mer eller mindre fast frist for overtakelse med kjøper, gir selvsagt utbygger en forpliktelse som må videreføres ned til entreprenøren(e). Utbygger må ha et bevisst forhold til dette allerede før avtalene inngås med kjøperne og entreprenøren(e). Dette skal vi se nærmere på i en senere artikkel. Vi anbefaler også regler som gir utbygger rett til å ta over hele eller deler av arbeidet entreprenøren(e) skal utføre dersom det oppstår forsinkelse. En slik mulighet krever særlige regler.

Dersom det oppstår forsinkelse medfører det krav om dagmulkt fra kjøper. Retten til å kreve dagmulkt følger av Bustadoppføringslova § 18, og er ikke betinget av at kjøper varsler kravet innen en bestemt frist. Utbygger kan ikke automatisk videreføre dagmulktskrav fra kjøper ned til entreprenøren(e). Også dette krever særskilt regulering.

• Les mer om: Dagmulkt – Når kan du kreve det?

Dersom boligen har mangler ved overlevering har kjøper rett til å reklamere. Utbygger skal gis mulighet til å utbedre ev. mangler. Utbygger på sin side må reklamere ned til entreprenøren(e) og gi disse mulighet til å utbedre. Dette skal skje innenfor de frister som er avtalt.

For at utbygger skal være sikret rett til å kreve at entreprenør utbedrer mangler, må det noen ganger særskilt avtaleregulering til. De vanlige Norsk Standarder kontraktene NS 8405, NS 8406 og NS 8407 gir ikke utbygger tilstrekkelig regulering for dette. Vi behandler dette i en annen artikkel.

Reklamasjonsreglene og reglene om hvem som kan opptre som part i en tvist om mangler etter et prosjektsalg er relativt kompliserte. Etter Bustadoppføringslova er det kjøper som plikter å reklamere på mangler, og det er kjøper som har mangelskravet mot utbygger og som kan opptre som part i et søksmål. Ofte ser vi imidlertid at det er styret som reklamerer og håndterer prosessen på vegne av borettslaget/sameiet, og kanskje også på vegne av hver enkelt beboer. Denne praksisen har i mange år skapt store problemer for kjøperne og utbyggerne, hvor krav er tapt både ut fra reglene om reklamasjon og foreldelse.

Uten at vi skal gå i detalj her, nevner vi at styret nå har fått fullmakt til å representere kjøperne i forhold som angår felles rettigheter, se eierseksjonsloven § 60.

Endringen i eierseksjonsloven § 60 endrer imidlertid ikke selve mangelsvurderingen. Dette må fortsatt vurderes i forhold til hver enkelt kontrakt med hver enkelt kjøper. Styret har bare fått fullmakt til å representere kjøperne. Oppstår det situasjoner knyttet til dette, bør partene oppsøke advokat slik at situasjonen blir vurdert riktig og prosessen håndtert på riktig måte.

Krav mot utbygger, eller krav utbygger har mot kjøperne, foreldes 3 år etter det tidspunkt kravet tidligst kunne ha blitt gjort gjeldene. Fristen på 3 år for kjøperne starter da normalt å løpe ved overtakelse, men kan avbrytes på ulike måter. For vurdering av foreldelse anbefales partene å oppsøke advokat slik at prosessen blir håndtert på riktig måte, og at man ikke mister retten til å reklamere ved at det er reklamert for sent.

• Les mer om: Prosjektsalg av ny bolig, overtakelse, reklamasjon, mangler og tvisteløsning ved prosjektsalg

Vi bistår klienter over hele landet.