Reglene om garanti etter bustadoppføringsloven

Det vanlige er at garantien skal omfatte pengekrav som har oppstått på grunn av forsinkelse eller mangler fra entreprenøren. Garantien dekker likevel også entreprenørens sideforpliktelser, rentekrav og inndrivelseskostnader. Det er som regel derfor pengekrav forbruker kan rette mot garantist, ikke naturaloppfyllelse.

Det følger derimot av bustadoppføringsloven § 12 at entreprenørens plikt til å stille garanti ikke gjelder i de tilfeller hvor kontraktsvederlaget ikke vil overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Merverdiavgift teller her med. Folketrygdens grunnbeløp er pr. 1. mai 2019 på kr. 99 858,-.

• Les mer på eiendomsadvokater.no: Bustadoppføringslova

Når entreprenøren må stille garanti beror på hva som er avtalt mellom entreprenør og forbruker. Hovedregelen og det klare utgangspunktet etter bustadoppføringsloven er at garantien skal stilles «straks» etter avtaleinngåelse.

Det at garantien skal stilles «straks» gir likevel entreprenør en rimelig frist til å gjennomføre det praktiske rundt garantistillelsen. Det følger blant annet av forarbeidene at dersom garantist krever fremlagt skriftlig avtale mellom forbruker og entreprenøren vil entreprenøren ha overholdt kravet såfremt slik formalisering finner sted så raskt som mulig etter avtaleinngåelsen.

I større prosjekter er det ikke uvanlig at entreprenør i avtalen med kjøper stiller noen forbehold som må være innfridd før han er pliktig til å stille garanti. Etter § 12 i bustadoppføringsloven kan entreprenør ta forbehold om at garanti vil bli stilt først etter at:

• byggelån er innvilget
• et bestemt antall boliger er solgt
• eller etter at igangsettelsestillatelse (IG) er gitt.

Listen er uttømmende. Det betyr at entreprenør ikke kan gjøre gjeldene andre grunner til å avvente med å stille garanti.

Det er fullt mulig å kombinere de tre forbeholdene i samme avtale. Hvis det er tilfelle må alle forbeholdene ha falt bort før entreprenøren trenger å stille garanti. Forbeholdene faller bort når vilkårene er oppfylt eller hvis entreprenøren skulle frafalle forbeholdet.

Hvis forbeholdene derimot ikke har falt bort når man kommer til byggestart følger det av bustadoppføringsloven § 12 at da må likevel entreprenør stille garanti. Entreprenør må ha stilt garanti før oppstart av byggearbeidene. I forarbeidene er det uttalt at med oppstart av byggearbeid menes det arbeid som kan lede til mangelsansvar for entreprenøren.

Etter bustadoppføringsloven § 12 gjelder garantien til fem år etter overtakelse.

Hvor mye garantien dekker beror på om avtalen med entreprenør også omfatter rett til grunn. For avtaler som omfatter rett til grunn dekker garantien en sum som minst skal svare til fem prosent av kontraktsvederlaget. For krav som derimot blir gjort gjeldende før overtakelse kan garantisummen likevel være tre prosent av vederlaget.

For avtaler som ikke omfatter rett til grunn skal garantien dekke en sum som minst svarer til ti prosent av kontraktsvederlaget. For krav som blir gjort gjeldene etter overtakelse kan garantisummen være fem prosent av vederlaget.

For avtaler om rett til bolig som er knyttet til eller skal knyttes til andel i borettslag skal garantisummen regnes på grunnlag av den samlede summen av kontraktsvederlaget og andel fellesgjeld i borettslaget.

Etter bustadoppføringsloven § 12 skal garanti gis i form av en selvskyldnergaranti. Krav mot garantist kan da gjøres gjeldende når forbrukerens krav mot entreprenør er misligholdt. Det betyr at forbruker må ha rettet et krav mot entreprenør.

Det følger av bustadoppføringsloven § 12 at hvis forbruker ikke har mottatt dokumentasjon på at det er stilt garanti har forbruker ingen plikt på å betale entreprenør. Forbruker vil således ikke være i betalingsmislighold og entreprenør har ingen rett til å stanse arbeidet. Forbruker kan holde tilbake hele kontraktssummen, ikke bare det som svarer til garantisummen.

Retten til å holde tilbake vederlag bør også gjelde i de tilfeller hvor garantien ikke oppfyller lovens krav.

Vi bistår klienter over hele landet.