Overtakelse etter bustadoppføringslova § 14 (2) - Når anses arbeidet til entreprenøren å være "fullført"?

Virkningene er mange og det er derfor viktig at entreprenøren er klar over når et arbeid er å anse som «fullført» etter bustadoppføringslova § 14(2). Vi erfarer at mange entreprenører dessverre lar forbrukere flytte inn i boligene sine før arbeidet er fullført med den virkning at overtakelse ikke anses å ha skjedd. Dagmulkten fortsetter dermed å løpe og risikoen for boligen ligger fortsatt hos entreprenør. Dette kan bli fryktelig dyrt for entreprenøren. Det er derfor utrolig viktig at entreprenører har en klar forståelse for når et arbeid er å anse som «fullført» etter bustadoppføringslova § 14(2). Dette er artikkelens tema.

• Les mer om forbrukerentrepriser her.

En melding fra entreprenøren om at arbeidet er fullført er ikke tilstrekkelig. Hvis en slik melding er gitt, men det fortsatt foreligger alvorlige mangler på boligen så er ikke arbeidet fullført. Entreprenøren kan ikke fremskyve en overtakelse ved å meddele at arbeidet fullført hvis det fortsatt gjenstår store arbeider.

En sentral dom i vurderingen av når et arbeid er å anse som «fullført» er RG. 2005 s. 120. Denne saken gjaldt krav på dagmulkt og prisavslag etter bustadoppføringslova. På avtalt overleveringstidspunkt mente forbruker at huset hadde så mange feil og mangler at det gav grunnlag for å avvise ytelsen, men han valgte likevel å flytte inn. Lagmannsretten kom fram til at det forelå feil og mangler, men at arbeidet fortsatt var «fullført» etter § 14(2) slik at forbruker ikke hadde krav på dagmulkt.

Når det gjelder når et arbeid er å anse som «fullført» uttaler lagmannsretten at det må sees hen til hva slags betydning mangelen har for bruken av boligen. Dersom boligen kan brukes som forutsatt hjelper det ikke om det er mangler som må utbedres. Det er først når det foreligger slike feil og mangler «at den daglige bruken påvirkes» at forbruker har en rimelig grunn til å nekte og overta, med den virkning at arbeidet ikke anses å være fullført. Lagmannsretten drar frem estetiske feil og mangler som eksempler på mangler som ikke nødvendigvis påvirker den daglige bruken og som dermed ikke kan begrunne at en bolig ikke er «fullført».

Det kan derimot foreligge gradsforskjeller her slik at den nødvendigvis ikke er noen automatikk i at estetiske mangler aldri får betydning. Hvis f.eks. det vil ta lang tid å utbedre de estetiske manglene vil dette selvfølgelig kunne få betydning hvis forbruker vil føle et stort ubehag med dette.

I saken som var oppe for lagmannsretten forelå det flere feil og mangler. Den vesentligste mangelen var at det manglet en dør til det ene toalettet, og dette var ikke nok til å kunne si at den daglige bruken av boligen ble påvirket i nevneverdig grad. Døren ble levert etter 14 dager. Det var i det alt vesentligste tale om estetiske forhold som måtte justeres og dette kunne ikke begrunne at boligen ikke var å anse som fullført.

I en annen sak, LA-2018-56117, uttalte lagmannsretten at alle arbeider knyttet til rørlegger, elektriker, kjøkken/garderobe og andre innredninger var ferdig på innflyttingstidspunktet. Ved innflytting ble det heller ikke tilkjennegitt fra forbruker sin side at huset ikke var beboelig. Det forelå heller ingen andre opplysninger som indikerte at boligen ikke fungerte tilfredsstillende. Lagmannsretten la derfor til grunn at den «daglige bruken» ikke hadde blitt påvirket i nevneverdig grad og at arbeidet derfor måtte anses som «fullført» etter bustadoppføringsloven § 14.

Hva som påvirker den daglige bruken kan være så mangt og forholdene kan variere fra forbruker til forbruker. Klare mangler som vil påvirker den daglige bruken er manglede ferdigstillelse av elektroarbeid, rørleggerarbeid samt mangler på rom som er av sentral betydning i en husstand, typisk bad, kjøkken og soverom. Det kan derimot foreligge forskjeller også mellom husstander. Større boliger med flere bad kan fortsatt anses å være fullført selv om ett av badene ikke er helt ferdig. I mindre boliger med kun ett bad vil dette ikke være tilfelle. I tilfeller hvor spesifikke egenskaper ved en bolig har blitt dratt frem i markedsføringen vil også dette kunne ha betydning for når et arbeid er å anse som fullført.

Det følger av forarbeidene til bustadoppføringslova at det avgjørende vil være om det står igjen arbeid av håndverksmessig karakter som entreprenøren skal stå for. Hvis det er tilfelle kan ikke arbeidet regnes som fullført selv om det arbeidet som står igjen er av et begrenset omfang. Dette strider litt mot dommen fra lagmannsretten hvor det avgjørende var hva som påvirket den «daglige bruken». Det blir likevel litt klarere når forarbeidene eksemplifiserer hva slags håndverksmessig arbeid som typisk fører til at et arbeid ikke er å anse som fullført. Etter forarbeidene vil innsetting av kjøkken, baderomsinnredning eller legging av gulvbelegg være arbeid som typisk gjør at boligen ikke er fullført selv om forbruker flytter inn. Står slikt arbeid igjen ved avtaleinngåelsen vil arbeidet ikke være å anse som » fullført».

For de tilfeller hvor forbruker skal utføre arbeider selv på boligen vil igangsetting med slikt arbeid ikke bety at forbruker har «flytta inn». Forbrukerens videre arbeid på en nyoppført bolig som enda ikke er tatt i bruk omfattes dermed ikke av § 14. Det betyr at det ikke har skjedd noen overtakelse av boligen slik at risikoen fortsatt vil ligge hos entreprenør frem til det avholdes en overtakelsesforretning eller eventuelt frem til arbeidet er fullført og forbruker har flyttet inn.

I et kontraktsforhold med en forbruker er det entreprenøren som er den profesjonelle part. En entreprenør vil derfor i stor grad ha en klarere forståelse for når et arbeid er å anse som fullført contra en forbruker. Det er entreprenøren som er fagmannen og han skal derfor være forsiktig med å gi en melding om at et arbeid er fullført og la forbrukeren flytte inn hvis han vet det gjenstår arbeid på boligen, uansett form. Det må være det klare budskapet.

• Spørsmål knyttet til overtakelse
• Juridisk rådgivning
• Støtte og bistand i din sak

Vi bistår klienter over hele landet.