Opprettelse av eierseksjonssameier ved planlegging og bygging av flere boliger på samme eiendom

Eiendommer kan deles og organiseres på flere måter. De vanligste måtene å dele og organisere boligeiendommer på, er ved seksjonering eller ved opprettelse av borettslag. Hvis en eiendom består av næringsdeler og boligdeler, kan organiseringen kombineres ved at boligdelen organiseres som borettslag, næringsseksjonene som eierseksjoner og borettslaget og næringsseksjonene samlet utgjør et kombinert eierseksjonssameie. Denne artikkelen tar for seg seksjoneringsbestemmelsene i eierseksjonsloven. I neste nyhetsbrev vil stiftelsesbestemmelsene i borettslagsloven bli behandlet.

Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) av 16.6.2017 trådte i kraft 1.1.2018. Loven erstattet tidligere lov fra 1997 som igjen erstattet den første eierseksjonsloven fra 1983. Loven gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i lovens kapittel III, eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft.

Lovens kapittel III har altså bestemmelser om opprettelse av eierseksjoner. Eierseksjoner opprettes ved tinglysing av vedtak om seksjonering fra kommunen. Da opprettes en seksjonsenhet i eiendomsregisteret, matrikkelen, og det kan utstedes skjøte på den enkelte eierseksjon. En seksjonering kan bestå av to typer seksjoner, boligseksjoner og næringsseksjoner.

Det er hjemmelshaver eller noen med fullmakt fra hjemmelshaver til en eiendom som kan søke om seksjonering ved å sende begjæring om seksjonering til kommunen. Seksjoneringen må som den klare hovedregel kun omfatte en grunneiendom. Hjemmelshaver har krav på tillatelse til seksjonering dersom vilkårene i eierseksjonslovens § 7 er oppfylt.

Det skal ved begjæring om seksjonering benyttes et standardisert søknadsskjema som er fastsatt av kommunal- og moderniseringsdepartementet. Det er kommunen som behandler seksjoneringssøknaden og fører seksjoneringen i matrikkelen og deretter sender melding til tinglysningsmyndighetene (Kartverket på Hønefoss). Den nye eierseksjonsloven skal virke for at prosessen ved opprettelse av eierseksjonssameier, forenkles.

Denne bestemmelsen oppstiller som vilkår for seksjonering at det etableres enerett til hver av eiendommens bruksenheter som hver må være en klart avgrenset og sammenhengende del av e bygning med egen inngang. Det må etableres en fast sameierbrøk/eierbrøk som reflekterer størrelsen eller verdien på bruksenheten, og det må avsettes et tilstrekkelig parkeringsareal og utvendig oppholdsareal. Ved seksjonering som gjelder boligseksjon, oppstiller loven også som vilkår at boenhet må være lovlig etter plan- og bygningsloven og minst ha kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Unntak gjelder for boligseksjoner som skal inngå i en samleseksjon, eller som skal brukes til fritidsbolig.

Seksjonering foretas ofte der flere personer eier samme eiendom sammen, men der eierne har eller skal ha enerett til hver sin del av eiendommen eller bruksenhet i bygningsmassen. Dette gjelder både når bygninger har flere leiligheter, selveierleiligheter, kontorer eller butikklokaler. Et rekkehus eller en eiendom med flere frittliggende hus, for eksempel i et hyttefelt, kan også organiseres som et eierseksjonssameie ved at hver hytte blir en bruksenhet/seksjon og eiendommens uteareal blir fellesareal eller tilleggsdeler til de enkelte bruksenhetene.

Når en eiendom seksjoneres blir hver bruksenhet tegnet inn i et situasjonskart og i en plantegning, jf. eierseksjonslovens § 11, 2 ledd, og blir gitt et eget seksjonsnummer (snr.) Seksjonen består da av et gårdsnummer, bruksnummer og seksjonsnummer. Hver seksjon kan bestå av en hoveddel, for eksempel en leilighet, et kontorlokale eller et butikklokale, og en eller flere tilleggsdeler, for eksempel en parkeringsplass i en parkeringskjeller, en bod på loftet eller i kjelleren og/eller en nærmere bestemt del av en hage eller et annet uteareal.

Seksjonseiere blir en del av et eierseksjonssameie og eier en andel i sameiets fellesarealer i samsvar med den sameierbrøken som er satt for seksjonen. Eierseksjonsloven oppstiller som krav for seksjonering at det skal utarbeides vedtekter for eierseksjonssameie og disse skal følge med begjæringen om seksjonering når denne sendes til kommunen. Det stiles ikke strenge krav til vedtektenes innhold, men generelt anbefales det å utarbeide vedtekter som er tilpasset sameiet og minst regulerer hvordan eierseksjonssameiet skal være organisert og forvalte fellesareal og fellesoppgaver som vedlikehold, snøbrøyting osv.

Eierseksjonslovens § 7 oppstiller altså vilkårene for seksjonering. Av denne bestemmelsen fremgår det at arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, skal seksjoneres som fellesareal. Motsetningsvis kan dette beskrevne arealet ikke seksjoneres som hoveddel eller tilleggsdel til en bruksenhet.

Videre oppstilles det krav knyttet til boligseksjoner om at hver seksjon må være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Dette vilkåret kan være utfordrende å oppfylle ved eldre bygg eller bygninger som er endret, ombygget, slått sammen, delt eller liknende etter at opprinnelig godkjennelse eller ferdigattest fra kommunen er utskrevet.

Det er videre krav til at seksjoneringsformålet må samsvare med arealplanformålet. Bestemmelsen i plan og bygningsloven, § 11-7, er en videreføring av tidligere lovs § 20–4 som inneholder de arealbrukskategorier det er tillatt å bruke i en kommuneplanens arealdel. Av de mest praktiske når det gjelder seksjonering er arealformålet «Bebyggelse og anlegg», med underformål som blant annet boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer, grav- og urnelunder. Seksjoneringskategoriene er bolig/fritidsbolig (B) eller næring (N).

Loven oppstiller også krav om at det avsettes tilstrekkelig parkeringsareal i samsvar med byggetillatelsen, herunder krav til handikap-plasser etter teknisk forskrift. Organiseringen av parkeringsplassene for øvrig er fritt, og kan være fellesareal, seksjonert tilleggsareal eller næringsseksjon(er). I praksis er det store variasjoner i måten eierseksjonssameier har organisert sine parkeringsareal.

Hva gjelder tilleggsareal er det krav til at det forestås oppmåling av utomhusareal. Det må foreligge entydig definering av grenser med koordinater i kartmaterialet.

Etter tidligere eierseksjonslov (1997-loven) var det kun anledning til å seksjonere nybygg fra igangsettelsestillatelse (IG) var gitt og eksisterende bygg der bruksenhetene var «ferdig» utbygd». Dette bød ofte på utfordringer, spesielt med tanke på finansiering, salg og sikring/pantsettelse av seksjoner.

Etter ny lov er det som den klare hovedregel adgang til å seksjonere både nybygg og eksisterende nybygg fra rammetillatelse foreligger. Dette følger spesifikt av eierseksjonslovens § 8.

Fordelene som oppnås med det, er at utbyggere enklere kan seksjonere større eiendommer og flere utbyggingstrinn samtidig. En slipper dermed grensedragninger mellom nybygg- og eksisterende bygg. Risikofritt er det likevel ikke. Dersom det underveis i et større prosjekt bestående av eksisterende bygg og nybygg i flere trinn, foretas endringer som medfører at opprinnelig seksjonering/oppdeling blir feil, må eiendommen reseksjonering. Reseksjonering kan skje etter bestemmelsen i eierseksjonslovens kap. IV.

Dersom en eiendom ble seksjonert før den var ferdig utbygd, og det når ferdigattesten er utstedt, eller etter fem år fra seksjoneringen ble tinglyst, viser seg at det er avvik av betydning mellom det seksjonerte og de ferdige bruksenhetene, kan kommunen pålegge de seksjonseierne som er berørt av avviket, å reseksjonere slik at seksjoneringen stemmer med virkeligheten. Dette følger av direkte av eierseksjonslovens § 22. Reseksjonering kan i så fall gjennomføres uten panthavers samtykke og uten hinder av eventuelle rådighetsinnskrenkninger som hefter på de aktuelle seksjonene.

Gebyr for seksjonering fastsettes av kommunen for å behandle seksjoneringssøknaden. Gebyret kan ikke være høyere enn de nødvendige kostnadene kommunen har med seksjoneringssaken. I tillegg må søker betale gebyr for tinglysning av seksjoneringsvedtaket.

Den maksimale saksbehandlingstiden kommunen kan bruke etter at komplett søknad er innkommet kommunen – altså søknad som tilfredsstiller lovens vilkår og inneholder alle lovpålagte vedlegg – er 12 uker. Dersom søknaden må rettes, enten innholdsmessig eller vedleggene, gjelder tilsvarende frist fra det tidspunktet rettet søknad er innkommet. I saker der det må foretas oppmåling av utearealer, er fristen 16 uker.

Hvis kommunen oversitter fristen, reduseres seksjoneringsgebyret med 25% av det totale gebyret for hver påbegynte uke fristen er oversittet.

Vi bistår klienter over hele landet.