Opprettelse av borettslag ved planlegging og salg av prosjekterte boliger

Et borettslag er et eget rettssubjekt hvor borettslaget sitter med eiendomsretten, men hvor andelseierne har en bruksrett til egen bolig (borett) på borettslagets eiendom. Som andelseier eier man en andel av borettslaget som gir enerett til egen bolig samtidig som man får bruke fellesarealene sammen med de andre andelseierne. I lovens § 1-1 er det beskrevet hva som menes med et borettslag. Burettslagslovens § 1-1 (1) lyder som følger:

«Lova gjeld for burettslag. Med burettslag er meint eit samvirkeføretak som har til føremål å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad i føretakets eigedom (burett). Burettslag kan også drive verksemd som heng saman med buretten».

Etter lovens § 1-1 snakker man om et borettslag hvis formålet med opprettelsen er å skaffe andelseierne bruksrett til egen bolig på en eiendom som borettslaget selv eier, men det er ikke noe i veien for at boligene ligger på festet grunn. Borettslaget er som regel den formelle eieren av selve eiendommen og den som har eiendomsretten, i motsetning til i eierseksjonssameier hvor hver enkelt sameier eier en ideell del av eiendommen. Bruksretten som andelseierne får i borettslag er en særskilt bruksrett – en borett som er knyttet til en enkelt boenhet.

Reglene om opprettelse av et borettslag følger av kapittel 2 i burettslagloven. Stiftelsen av et borettslag kan enten gjennomføres av en utbygger eller beboerne som skal bli beboere i borettslaget. Som oftest er det utbyggerne som stifter og oppretter borettslaget og dette er også utgangspunktet for denne artikkelen. Ved opprettelsen av borettslaget står da utbygger som eier av alle andelene frem til de overtas av boligkjøperne, som da blir andelseiere. Det er antallet på boliger som avgjør antall andelseiere.

Utbygger blir entreprenører i bustadoppføringslovens forstand og kjøpere av borettslagsboliger kan dermed gjøre gjeldende rettigheter etter bustadoppføringslova direkte overfor utbygger. Dette følger av burettslagloven § 2-13 hvor det står at bustadoppføringsloven skal gjelde for salg av borettslagsboliger under oppføring og eller avhendingsloven for borettslagsboliger som er ferdigbygget på avtaletidspunktet. Dette betyr blant annet at kjøpere av borettslagsbolig kan gjøre gjeldende mangler ovenfor utbygger samt krav om dagmulkt ved forsinket overlevering.

Det første en utbygger må gjøre når han skal tegne andelene og opprette et borettslag er å opprette et stiftelsesdokument. Dette følger av burettslaglovens § 2-1 og er en skal-regel. Det betyr at det må opprettes et stiftelsesdokument for at borettslaget skal anses som gyldig opprettet.

Stiftelsesdokumentet skal for det første inneholde borettslagets vedtekter. I § 2-2 stilles det minstekrav til disse vedtektene. Vedtektene skal som et minimum inneholde foretaksnavnet til borettslaget, kommunen der borettslaget skal ha forretningskontor, pålydende verdi på andelene, laveste og høyeste tall på styremedlemmer samt hvilke saker som skal opp på den ordinære generalforsamlingen. Etter loven skal godkjenning av årsregnskap og årsmelding alltid opp på den ordinære generalforsamlingen. Vedrørende navnet på borettslaget følger det av § 2-2 (2) at navnet på borettslaget skal inneholde ordet «borettslag» eller forkortelsen «BRL».

For det andre må stiftelsesdokumentet inneholde de opplysninger som er oppgitt i § 2-3, herunder navn eller foretaksnavn, adresse og fødsels- eller organisasjonsnummer for stifterne/utbygger, tiden for innbetaling av andelene og hvem som skal utgjøre det første styret og revisor for borettslaget. Stifterne av borettslaget må være enige om valg av styret og revisor.

I § 2-4 er det oppført noen vilkår som det ikke er lov til å ta inn i stiftelsesdokumentet. For det første er det ikke lov å ha et vilkår om oppgjør av andeler med annet enn penger. For det andre kan det ikke tas inn et vilkår om at borettslaget skal ha en plikt til å dekke stiftelsesutgiftene. For det tredje kan det ikke avtales at borettslaget skal ha en plikt til å overta eiendeler eller bli part i avtale. Og for det fjerde kan det heller ikke avtales at noen i borettslaget skal ha særlige rettigheter eller fordeler på grunnlag av stiftelsen.

I forbindelse med opprettelse av stiftelsesdokumentet er det et krav etter loven at utbygger/stifteren må beregne, sette opp og datere en åpningsbalanse som skal legges ved stiftelsesdokumentet. Åpningsbalansen må settes opp i samsvar med regnskapsloven, og en registrert eller statsautorisert revisor må stadfeste at balansen er satt opp i samsvar med disse reglene. Åpningsbalansen med revisors stadfesting må tidligst være datert fire uker før stiftelsen av borettslaget.

Videre følger det av burettslagloven § 2-6 at det også må legges ved en bygge og finansieringsplan ved stiftelsesdokumentet. I de tilfeller hvor en utbygger stifter borettslaget er det avtalen mellom utbygger og forbruker som blir avgjørende for pris og andre ytelser. Planen fungerer da mer som et prospekt og trenger derfor ikke inneholde et detaljert byggebudsjett.

Uansett så er det bygge – og finansieringsplanen som gir opplysninger om hvilken bolig hver andel skal være knyttet til, fordeling av felleskostnader og størrelsen på eventuelle innskudd. Det er kun der hvor det er satt som vilkår for å tegne andel at andelseierne skal betale et innskudd til borettslaget at størrelsen på innskuddet skal følge av planen. Det er loven, vedtektene og bygge – og finansieringsplanen som til sammen gir uttrykk for rettsforholdet mellom andelseierne.

Etter § 2-6 skal planen inneholde tegninger og skildringer av selve bygget, kostnadsoverslag, finansieringsplan og driftsbudsjett. Vedrørende kostnadsoverslaget er det nok at prisene som andelene skal selges for til forbrukerne er med, evt. et overslag som senere kan endres. Finansieringsplanen bør vise felleslån, innskudd og andelskapital. Driftsbudsjettet skal vise inntekter og utgifter etter at boligene er oppført eller kjøpt. En viktig utgift som må komme frem gjennom driftsbudsjettet er kostnadene for felleslån.

Videre skal planen vise hvilken bolig som er knyttet til hvilken andel samt fordelingen av felleskostnadene. Planen skal også vise hvor mye hver andelseier skal nedbetale av fellesgjelda gjennom felleskostnadene og hvor mye hver andelseier skal finansiere selv.

Planen kan endres av styret og eventuelt med samtykke av generalforsamlingen.

Utbygger/stifteren skal datere og skrive under stiftelsesdokumentet. Når stiftelsesdokumentet er underskrevet er andelene tegnet og borettslaget er stiftet.

Etter borettslagsloven § 2-8 skal andelene betales inn til pålydende innen den tiden som er fastsatt i stiftelsesdokumentet. Andelene i borettslaget skal registreres i grunnboka.

Etter at stiftelsesdokumentet er underskrevet må borettslaget innen tre måneder melde seg til foretaksregisteret for registrering. Før borettslaget blir meldt til foretaksregisteret skal andelskapitalen være fullt innbetalt og innbetalingen skal stadfestes av revisor. Tidspunktet for betaling av andelen følger av stiftelsesdokumentet. Det følger av § 2-9 at dersom det er betalt inn mindre enn det som er oppgitt og stadfestet i meldingen blir styremedlemmene og revisor solidarisk ansvarlig for det som mangler.

Hvis borettslaget ikke er meldt til foretaksregisteret innen 3 måneder etter at stiftelsesdokumentet er underskrevet kan borettslaget ikke registreres. Plikter etter stiftelsesdokumentet er da ikke lenger bindende.

Det er først etter at borettslaget er registrert i foretaksregisteret at borettslaget kan erverve rettigheter eller pådra seg plikter.

Vi bistår klienter over hele landet.