Når er det avtalt en frist for overtakelse?

Bustadoppføringsloven skiller mellom situasjoner der det er avtalt overtakelsesfrist etter § 10 første ledd og situasjoner der det ikke er avtalt en slik frist etter § 10 tredje ledd. Dersom det ikke er avtalt en konkret frist skal arbeidet etter § 10 tredje ledd utføres med «rimelig framdrift og uten unødig avbrudd». Hvis arbeidet ikke har blitt utført med en rimelig framdrift eller det har oppstått unødvendige avbrudd kan forbruker kreve dagmulkt på lik linje som når en avtalt frist er oversittet.

Det sier seg derimot selv at dette er en mye vanskeligere regel å forholde seg til for begge parter sammenlignet med spørsmålet om det er avtalt en overtakelsesdato etter første ledd. For forbruker er det bevismessig en langt større utfordring å bevise at entreprenør ikke har hatt en rimelig fremdrift eller at det har oppstått unødvendige avbrudd, mens for entreprenør vil det bli mye vanskeligere å vite når et potensielt dagmulktskrav begynner å løpe.

Det er kun i de tilfeller hvor det ikke er avtalt en frist for overtakelse at man må vurdere om framdriften har vært rimelig og uten unødvendige opphold. Det sentrale spørsmålet blir derfor når partene kan anses å ha avtalt en overtakelsesdato.

• Les mer om: Bustadoppføringsloven

For å avgjøre om det er avtalt en frist for overtakelse mellom entreprenør og forbruker følger det av forarbeidene til bustadoppføringsloven (NOU 1992:9 s. 63) at man må se hen til alminnelige avtalerettslige regler. I denne forbindelse skal det legges stor vekt på alminnelig språklig forståelse av ordlyden i kontrakt samt hvordan forbruker hadde grunn til å oppfatte tidspunktet som er nevnt i kontrakt, fremdriftsplan eller andre kontraksdokumenter.

At dette også er et avgjørende moment i vurderingen av om det er avtalt frist for overtakelse følger av rt. 2011 s. 670. I denne dommen hadde utbygger i kontrakt skrevet at «selger tar sikte på ferdigstillelse av boligen 2. halvår 2007». Høyesterett uttalte i denne sammenheng at uttrykket «tar sikte på ferdigstillelse» innebærer at man ikke er sikker på at ferdigstillelse vil skje til et visst tidspunkt. Høyesterett mente at en forbruker heller ikke kunne forvente å oppfatte denne formuleringen på en annen måte. Formuleringen «tar sikte på» hadde derfor ikke bundet selger til å ferdigstille innen utgangen av 2007.

I en annen lignende sak som var oppe for Høyesterett samme år, rt. 2011 s.679, ble det også lagt stor vekt på den alminnelige språklige forståelsen av kontrakten og hvordan forbruker hadde oppfattet tidspunktet i kontrakt. I denne saken hadde selger skrevet i kontrakt at «boligene er planlagt ferdig innflytningsklare i løpet av 3. kvartal 2007». Høyesterett uttalte i denne saken at utrykket «planlagt innflytningsklar» etter en alminnelig språklig forståelse betyr at man ikke er sikker på at tidsskjemaet vil holde. Høyesterett kom derfor frem til at det ikke hadde blitt avtalt en frist for ferdigstillelse mellom partene etter § 10 første ledd. Høyesterett kom derimot likevel frem til at utbygger måtte betale dagmulkt, men da på bakgrunn av uaktsomhet. Da dette ikke er artikkelens tema vil jeg ikke gå nærmere inn på dette.

Ofte har entreprenør skrevet noe om ferdigstillelse flere steder i kontrakten, men formulert seg på ulike måter. I slike situasjoner det viktig å lese de ulike kontraktsdokumentene i sammenheng. Hvis forbruker, etter å ha lest alle kontaktsdokumentene, sitter igjen med det inntrykket at det er avtalt en frist for overtakelse skal det vektlegges i vurderingen av om det er avtalt overtakelse med entreprenør/utbygger.

I entrepriserettslig sammenheng etablerer ikke fremdriftsplaner i seg selv dagmulktsbelagte frister. Fremdriftsplaner er først og fremst et planleggingsverktøy. Dette er derimot ikke utgangspunktet i forbrukerentreprise, altså etter bustadoppføringsloven. I forarbeidene (NOU 1992:9 s 63) står det at man ikke kan kreve at en forbruker kjenner til regelen om at de frister som fremkommer av fremdriftsplaner ikke er dagmulktsbelagt.

• Les mer om: Dagmulktbelagte sluttfrister og fremdriftsplaner

På samme måte som etter høyesterettspraksis står det i forarbeidene at det må avgjøres ut fra alminnelige avtalerettslig regler om frister er avtalt eller ikke. I denne forbindelse må det legges vekt på hvordan forbrukeren hadde grunn til å oppfatte de tidspunkter som er nevnt i fremdriftsplanen eller andre dokumenter. Hvis forbruker hadde grunn til å oppfatte tidspunktet som følger av fremdriftsplan som en avtale om endelig ferdigstillelse så skal dette legges stor vekt på.

I en dom fra lagmannsretten (LB-2014-000511) sto dette med opplysninger i fremdriftsplan sentralt i vurderingen av om det forelå en avtalt frist for ferdigstillelse. Her hadde fremdriftsplanen blitt kalt «stipulert plan for resterende arbeid«. Spørsmålet var om dette ga forbruker forventninger om at det hadde blitt inngått en avtale om endelig ferdigstillelse. Lagmannsretten avviste dette. De la vekt på at ordet «stipulert» i dagligtalen benyttes som et estimat, og ikke som en betegnelse på at noe er sikkert. Videre inneholdt fremdriftsplanen flere spørsmål om uavklarte forhold som var avhengig av byggherrens beslutninger. Fremdriftsplanen fremsto således mer som et forsøk på å oppstille en plan for det videre arbeidet og som et anslag om ferdigstillelse. Lagmannsretten kom derfor frem til at forbruker ikke kunne ha oppfattet opplysninger i fremdriftsplanen som en endelig ferdigstillelsesfrist.

I vurderingen av om det er avtalt en frist for ferdigstillelse må den alminnelige språklige forståelsen og forbrukers oppfatning av det som står i kontrakt vedrørende ferdigstillelse vektlegges særskilt. I den anledning vil styrkeforholdet mellom forbruker og utbygger/entreprenør få betydning. Til slutt må det uansett foretas en konkret helhetsvurdering av om fristene som er opplyst er bindene.

Vi bistår klienter over hele landet.