Ferdighus og forbrukerentrepriser

Et ferdighus er en felles betegnelse for hus som i mer eller mindre grad er ferdig utviklet hos fabrikanten. Fordelen med et ferdighus er blant annet at det ofte er rimeligere og byggeprosessen er mer oversiktlig for deg. Du kan også selv komme med ønsker og endringer på huset du kjøper. På den måten kan du bli med å skape ditt drømmehus.

Det er mange store aktører innen ferdighus i Norge. Noen spesialiserer seg på trehus, andre på murhus, de fleste har kataloger med ulike hus og tilbyr tilvalg som forbrukeren kan velge mellom. Det er flere store svenske aktører på markedet og noen danske.

Vi kjenner bransjen godt etter å ha bistått flere av aktørene over mange år. Vi ser hvor viktig det er for både produsenten av ferdighus og forbrukeren at kontraktene er oversiktlige og klare. Vi bistår derfor både produsentene og forbrukere med å lage gode og balanserte kontrakter, noe vi ser er den beste garantien for å unngå tvister.

Når tvister oppstår, bistår vi med å finne løsninger og om nødvendig prosedere saken for domstolene.

En boligs ferdigstillingstidspunkt har betydning i flere sammenhenger. Blant annet er det vesentlig i forhold til om det er Bustadoppføringslova eller Avhendingslova som skal benyttes. I tillegg har det betydning for når en bolig anses som overtatt når partene har glemt å ha en overtakelsesforretning og forbruker har flyttet inn i boligen. Dette kan ha konsekvenser for retten til å fakturere de siste 10 % av kontraktbeløpet, dagmulkt og risikofordeling.

• Les mer om: Når regnes en bolig som ferdigstilt?

Arbeidet til entreprenøren anses å være avsluttet når alt av arbeid er fullført, og forbrukeren har flyttet inn i ferdighuset. Dette gjelder selv om det ikke er gjennomført en formell overtakelsesforretning. Dette har vesentlig betydning for risikooverføring, reklamasjonsfrister, dagmulkt og sluttoppgjør.

• Les mer om: Overtakelse av bolig

Det er over 1,44 millioner boligbygninger og 418 000 hytter eller fritidsboliger i Norge. Det er om lag 1,2 millioner garasjer, uthus, anneks og lignende knyttet til boliger og fritidsboliger. Denne bygningsmassen skal vedlikeholdes, rehabiliteres, saneres og fornyes. Regningen må forbrukerne ta.

Svært mange forbrukerentreprisekontrakter inngås muntlig, med betydelig usikkerhet i forhold til hva entreprenøren eller håndverkeren skal gjøre, hva forbrukeren skal bidra med, hvordan endringer skal tas inn i kontrakten, når arbeidene skal være ferdige og ikke minst hva sluttregningen blir. Håndverkere er samtidig en av yrkesgruppene som topper klagestatistikken. Både entreprenørene og forbrukerne har mye å tjene på å bli bedre med kontraktene.

Ved salg av ferdighus er det viktig å ha kjennskap til tilvalgslister, garantier, forsikring, byggetid, overtakelse av bolig, fellesarealer, betalingsbetingelse, oppgjør, avbestilling med mer. Vi har laget en enkel oversikt over dette i artikkelen nedenfor.

• Les mer om: Prosjektsalg av ny bolig

Mange utbyggere som skal selge prosjekterte boliger ønsker en kvalitetskontroll av kontrakter med entreprenører og forbrukere. Det er ofte utfordrende å finne gode maler til kontrakter.

En av de typiske utfordringene er reguleringer knyttet til rettigheter og forpliktelser overfor entreprenører og forbrukere. Vi har laget en oversikt over hvordan en utbygger bør tenke og hvilke kontrakter utbygger må sikre seg før prosjektstart.

• Les mer om: Typiske utfordringer ved salg av prosjekterte boliger

Hvordan bør oppgjøret etter salg av ferdighus gjennomføres? I forbindelse med oppgjøret er det viktig å kjenne til reglene for MVA og skatt. I artikkelen nedenfor har vi laget en enkel oversikt du kan benytte deg av ved et oppgjør. Blant annet må det vurderes om salget skal gjennomføres etter bustadoppføringslova eller etter avhendingslova.

• Les mer om: Salg av prosjekterte boliger, oppgjør, MVA og skatt

Etter bustadoppføringslova § 14 (2) har overtakelse skjedd når entreprenøren har fullført arbeidet sitt og forbrukeren har flyttet inn i boligen selv om det ikke er holdt en formell overtakelsesforretning. Dette får den betydning at risikoen for skade på boligen går over på forbruker, reklamasjonsfristene begynner å løpe, dagmulkten stanser og entreprenøren får krav på sluttoppgjør.

• Les mer om: Overtakelse etter bustadoppføringslova § 14 (2) – Når anses arbeidet til entreprenøren å være «fullført»?

Dersom du er utbygger, har kjøpt eller har planer om å kjøpe en eiendom for å bygge boliger som skal selges til forbrukere, bør du lage en strategisk plan. En god plan viser en oversikt over hvilke kontrakter du behøver, aktører, og reguleringer. Det er viktig at kontraktene tilpasses i forhold til hverandre. I artikkelen nedenfor kan du få en oversikt over viktig informasjon knyttet til salgsprospektet og avtaleinngåelse.

• Les mer om: Avtale med kjøper ved salg av prosjektert bolig

Codex Advokat Oslo AS tilbyr bistand til prosjektoppgjør når nybyggsalg er gjennomført. Har du funnet kjøper til nyoppført bolig kan Codex sørge for et trygt og sikkert oppgjør mellom partene.

• Les mer om: Prosjektoppgjør

Ved salg av ferdighus er det viktig å ha kjennskap til tilvalgslister, garantier, forsikring, byggetid, overtakelse av bolig, fellesarealer, betalingsbetingelse, oppgjør, avbestilling med mer. Vi har laget en enkel oversikt over dette i artikkelen nedenfor.

• Les mer om: Salgsprospekt og avtale

Burettslagslova regulerer alle situasjoner knyttet til borettslag. Dette gjelder blant annet opprettelse av borettslag, borett, bruk og regler angående styrets kompetanse og oppgaver. Dersom du ønsker mer informasjon om opprettelse av borettslag, kan du lese artikkelen nedenfor.

• Les mer om: Opprettelse av borettslag

I flere tilfeller skal det opprettes flere boliger på samme eiendom/tomt. Dette defineres som et eierseksjonssameie eller borettslag.

Ved opprettelse av eierseksjonssameier og borettslag, må bruk og eierforhold organiseres på en hensiktsmessig måte. I artikkelen nedenfor forklarer vi modellen som følger av eierseksjonsloven.

• Les mer om: Opprettelse av eierseksjonssameier

I dag reguleres avtaler mellom entreprenører/håndverkerne og forbrukere (forbrukerentrepriser) enten av Bustadoppføringslova (oppføring av nye boliger og fritidsboliger) eller Håndverkertjenesteloven (rehabilitering og vedlikehold).

Felles for lovene er at det ikke kan avtales vilkår som setter forbruker i en svakere posisjon enn det loven legger opp til. Dette er bra for forbrukeren, men løser langt fra alle problemer. Lovene er generelle og forteller ikke hva entreprenøren konkret skal gjøre eller ikke gjøre, hva som er tillegg som gir rett til tilleggsbetaling og utsatt ferdigstillelse, hva forbrukeren skal bidra med og hvor mye som skal betales. Dette må partene ta ansvar for og avtale konkret.

NS-kontrakter egner seg ikke hvis oppdragsgiveren er en forbruker, og prosjektet er til forbrukerens personlige bruk.

Hvis entreprisen ikke er til personlig bruk, gjelder de samme reglene mellom profesjonelle selv om oppdragsgiver er en privatperson.

Sjekk om du oppfyller vilkårene for å benytte Norsk Standard kontrakter nedenfor.

• Les mer om: Norsk Standardkontrakter og forbrukere

Byggblankett 3425 – planlegging og oppføring av bolig på forbrukerens tomt, er utarbeidet av Standard Norge i samarbeid med blant annet forbrukerorganisasjonene. Blankettene er balanserte standardkontrakter som er tilpasset lovverket. Kontraktene er utarbeidet slik at du kan skille mellom entreprenørens forskjellige oppdrag. Blanketten 3425 er en kontrakt som tar for seg planlegging og oppføring av bolig på forbrukerens tomt.

• Les mer om: Byggblanket 3425 – Planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens tomt

Byggblankett NS 3425 – bolig på egen tomt med prosjekteringsansvar, er en kontrakt utarbeidet av Norsk Standard. NS 3425 kan benyttes der oppdragsgiver er forbruker og forbrukeren har hjemmel til eiendommen.

Blant annet bør det avtales fremdrift på prosjektet og protokoll for overtakelse.

• Les mer om: Bolig på egen tomt med prosjekteringsansvar

Byggblankett NS 3426 er en Norsk Standard kontrakt som kan benyttes ved oppføring av ny bolig eller fritidsbolig etter bustadoppføringslova. Kontrakten legger føringer for blant annet plikter og rettigheter for oppdragsforholdet.

• Les mer om: Byggblankett NS 3426 A og B

NS 3427 og NS 3428 – kjøp av fullført- og ikke fullført bolig eller fritidsbolig, er en Norsk Standard kontrakt utarbeidet til bruk ved kjøp av fullført- og ikke fullført bolig eller fritidsbolig. Kontrakten er en av mange blanketter som er utarbeidet for bruk i entrepriseoppdrag.

• Les mer om: Byggblankett NS 3427 og 3428

Bustadoppføringalova skal brukes ved oppføring av ny bolig eller fritidsbolig. Byggblankett NS 3429 A og B er en av flere kontrakter som kan brukes ved oppføring av ny bolig.

Kontraktsformular B bruker for gjennomføring av byggearbeid til bolig og fritidsbolig. Kontraktsformular A benyttes for selve tomtekjøpet, mens kontraktsformular B legger føringer for det spesifikke byggeprosjektet.

• Les mer om: Byggblankett 3429 A og B

Mange er kjent med at avhendingslova ikke stiller krav til at entreprenører må stille med garanti overfor forbruker ved salg av nyoppført bolig. Mange entreprenører venter derfor med å inngå avtale om salg til etter at boligen er ferdig oppført.

• Les mer om: Entreprenørgaranti

Når skal kjøper betale avtalt kjøpesum? I noen tilfeller kan kjøpesummen deles opp underveis i leveransen i henhold til fremdriften av byggeprosjektet, mens i andre tilfeller betales hele kjøpesummen ved overlevering. Hvilke rettigheter har du dersom kjøperen ikke betaler?

• Les mer om: Forskuddsbetaling

Det er ikke uvanlig at det oppstår tvister i forbindelse med overtakelse og sluttoppgjør. NS-kontraktene og bustadoppføringslova regulerer hvordan dette skal foregå. Vi har laget en enkel oversikt som kan hjelpe, for å unngå tvister i forbrukerentrepriser.

• Les mer om: Overtakelse og sluttoppgjør

Reglene om endring og tillegg i NS-kontraktene skiller seg noe fra reglene etter bustadoppføringslova. I artikkelen nedenfor kan du lese om viktige regler etter bustadoppføringslova. Blant annet må forbruker kjenne til begrensninger knyttet til endringer som forbruker kan pålegge entreprenøren. Det er viktig at entreprenøren også kjenner til disse reglene, i tillegg til reglene om betaling.

• Les mer om: Endringer og tilleggsarbeid

Håndverkerne er den «profesjonelle part» og plikter å veilede forbrukerne. Denne plikten gjelder allerede før kontrakt blir skrevet, og skal i teorien sikre at kontraktene blir klare, fullstendige og balanserte. Likevel ser vi uklare, ufullstendige og ubalanserte kontrakter og det er dette som oftest er kilden til tvister.

Det finnes i dag flere standard kontraktsformular for forbrukerentrepriser, men det er viktig å velge riktig formular. Sett deg derfor godt inn i hvilke formularer du bør bruke før du skriver under. Valg av riktig formular kan være avgjørende for å unngå tvist i ettertid.

Vi bistår klienter over hele landet.