Hvordan får du sluttoppgjøret riktig på første forsøk?

Utformingen av sluttoppgjøret, og da særlig sluttoppsettet, har mye å si for hvordan tvisten rundt sluttoppgjøret etterpå håndteres. En rotete og uoversiktlig sluttoppstilling kan lede til at partene, advokatene og dommerne må bruke tid på å forstå hva partene egentlig tvistes om, og hva som ligger bak kravene.

Mange utnytter uklarheter for å tåkelegge og tvinge frem forlik. Vi ser eksempler hvor partene regner sluttoppgjøret motsatt vei og ned-opp og på den måten skape full forvirring. Et godt sluttoppsett gjør det vanskeligere å tåkelegge.

Vi anbefaler alle å sette opp sluttoppsettet etter modellen vi finner i NS 8405 og de øvrige NS 84xx standardene. Med mindre det følger av avtalen mellom partene kan NS 8405 modellen kan brukes på alle entrepriseoppdrag. Vi snakker her om «one size, fits all». Den kan også med fordel brukes i forbrukerentrepriser.

• Les mer om: Entreprisekontrakter

Sluttoppgjøret består av tre deler:

• Entreprenørens sluttoppsett
• Entreprenørens sluttfaktura
• Byggherrens innsigelser til sluttoppsettet/sluttfakturaen

Byggherrens innsigelser mot sluttoppsettet er typisk at det er brukt høyere timesats enn avtalt, at det er krevd betalt for flere timer enn det som er nødvendig, at det er krevd betalt mer enn avtalt fastpris, at et tilleggsarbeid ikke er bestilt osv.

Byggherrens mangelskrav mot entreprenøren håndteres uavhengig av dette. Byggherren kan selvsagt holde tilbake beløp som sikkerhet for de mangelskrav byggherre mener å ha mot entreprenøren, men mangelskravene er ikke innsigelser mot sluttoppsettet eller sluttfakturaen som sådan.

Mangelskrav kan utløse motkrav, som kan begrunne tilbakehold av betaling og senere brukes til motregning.

Det er visse krav entreprenøren ikke kan fakturere før etter overtakelsen. Sjekk din avtale om det er avtalt noe om dette. Det er blant annet krav på innestående, ofte siste 10 % av kontraktsum og krav på betaling for utført kontraktsarbeid eller tilleggsarbeid som ikke tidligere kunne faktureres i en a-konto faktura eller særskilt tilleggsfaktura. Husk at tilleggsarbeider alltid skal faktureres særskilt.

Ikke fakturer kontraktsarbeid og tilleggsarbeid i samme faktura.

Ettersom betalingsfristen på selve sluttfakturaen kan være lang er det viktig at entreprenøren, når ikke annet er avtalt, sender siste a-konto faktura og utførte tilleggsarbeider umiddelbart etter overtakelsen. I Norsk Standard kontrakter er det avtalt at innestående først kan faktureres i sluttfakturaen. Betalingsfristen settes lik den avtalte eller praktiserte betalingsfristen for fakturaer i prosjektet.

• Les mer om: Underentreprenører får ikke betalt

Normalt har entreprenøren en avtalt frist for når sluttoppsettet og sluttfakturaen senest skal være sendt byggherren. Oppdages det feil i sluttoppsettet eller sluttfakturaen kan disse normalt endres frem til fristen er løpt ut. Etter fristens utløp er entreprenøren normalt avskåret fra å fremme ytterligere krav mot byggherren.

Derfor er det kritisk at entreprenøren tar med alle sine krav i sluttoppstillingen og ikke glemmer noe.

Pedagogisk er det fornuftig å starte sluttoppsettet med å angi den avtalte kontraktsum. Angi deretter den indeksregulering som er avtalt og list opp alle avtalte eller varslede endringer, tillegg, fradrag eller avbestillinger. Summer deretter ny justert kontraktsum.

Beregningen av justert kontraktsum viser hvordan entreprenøren har beregnet sitt totale krav og gjør det enklere for byggherren å peke på hva byggherren er uenig i. Dette gjør det enklere for partene og advokatene å forstå hva entreprenøren mener seg berettiget til og hva byggherre er uenig i.

Etter denne øvelsen er det viktig at entreprenøren setter opp 4 lister:

Sluttfakturaen skal inneholde summen av krav oppsummert under D. Entreprenørens totale krav under i sluttoppgjøret er summen av B og D.

Når byggherren har mottatt entreprenørens sluttoppstilling og sluttfaktura plikter han, innen en tilsvarende frist som den entreprenøren hadde på å sende sluttoppgjøret, å vise alle sine innsigelser mot sluttoppstillingen og sluttfakturaen. Byggherren kan ikke fremme krav mot sluttoppsettet eller sluttfakturaen etter fristen for å komme med innsigelsene.

Det betyr at entreprenøren bør vente med å starte forhandlinger om sluttoppgjøret til etter at byggherrens frist er løpt ut. Etter at fristen løpt ut er også rammen for eventuell uenighet rundt sluttoppgjøret definert og låst.

Husk at byggherrens mangelskrav mot entreprenøren håndteres uavhengig av reglene om sluttoppgjøret.

Vi bistår klienter over hele landet.