Kontraktsstruktur og kontraktsvilkår

Dersom det bare er en entreprenør som skal inn for å gjøre en jobb, trenger ikke byggherre tenke noe på kontraktstruktur. Men, så fort entreprenøren ikke skal utføre prosjekteringen selv, eller det er to eller flere entreprenører som må inn for å gjøre deler av jobben, må byggherre ta stilling til hvordan kontraktene skal organiseres.

I en byggherrestyrt entrepriseform inngår byggherre avtaler med mange; eksempelvis konsulent, arkitekt, prosjekterende, graver, snekker og elektriker. Byggherre beholder dermed kontrollen over det meste av fremdrift og koordinering av arbeidene, men generelt anbefaler vi ikke en slik kontraktstruktur med mindre byggherre har særlig kyndighet i det å koordinere og administrere byggeprosjekter.

I en generalentreprise inngår byggherre avtale med kun en entreprenør som får ansvar for alt. Dersom resultatet ikke blir som forventet, kan den ene entreprenøren holdes ansvarlig. Generelt anbefaler vi at det velges en kontraktstruktur som henter inn fordelene med en generalentreprise, men samtidig gir byggherre nødvendig kontroll over resultatet og fremdriften.

Hva som er den beste kontraktstrukturen varierer fra byggeprosjekt til byggeprosjekt. Lurer du på hvilken kontraktstruktur som passer best for ditt prosjekt kan du ta kontakt med en av våre advokater.

Når kontraktstruktur er valgt, vil kontraktsvilkårene gi seg litt selv. En entreprenør som tar på seg å være generalentreprenør, vil typisk ha en totalentreprisekontrakt, eks. NS 8407 eller NS 8417, mens en entreprenør som ikke har ansvar for noe prosjektering, vil typisk ha en ren utførelseskontrakt, eks. NS 8405, NS 8415, NS 8406 eller NS 8416. Norsk Standard har utviklet en rekke gode standardkontrakter som vi anbefaler brukt, men du må velge riktig standard, ellers blir det feil.

Vi ser at konsulentene ofte ikke gir gode nok råd med tanke på kontraktstruktur og kontraktsvilkår. Noen ganger er det fordi de har økonomisk interesse av at byggherre velger bestemt kontraktstruktur, kontraktsvilkår eller entreprenør og ikke greier å være tilstrekkelig objektiv. Andre ganger fordi konsulenten ikke har tilstrekkelig juridisk kompetanse. Er du i tvil om din konsulent har gitt det det beste råd med tanke på kontraktstruktur og kontraktsvilkår, bør du kontakte advokat før kontrakter signeres.

Forbrukerlovene kommer i utgangspunktet ikke til anvendelse når byggherre ikke er privatperson. Borettslag og sameier er ikke privatperson i lovens forstand. Ønsker byggherrer som ikke er privatpersoner at forbrukerlovene skal komme til anvendelse, må det avtales særskilt. Les mer om dette her.

• Les mer om: Nye kontraktsvilkår for totalentrepriser.

Vi bistår klienter over hele landet.