Betingelsesløs realitetsdrøftelse

Realitetsdrøftelse i denne sammenheng er en situasjon at entreprenøren diskuterer med oppdragsgiver hvorvidt det han har utført arbeidet i tråd med avtalen eller ikke, hva som er årsaken til de forhold oppdragsgiver har klaget på, hvordan forhodet kan utbedres ol. Gjennomføres en slik diskusjon, uten at det er tatt forbehold om å avvise reklamasjonen som for sent fremsatt, kaller vi det en betingelsesløs realitetsdrøftelse, eller ofte bare realitetsdrøftelse.

Faren med å gjennomføre en realitetsdrøftelse uten å ta slikt forbehold, kom tydelig frem i Høyesteretts dom av 14.9.1984, RT 1984 s. 962. Det er nå en gammel dom, men saksforholdet og konklusjonen er like relevant i dag.

I kontrakten som lå til grunn for tvisten var det avtalt en lengste reklamasjonsperiode på ett år. Allerede første vinteren etter innflytting oppdaget byggherren isdannelser på taket og vannlekkasje inn i huset. Når problemet gjentok seg flere vintre deretter, reklamerte byggherre til entreprenøren. Det var 4 ½ år etter at forholdet første gang ble oppdaget og 4 år etter utløpet av reklamasjonsperioden.

Entreprenøren hadde ansvar for både prosjektering og utføring, og hevdet at han hadde utført arbeidet i tråd med prosjekteringen. Han anførte også at det var unormale vind og snøforhold på tomten. Han avviste ansvar men, første gang han anførte at han var uten ansvar på grunn av for sen reklamasjon, var under den rettslige behandlingen 3 år etter at han mottok reklamasjonen.

Høyesterett kom til at entreprenøren, etter en konkret vurdering, hadde tapt retten til å påberope seg at det var reklamert for sent.

For å forstå Høyesteretts konklusjon, må vi se på hensynene Høyesterett bygget avgjørelsen på. Høyesterett tok utgangspunkt i det forhold at entreprenøren har en rett, men ikke plikt til å avvise reklamasjoner som er fremmet for sent. Det er mange grunner til at entreprenører velger å ikke avvise reklamasjoner, og for byggherre er det av betydning å få vite om entreprenøren vil påberope seg sin rett eller ikke. Dersom forhandlingene mellom partene er slik at byggherre får rimelig grunn til å tro at entreprenøren ikke vil påberope seg reklamasjonsreglene, og baserer seg på dette, er altså regelen i følge Høyesterett at da taper entreprenøren retten til å påberope seg reklamasjonsreglene. Dette er i tråd med vanlige passivitetsvirkninger i Norsk rett.

I denne saken mente Høyesterett at entreprenøren ved sine handlinger hadde gitt byggherre rimelig grunn til å tro at entreprenøren hadde frafalt retten til å påberope seg reklamasjonsreglene.

Lærdommen er: ikke gi byggherre rimelig grunn til å tro at du ikke vil benytte retten til å avvise en reklamasjon som for sent fremmet, med mindre du faktisk vil frafalle denne retten.

For å unngå å utilsiktet tape retten til å påberope reklamasjonsreglene, må alle realitetsdrøftelser gjøres på den betingelse at entreprenøren forbeholder seg retten til å avvise reklamasjon som for sent fremmet. Vanskeligere er det ikke, men det må gjøres skriftlig. Vi anbefaler derfor følgende formulering i svarbrev / svar e-post på reklamasjoner.

«Vi viser til reklamasjon på … . I den grad reklamasjonen er fremsatt for sent, forbeholder vi oss retten til å avvise den som for sent fremsatt. Vi vil imidlertid undersøke forholdet nærmere og ber om å få gjennomføre en befaring.»

Er du i tvil anbefaler vi at du tar kontakt med advokat, med særlig kyndighet innen bygg og entreprise.

• Les mer om Realitetsdrøftelse, Rt. 1984 s.962 (dom) her

Vi bistår klienter over hele landet.