Avvisning av uberettigede reklamasjoner

Vi tar her for oss situasjonen når entreprenøren har bygget og solgt nye boliger etter bustadoppføringslova, hvor det senere skal organiseres et borettslag eller eierseksjonssameie. Ved vedlikehold av eldre boliger gjelder andre regler, og disse kommenteres ikke her.

For å forstå reglene er det lurt å ta utgangspunkt i at mangelskrav gjelder mellom partene i en kjøpsavtale. Når entreprenøren inngår avtale om salg/kjøp av en prosjektert bolig i et fremtidig borettslag / eierseksjonssameie er det entreprenøren og kjøperen som er parter i kontrakten. Det fremtidige borettslaget / eierseksjonssameiet er ikke part i avtalen. Når det senere viser seg at det er mangler på de arbeider entreprenøren har utført, er det i utgangspunktet kjøperen som har rett til å fremme mangelskravene, ikke borettslaget / eierseksjonssameiet.

Dette er utgangspunktet, men bildet er mer nyansert enn som så.

Er feilen knyttet til fellesareal i det senere opprette borettslag har styret, med hjemmel i bustadoppføringslova § 1a tredje ledd, rett til å fremsette reklamasjonen. Kjøperen kan i kraft av å være part i avtalen også fremsette reklamasjonen. Det vil si at både den enkelte andelseier (kjøper) og styret kan reklamere på feil ved fellesarealet i borettslaget .

Er mangelen knyttet til den enkelte bolig, det vil si den delen av boligen beboer selv har vedlikeholdsansvar for, er det bare kjøperen som kan reklamere. Dette følger av at kjøperen er part i kjøpsavtalen, og borettslaget har ikke noe fått rett til å reklamere på slike mangler gjennom loven.

Mange grunner tilsier at borettslaget burde ha rett til å reklamere på slike mangler, men loven er klar og rettspraksis har fulgt opp regelen og slått fast at reklamasjoner fra borettslaget ikke kan reparere manglende reklamasjon fra kjøperen personlig.

Vi må huske at kjøper har rett til å gi en annen person eller styret i borettslaget fullmakt til å fremme reklamasjonen på sin vegne. I praksis tenker nok mange at de gir styret i borettslaget slik fullmakt. Like ofte reklamerer styrene på mangler ved den enkelte bolig uten på forhånd å ha fått fullmakt fra kjøperen. Skal man i ettertid fastslå om det var gitt fullmakt eller ikke faller man fort ned på det som kan dokumenteres. Har styret sikret seg skriftlig fullmakt er det ok, er det ikke en skriftlig fullmakt sliter kjøperen med å bevise at fullmakten var gitt og risikerer at reklamasjonen ikke har noen virkning.

Dersom kjøper selger sin andel til en ny kjøper, har den nye kjøperen, forutsatt at han er en forbruker, rett til å fremme mangelskrav direkte ovenfor entreprenøren. Dette følger av bustadoppføringsloven § 37. Bestemmelsen gjelder kun for forbrukere og borettslaget anses ikke som forbruker i lovens forstand og får ikke noen rett etter bestemmelsen.

Dette innebærer at dersom borettslaget fremsetter et direktekrav overfor entreprenøren på mangler knyttet til den enkelte bolig er det en uriktig reklamasjon, som entreprenøren har rett til å avvise.

I eierseksjonssameier er det alltid den enkelte sameier som selv må fremme krav mot entreprenøren. Det gjelder både ved mangler på fellesarealene og den enkelte seksjon. Eierseksjonssameier har ikke fått samme rett som borettslagene har fått i bustadoppføringslova § 1a tredje ledd.

I eierseksjonssameier har således ikke styret rett til å fremme krav mot entreprenøren som følge av mangler ved fellesarealene. Dette er lagt til grunn i flere avgjørelser fra Høyesterett, herunder i Rt. 2005 s. 1046.

I praksis håndterer ofte borettslag og eierseksjonssameier det med reklamasjoner feil.

Det er nesten normalen, at styrene selv fremsetter reklamasjoner for mangler både ved fellesarealene og den enkelte andel/seksjon. Meldinger om mangler blir samlet opp over tid, tatt inn i lister som oversendes entreprenøren lang tid etter at mangelen første gang ble eller burde ha blitt oppdaget. Da er reklamasjonen både fremmet av feil rettssubjekt og for sent.

Dersom entreprenøren mottar slik reklamasjon bør entreprenøren avvise, eller ta forbehold om å kunne avvise reklamasjonen med den begrunnelse at den er fremsatt av uriktig rettssubjekt og for sent.

Dersom andelseieren senere selv reklamerer over det aktuelle forholdet, vil reklamasjonsfristen ofte være oversittet og entreprenøren kan i mange tilfeller avvise reklamasjonen som for sent fremsatt.

Vi bistår klienter over hele landet.