Entreprisekontrakter

Entrepriseretten omfatter i første omgang reglene som gjelder mellom parter som har inngått en bygg og entreprisekontrakt. Men det er også naturlig å ta med reglene som gjelder før kontraktene inngås, det vil si anbudsretten hvor vi finner regelverket om offentlige anskaffelser. Det er også naturlig å ta med reglene som gjelder mellom oppdragsgivere og konsulenter og materialleverandører.

Avtaleretten omfatter reglene som bestemmer når parter blir bundet til avtalene, og regler som setter noen avtaler til side som urimelige.

Har ikke partene avtalt hvilke regler som skal gjelde, vil bakgrunnsretten automatisk tre inn og binde partene. Vi har ulovfestede entrepriserettslige regler og ulovfestede anbudsrettslige regler som på denne måten automatisk binder partene der gyldig avtale ikke bestemmer noe annet. Lov om håndtverkertjenester og lov om oppføring av ny bolig er et annet eksempel på bakgrunnsrett som binder partene der annet ikke følger av gyldig avtale. Husk at forbrukerlovene ikke kan fravikes til ugunst for forbruker.

Entreprisekontraktene kan sorteres i ulike typer. Det vanligste er å skille mellom rene utførelseskontrakter hvor entreprenøren skal utføre det byggherre eller oppdragsgiver har prosjektert, typisk NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416, og totalentreprisekontrakter hvor entreprenøren har ansvar for å prosjektere det arbeidet han skal utføre, typisk NS 8407 og NS 8417. Når du skal ta stilling til hvilken kontraktstype du har, og forstå funksjonsfordelingen i kontrakten, må du både se på navnet på kontrakten, og de faktiske reglene dere har avtalt. Det er den som faktisk prosjekterer et arbeid som har ansvar for at prosjekteringen er bra, selv om kontraktens navn tilsier at det er den andre part som skal prosjektere.

• Les mer om: Regningsarbeider
• Les mer om: Kan entreprenøren alltid kreve indeksregulering av kontraktssum?

Entreprisekontrakter organiseres på ulike måter og vi kan kalle det kontraktstruktur. De vanligste ytterpunktene er det vi kaller byggherrestyrte entrepriser, hvor byggherre inngår avtale med alle og selv har ansvar for å koordinere og administrere alle aktørene, og generalentrepriser, hvor byggherre inngår avtale med en entreprenør, som får ansvaret for å inngå alle nødvendige kontrakter for å få prosjektet i mål. Valg av kontraktstruktur er en viktig suksessfaktor for å få et vellykket prosjekt. Vi ser ofte at byggherrer velger feil kontraktstruktur og med det får roller og risiko de ikke har forutsetning for å ha. Her har konsulentene et stort ansvar for å gi byggherrene gode råd.

• Les mer om: Reklamasjon og mangler i entreprisekontrakter

Det å lage gode regler eller vilkår for en entreprisekontrakt er veldig krevende. Derfor er det lurt å bruke standardkontrakter. Vi anbefaler Norsk Standards standard kontraktsvilkår, men med nødvendige særlige bestemmelser (skreddersøm) for å tilpasse den til bedriftens og prosjektets behov. Men, når partene velger å bruke NS kontraktene er det viktig at de også kjenner reglene, handlepliktene som følger av standarden. Feil håndtering av reglene kan medføre tap av rettigheter og økonomisk krav. Riktig håndtering av reglene vil på den andre siden sikre at partene får riktig fordeling av rettigheter og plikter, og korrekte sluttoppgjør.

Vi anbefaler kurs i bruk av standardkontraktene og bruk av sjekklister for prosjektlederne.

• Les mer om: Personlig økonomisk ansvar ved konkurs
• Les mer om: Hvordan får du sluttoppgjøret riktig på første forsøk?

NS-kontraktene er fremforhandlede standardkontrakter med siktemål å lage balanserte kontrakter som skal ivareta både oppdragsgivers interesser og entreprenørens interesser. Når oppdragsgiver i sine kontrakter har unntak fra standardene i sine kontraktsbestemmelser er det for å forskyve denne balansen til fordel for oppdragsgiver. Entreprenøren må da vurdere om han ønsker oppdraget og eventuelt foreta en bevisst kalkulering av hvilken ekstra risiko han påtar seg.

• Les mer om: Solidaritetserklæringer/solidaritetsavtaler
• Les mer om: «Back-to-back»-avtaler

Vi får ofte spørsmålet, hvilken standardkontrakt er den beste? Det finnes ikke et enkelt svar på spørsmålet. Hvilken kontrakt som er den beste avhenger av flere forhold, f. eks.;

• Er det behov for å ha løpende og oppdatert kontroll på kostnadene i prosjektet, eller er det ok at entreprenøren til slutt får dekket sine kostnader med et påslag?
• Er det mange eller få aktører inne i prosjektet samtidig slik at det er behov for utstrakt samordning / koordinering?
• Ønsker byggherre å prosjektere selv, selv velge alle utførelsesmetoder og materialer i prosjektet, eller skal entreprenøren ta seg av prosjekteringen?
• Har byggherre nødvendig kunnskap og erfaring til å lede prosjektet selv?
• Skal entreprenøren være underentreprenør eller hovedentreprenør?
• Ønsker byggherre å utnytte fordelene en samspillsentreprise kan gi?

Avhengig av svarene kan ulike kontrakter elimineres bort slik at man til slutt faller ned på en standardkontrakt.

• Les mer om: Samspillsentreprise eller samspillskontrakt
• Les mer om: Mal for samspillskontrakt i små og mellomstore prosjekter
• Les mer om: Samspillsentreprise, ulike modeller

Du kan lese mer om de vanligste standardkontraktene her:

• NS 8401: Rådgivningsoppdrag honorert etter fast pris
• NS 8402: Rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid
• NS 8403: Byggelederoppdrag
• NS 8405 og 8215 Utførelsesentreprise
• NS 8406 og 8416 Utførelsesentreprise, enkle prosjekter
• NS 8407 og 8417 Totalentrepriser

Det er en klar tendens at parter som håndterer de formelle reglene i kontrakten også kommer best ut av tvistene. Det å være formelt korrekt er viktigere enn å være «snill». Vi lærer våre kunder hvordan de skal håndtere kontraktene formelt korrekt.

Vi anbefaler alle å opptre formelt korrekt, men samtidig være rimelig i de krav som fremmes.

Relaterte artikler

• Grunnleggende kunnskap om entreprisekontrakter
• Norsk Standards kontrakter og forbrukere
• Avslutning og overtakelse av byggeprosjekter
• Dagmulkt – Når kan du kreve det?
• Får du betalt for forsering?
• Omtvistet krav – Betaling

Vi bistår klienter over hele landet.