Dom: Konsulentens overskridelse av sin budsjettramme

Eidsivating lagmannsrett – Dom – LE-2007-664

Saken gjelder krav om tilbakebetaling av vederlag og erstatning fra byggherre mot prosjekt- og byggeleder.

Ekteparet Line og Henning Stille Berg (Stille Berg) hadde vært bosatt i England i flere år da de i 2001/2002 startet forberedelser til bygging av en enebolig i Midtveien 4 på Fjellhamar i Lørenskog. Opprinnelig var planen å flytte hjem til Norge sommeren 2003. Stille Berg fikk bistand av Idé & Hustegning AS til prosjektering og utarbeidelse av søknader. Siden sistnevnte holdt til i Stavanger, ble det anbefalt at Stille Berg inngikk samarbeid med en lokal rådgiver til bistand ved byggeledelse og prosjektstyring. Stille Berg hadde ingen kompetanse på husbygging og hadde særlig behov for en stedlig representant i byggeprosessen siden de var bosatt i utlandet.

Idé & Husbygging AS anbefalte firmaet Byggadministrasjon AS (BAAS) på Lillestrøm som rådgiver. BAAS ble kontaktet og tilbød seg i brev av 8. mars 2002 å utarbeide en enkel beskrivelse av samtlige funksjoner og overflate-/konstruksjonsvalg, styre byggeprosessen, innehent tilbud, evaluere, innstille og utføre kontraktsskriving. I tillegg kunne BAAS følge opp den løpende byggeprosessen og koordinere faggruppene. Arbeidet ble foreslått honorert på timer. Timeforbruk under byggeperioden ble anslått til 10 timer per uke og hele byggeprosessen ble anslått til å vare i ca. 25 uker.

Utover høsten 2002 startet BAAS arbeidet med å forberede byggeprosessen i samarbeid med Stille Berg. Det ble besluttet at byggeprosjektet skulle gjennomføres som en utførelsesentreprise med én hovedentreprenør og flere sideentreprenører. Det ble også utarbeidet foreløpig budsjett og anbudsbeskrivelser.

Skriftlig avtale mellom BAAS og Stille Berg ble inngått først 11. januar 2003 da Stille Berg var i Norge og deltok i et planleggingsmøte. Oppdraget ble beskrevet som «Prosjektstyring og oppfølging ifm oppføring av Enebolig». BAAS’ arbeid frem til byggestart skulle honoreres etter medgått tid med kr 540 ekskl. mva. per time. Det ble bestemt at arbeider etter byggestart kunne fortsette på timebasis eller avtales som fastpris. Tilbud på fastpris skulle inngis når omfanget av arbeidene ble kjent, og avtale skulle gjøres ved byggestart.

BAAS’ representant etter avtalen var daglig leder Einar Vigmostad mens bistand ved utarbeidelse av beskrivelser og oppfølgning skulle utføres av Arne Gillebo. Gillebo var ikke fast ansatt i BAAS, men ble hentet inn til enkeltoppdrag ved behov. I tillegg til selve avtaledokumentet, ble NS-8402 med alminnelige kontraktsbestemmelser for rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid, gjort til del av avtalen mellom partene.

I planleggingsmøtet den 11. januar 2003, gjennomgikk man BAAS’ beskrivelse av 28. oktober og revidert budsjett av 20. desember 2002. Det ble konkludert med at innflytting kunne foregå ca. 1. desember 2003. I budsjettet var det satt av kr 300.000 ekskl. mva. til «prosjekt og byggeledelse». Denne posten dekket BAAS’ arbeid. Samtidig ble det påpekt i møtereferatet at budsjettet måtte oppfattes som foreløpig og at det ville endre seg ut fra byggherrens valg. En rekke enkeltposter samt totalkostnaden i budsjettet er senere øket. Imidlertid har budsjettposten for prosjekt og byggeledelse aldri blitt endret.

En gang i løpet av januar 2003 ble det også bestemt at BAAS skulle overta ansvaret for søknader og tillatelser fra Idé & Hustegning AS siden BAAS holdt til i Lillestrøm og enklere kunne følge opp søknadsprosessen lokalt. Det er uklart om dette skjedde før eller etter inngåelsen av avtalen den 11. januar, men det medførte i alle tilfeller ingen endring av budsjettposten for BAAS’ arbeider.

Einar Vigmostad har forklart at det var vanskelig å finne entreprenører som var villige til å påta seg oppdraget. Det har kommet noe motstridende opplysninger om hvor mange entreprenører som ble kontaktet. Uansett var det i utgangspunktet bare én av dem som var interessert i å inngi et anbud. Avtale ble imidlertid ikke inngått bl.a. fordi entreprenøren tok en rekke forbehold som følge av uavklarte forhold i prosjektet.

BAAS foreslo derfor at det skulle tas kontakt med Aaserud Bygg og Trappeverksted AS (Aaserud) som man hadde erfaring med fra tidligere prosjekter. Det er uenighet mellom partene om BAAS uttrykkelig anbefalte at Aaserud skulle få oppdraget som hovedentreprenør, men det er uomtvistet at BAAS fortalte at Aaserud var faglig dyktig som tømrer, men at man ikke hadde erfaring med Aaseruds evner til å koordinere egne underentreprenører.

Aaserud ble forespurt, og det ble inngått avtale den 4. mars 2003 mellom Stille Berg og Aaserud om en hovedentreprise som skulle omfatte betongarbeider, mur-, puss- og flisarbeider, betongelementer, trapper, membraner og taktekking, stål- og blikkenslagerarbeider, tømrer- og snekkerarbeider, diverse innredninger og rigg- og driftsarbeider. Aaserud inngikk samtidig avtaler med flere underentreprenører om utførelse av en rekke av de nevnte arbeider. Stille Berg inngikk dessuten avtaler direkte med flere sideentreprenører om utførelse av grunnarbeider, varme- og sanitærinstallasjon, elektroinstallasjon og gartnerarbeider. Utarbeidelsen av kontraktene ble utført av BAAS på vegne av Stille Berg.

I løpet av våren 2003 engasjerte Stille Berg interiørarkitekt Morten Kaels for å bistå bl.a. med diverse innredningsløsninger. I denne perioden ble det også avklart at Stille Berg likevel ikke skulle flytte hjem til Norge sommeren 2003, men at utenlandsoppholdet ble forlenget med ett år i Skottland.

Pga. endringer i prosjektet, måtte det søkes om endrete igangsettingstillatelser og rammetillatelser i mars. BAAS sto for søknadsarbeidet. Endringene forsinket oppstarten av byggeprosjektet med ca. en måned, og grunnarbeidene startet opp i april 2003.
I løpet av sommeren viste det seg at Aaserud ikke var i stand til å stille bankgaranti i henhold til avtalen. I samråd med Stille Berg ble det bestemt at man ikke skulle heve kontrakten med Aaserud, men i stedet holde tilbake 15 % på avdragsnotaene som sikkerhet.

Underveis i prosjektet ble det løpende foretatt avklaringer i forhold til valg av løsninger. Interiørarkitekten leverte et forprosjekt i juni 2003. Videre ble det foretatt en endring og utvidelse av bl.a. kjelleren fra Stille Bergs side som medførte endring i igangsettingstillatelsen.

Fremdriften i prosjektet lå hele tiden etter den opprinnelig planen hvor ferdigstillelse skulle skje 1. desember 2003. I referat fra avklarings- og prosjekteringsmøte av 8. september 2003, fremgår det at tidspunkt for overtakelse og innflytting var endret til uke 14 i 2004, dvs. uken som endte med 2. april. Partene er enige om at det med dette ble gitt fristforlengelse fra byggherren.

Mandag 27. oktober 2003 sendte interiørarkitekt Morten Kaels en epost til Line Stille Berg hvor han opplyste om at budsjettet for innredninger var i ferd med å bli oppbrukt, at det var nødvendig med flere timer og at han måtte delta mer på byggeplassen. Det ble lovet «et budsjett som rommer gjenstående arbeider, slik at dere kan få en oversikt over dette». Budsjett ble senere oversendt og uttrykkelig godtatt av Stille Berg, og interiørarkitekten fortsatte sitt arbeid.

Den 28. oktober 2003 sendte Einar Vigmostad følgende epost til Henning Stille Berg:

«Hei alle 4.

Grattis med enda en gutt. Nå leder Henning med en på meg. Jeg har «bare» 3., og flere blir det ikke.
Som dere skjønner ordner Arne det meste hos dere, jeg titter litt i kortene av og til.
* Budsjett for «bunker» har Arne oversendt 08.08.03. I denne er ikke gulvvarme med. Det var heller ikke forutsatt i trimrom. Så det kommer tillegg på dette.
* Utvidelse i 1. og 2. etg. Er godkjent i kommunen 16.10.03, men naboene kan klage på vedtaket. Det er ikke gitt oppsettende virkning, så da er det bare å bygge. Fundamenter er allerede støpt. Budsjett for utvidelsen hadde Arne klart i august, men det kan synes som om dere ikke har fått det. Summen er 126.308,- + mva. + prosjektering og elektro og offentlige avgifter. Det er kommet regning på øket tilknytning, som vi har lagt ut. (tar den med på neste faktura til dere) Arne sender over budsjett og tillatelse på torsdag.
* Med den utvidelsen som nå er foretatt og med varmerør også i trimrom + bunkers, er kapasitet på varmepumpeanlegget begynt å halte. Dette kan løses på to måter.
1. montere manuelle kraner på deler av snøsmelteanlegget, slik at områder kan sjaltes ut, og smelting må gjøres i etapper.. 2. Bytte til større varmepumpe, men da må det bores flere hull. Dette blir dyrt. Vi foreslår derfor alternativ 1.
* Slik vi forstår det, er Morten engasjert i det meste nå, og det er mange alternativer «i farten». Dette skaper veldig mye ekstra arbeider for oss, og nå begynner enkelte ting å haste. Aaserud maser ikke, men han sier heller ikke fra – han venter – og noen ting er derfor kommet på etterskudd. Eksempelvis vinduer. Baderom og lignende som skal ha rørtilknytninger må nå også avklares hvor vann/avløp og lignende skal være.
* Vi har tidligere lovet fastpris på våre arbeider, men synes ikke det blir riktig, slik det har blitt. Vår fastpris ville bli særdeles høy, både pga ovennevnte og at Aaserud nok må ha mye mer hjelp enn vi antok i forhold til sine leverandører og detaljer. Vi foreslår at vi (mest Arne) stiller opp så mye som nødvendig og fakturerer medgåtte timer. Dette er som dere skjønner et lite varsel om at vi selv synes det går forholdsvis mye tid.
Med vennlig hilsen
Byggadministrasjon AS – BAAS
Einar Vigmostad»

De to siste stjernepunktene avstedkom ingen nærmere dialog mellom partene. Stille Berg kan ikke huske om de har lest eposten, og begge parter har forklart at innholdet i de to siste avsnittene ovenfor ikke var noe tema i senere telefonsamtaler, eposter eller møter.

Utover høsten og vinteren 2003/2004 fikk Aaserud økende problemer med å utføre sitt oppdrag. BAAS påpekte flere ganger avvik i Aaseruds utførelse og holdt tilbake alle utbetalinger etter november 2003 for å dekke mangler samt ekstra kostnader for andre entreprenører og byggherren. I februar fikk Aaserud dermed problemer med å betale sine underentreprenører. Entreprisen ble reorganisert ved at Stille Berg inngikk avtale direkte med underentreprenørene. BAAS v/Arne Gillebo overtok etter dette i realiteten all koordinering på byggeplassen. Selv om dette medførte et utvidet ansvar, ble det heller ikke på dette tidspunkt foretatt noen endring av det opprinnelige budsjettet for BAAS’ arbeider.

I februar brakte BAAS inn ekstern bistand for å hjelpe Aaserud, og utover våren ble det inngått avtaler med ytterligere entreprenører. Bl.a ble det inngått avtale med Møllegaard & Bråthen AS (Møllegaard) om sluttføring av pussarbeider i april etter at Aaseruds opprinnelige underentreprenør Per Magne Bækken/Brødrene Bækken AS ikke hadde fullført arbeidene.

Bygget ble ikke ferdigstilt til den utsatte fristen 2. april 2004. Den 5. april 2004 sendte Line Stille Berg en epost hvor det fremgikk at hun selv ville ta seg av all oppfølgning fremover. Det het imidlertid at «Arne fortsetter som før». Line Stille Berg har forklart at foranledningen for eposten var at det utvidete budsjettet til interiørarkitekten var brukt opp og at Stille Berg ikke ønsket å bruke penger på ytterligere bistand. Hun overtok derfor oppfølgingen for interiørarkitekten. Det var imidlertid ikke tilsiktet noen endringer i BAAS’ arbeider, og Arne Gillebo fortsatte som før.

Flyttelasset kom den 18. mai 2004, og Stille Berg flyttet inn tre dager senere. Det gjensto på dette tidspunkt fortsatt arbeider både innvendig og utvendig. Det ble foretatt en innvendig ferdigbefaring samme dag hvor Line og Henning Stille Berg og Arne Gillebo var tilstede. En lang rekke feil og mangler ble påpekt, bl.a. at fugene i terrasseflisene måtte utbedres pga. til dels vesentlige fargeforskjeller i fugene. Flisleggingen var utført av Aaseruds underentreprenør Grorud Bygg og Eiendom AS (Grorud Bygg). Da arbeidene ikke ble utbedret, sendte BAAS brev til Grorud Bygg den 22. juni 2004 hvor det ble opplyst at det ville bli holdt tilbake kr 48.250 ekskl. mva. i sluttoppgjøret med henvisning til tidligere reklamasjon. Det endelige sluttoppgjøret har ikke blitt fremlagt i saken. Stille Berg har opplyst at de på tross av flere oppfordringer ikke har fått noen oversikt fra BAAS over sluttoppgjøret med Grorud Bygg. Det er også opplyst at selskapet har gått konkurs, og at det ikke har vært mulig å få dekning for noe krav.

Ferdigbefaring for utvendige arbeider ble gjennomført 2. juli 2007 med Line og Henning Stille Berg og Arne Gillebo til stede. Også her ble det påpekt en rekke feil og mangler, bl.a. at pussarbeider ikke var tilfredsstillende utført. Aaserud og Møllegaard ble oppført som ansvarlige. Det ble imidlertid ikke utført noe utbedringsarbeid.

Det ble ikke avholdt overtakelsesforretning for noen av entreprisene på tross av at dette var pålagt entreprenørene i avtalene.

I sluttoppgjøret med Mesterflis LTD av 21. juni 2004 tilbakeholdt BAAS kr 15.826 for forsinket ferdigstillelse fra 15. april til 20. mai 2004. I brev av 3. august 2004 til Romerike Consult og Malerentreprenør AS (RCM) fremkommer at BAAS har holdt tilbake kr 25.000 i avkortning for forsinket ferdigstillelse etc. Dagmulkt ble ikke innkrevd fra andre entreprenører, heller ikke Aaserud.

Stille Berg har under byggeprosessen blitt fakturert fortløpende av BAAS for alt utført arbeid. I tillegg har BAAS fakturert en rekke utlegg foretatt på vegne av Stille Berg. Dette inkluderer også fakturaer fra flere av Stille Bergs sideentreprenører. Stille Berg har betalt alle disse fakturaene. BAAS har således blitt honorert med et langt høyere beløp enn de kr 300.000 som var budsjettert.

I brev av 21. desember 2004 fremmet Stille Berg v/advokat Jarle Edler krav mot BAAS om tilbakebetaling av for høyt utbetalt vederlag med kr 598.799 ekskl. mva. Kravet ble avvist, og det ble satt som vilkår fra BAAS at man ble løpende honorert for å sluttføre oppfølgning av reklamasjonsarbeider og fullføring av oppdraget. Stille Berg godtok dette, men ga uttrykk for at man ikke aksepterte at BAAS hadde krav på ytterligere godtgjørelse.

Ettårsbefaring ble avholdt 28. juni 2005. I tillegg til Stille Berg og Gillebo var fem av entreprenørene representert. Det ble bl.a. anmerket mangler ved fugene i terrassoflisene pga. vesentlig fargeforskjell i fuger med Grorud Bygg som ansvarlig, og mangler ved utvendig puss og svinnsprekker i fasade med «Brødrene Bråthen AS» (antakelig feilskrift for Brødrene Bækken AS) som ansvarlig. Ingen av disse var representert på ettårsbefaringen.

Stille Berg fremsatte nytt krav mot BAAS den 23. november 2005 som i tillegg til krav om tilbakebetaling, også omfattet krav på erstatning. Etter at kravet ble avvist av advokat Kleven på vegne av BAAS og selskapets forsikringsgiver Imagine Insurance AS (senere Gaia Insurance AS, heretter benevnt Gaia), tok Stille Berg ut stevning for Nedre Romerike tingrett den 27. januar 2006 mot BAAS og Gaia. De saksøkte innga tilsvar og motsøksmål 21. mars 2006.

Nedre Romerike tingrett med to fagkyndige meddommere avsa dom den 12. oktober 2006 med følgende slutning:

1. Byggadministrasjon AS tilpliktes å betale kr 509.000.- femhundreognitusen – til Line og Henning Stille Berg med slik rente som er fastsatt i medhold av forsinkelsesrenteloven § 3, 1. ledd, 1. pkt. fra 1.3.06 til betaling finner sted.
2. Line og Henning Stille Berg tilpliktes in solidum å betale kr 56.700.- femtisekstusensjuhundre – til Byggadministrasjon AS.
3. Line og Henning Stille Berg tilpliktes in solidum å betale kr 104.721.- etthundreogfiretusensjuhundreogtjueen – i saksomkostninger til Imagine Insurance AS med lovens rente fra forfall til betaling finner sted.
4. For øvrig tilkjennes saksomkostninger ikke.
5. Oppfyllelsesfristen er i alle tilfelle 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.

Stille Berg innga anke til Eidsivating lagmannsrett den 16. november 2006. Opprinnelig anket man kun over renteberegningen på tilbakebetalingskravet i pkt. 1 i tingrettens slutning, samt erstatningskravet og saksomkostningsavgjørelsen.

BAAS innleverte anke datert 17. november 2006. Det ble anket over pkt. 1 i tingrettens slutning om tilbakebetaling av honorar og over saksomkostningsavgjørelsen. Samme dag innga Gaia kjæremål over omkostningsavgjørelsen.

Stille Berg innga anketilsvar og aksessorisk motanke den 8. desember 2006. Motanken gjaldt omfanget av tilbakebetalingskravet i tingrettens slutning pkt. 1 hvor det var redusert for avkortning i sluttoppgjøret med Aaserud og for tillegg i månedene juli tom. september 2004.

Etter dette er hele tingrettens dom påanket med unntak av pkt. 2 i slutningen hvor Stille Berg i motsøksmålet fra BAAS pålegges å betale kr 56.700.
Hovedforhandling ble avholdt i Eidsivating lagmannsretts lokaler på Eidsvoll over fire rettsdager i perioden 21. – 26. mars 2007. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. I alt ble det avhørt syv vitner og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.

Stille Berg har i det vesentlige anført:

Tilbakebetalingskravet

Det anføres prinsipalt at BAAS ikke har krav på honorar utover de kr 300.000 ekskl. mva. som følger av budsjettet fordi budsjettoverskridelsen ikke er varslet rettidig. Ifølge NS-8402 pkt. 12.3 skal det varsles uten ugrunnet opphold. Mesteparten av budsjettet var brukt opp allerede sommeren 2003. BAAS kjente til bruk av interiørarkitekt allerede i mars, og utvidelsen av prosjektet var kjent siden august. E-posten av 28. oktober var således ikke et rettidig varsel.

Subsidiært anføres at eposten overhodet ikke var noe varsel. Den inneholder ikke noe uttrykkelig om budsjettoverskridelse og er for uklar til å anses som et varsel om økt honorering. Stille Berg var dessuten i en svært hektisk periode. Uansett har Stille Berg ikke akseptert noen budsjettoverskridelse eller noe merarbeid. Selv om BAAS’ fakturaer ble fortløpende honorert uten innsigelser, er dette ingen aksept, jf. NS-8402 pkt. 14.1 annet ledd.

Atter subsidiært anføres at varselets rekkevidde ikke omfatter hele honorarkravet til BAAS. BAAS’ anførsler innebærer at man skal ha krav på ubegrenset honorering uten noen forutberegnelighet for Stille Berg. Det bestrides også at interiørarkitektens arbeid medførte noe merarbeid for BAAS. Dessuten var det uforsvarlig av BAAS ikke å definere grensesnittet mellom egne og interiørarkitektens oppgaver da dette ville forhindret eventuelt dobbeltarbeid.

Stille Berg vil heller ikke akseptere noe ekstraarbeid for BAAS vedrørende Aaseruds manglende oppfyllelse. Aaserud ble anbefalt av BAAS, og BAAS må derfor ta risikoen for Aaseruds manglende kompetanse og økonomiske problemer. BAAS og Aaserud hadde dessuten et annet prosjekt om bygging av barnehage parallelt med byggingen av Stille Bergs hus uten å informere Stille Berg om dette. Aaserud hadde problemer også med gjennomføringen av barnehageprosjektet, og dette medførte store kapasitetsproblemer ved byggingen av Midtveien 4.

BAAS har ikke krav på betaling for eventuelt merarbeid etter at det ble inngått avtaler direkte med Aaseruds underentreprenører i februar 2004. Dette arbeidet var naturlig nok ikke omfattet av eposten fra oktober 2003, og det er ikke senere varslet om budsjettoverskridelser. Uansett skyldes også dette arbeidet valget av Aaserud, noe BAAS selv må ta risikoen for.

Stille Bergs aksessoriske motanke gjelder spørsmålet om avkortning i sluttoppgjøret med Aaserud. BAAS har her motregnet for kr 142.600 for eget fakturakrav mot Stille Berg. Dette beløpet skulle i stedet gått til dekning av Stille Bergs krav mot Aaserud. Kravet er imidlertid ikke inkludert i tilbakebetalingskravet fordi det fremkommer som en egen post i erstatningskravet.

Videre er det motanket over den avkortning i tilbakebetalingskravet på kr 51.224 som tingretten foretok for månedene juli til september 2004. Det var ikke varslet noen budsjettoverskridelse eller krav om tillegg for dette.
Endelig skal forsinkelsesrente for tilbakebetalingskravet regnes fra 21. januar 2005, dvs. 30 dager etter påkrav i brev til BAAS av 21. desember 2004, og ikke fra 1. mars 2006 slik tingretten har gjort.

Erstatningskravet

Når det gjelder erstatningskravet, vises det generelt til at det foreligger et strengt profesjonsansvar. Aktsomhetskravet skjerpes også av at tiltakshaver var forbruker og bosatt i utlandet.

Stille Berg har reklamert innen rimelig tid. Tingrettens vurdering av reklamasjonsfristens start er for streng. For det første tok det tid før man kunne oppdage at de faktiske feilene var byggeleders. Dessuten er Stille Berg forbrukere og ikke kyndige. Man mottok revidert kostnadsoppsett over hele prosjektet først i september 2004, og fikk ikke kunnskap om barnehageprosjektet før senere. Forøvrig er BAAS’ reklamasjonsinnsigelse bortfalt pga. realitetsdiskusjoner, og i alle tilfeller er reklamasjonsinnsigelsene fremsatt for sent.

BAAS har opptrådt ansvarsbetingende i tre sammenhenger; ved feil ved terrassofliser, ved sprekker i fasadepuss og malingsavskalling og ved beregning av dagmulkt. Når det gjelder feilene i terrassoflisene, ble det oppdaget og påtalt av BAAS overfor Grorud Bygg at det var brukt feil farge i fugemassen. Likevel ble arbeidet fullført med feil farge. Deretter ble det foretatt utbedringsforsøk som påførte nye skader, bl.a. med avskalling av flisene. BAAS opptrådte uaktsomt ved at man ikke fulgte opp at resten av arbeidet og utbedringen ble utført kontraktsmessig. Dessuten hadde BAAS ansvar for manglende tildekking av flisene når andre håndverkere utførte arbeider etter flisleggingen.

Også sprekker og malingsavskalling i fasaden utløser erstatningskrav mot BAAS. Manglene skyldes svikt i BAAS’ oppfølgning slik at pussarbeidene ikke er utført på faglig forsvarlig måte. Mureren har ikke vært faglig oppdatert, og dette skulle BAAS ha kontrollert og fulgt opp. Det ble kun benyttet alminnelig mørtel og tolags puss. Imidlertid følger det av anbefalingene og veiledningen til leverandøren Maxit at det på Leca Isoblokk, som ble benyttet i Midtveien 4, skulle vært brukt et såkalt Fiberpusssystem med armeringsnett. BAAS ved Gillebo skulle sørget for korrekt utførelse.

BAAS har dessuten beregnet dagmulkt feil overfor Mesterflis og RCM. Det fremgår ikke av sluttoppgjørene hvordan dagmulkten er beregnet, og det kan ikke forventes at en forbruker kan se en slik feil. Reklamasjonen er således rettidig. Det er uansett grovt uaktsomt av BAAS at dagmulkten er beregnet feil.

BAAS skulle også beregnet dagmulkt av Aaserud og andre entreprenører. Line Stille Bergs uttalelse om at man i hvert fall måtte være ferdig til de skulle flytte den 18. mai 2004 innebærer ingen fristforlengelse utover 2. april 2004. Det skulle derfor vært beregnet dagmulkt fra dette tidspunkt. BAAS har heller ikke informert Stille Berg om at det skulle være avtalt noen fristforlengelse eller hvilke konsekvenser dette eventuelt ville ha.

Endelig anføres at Stille Berg må tilkjennes omkostninger. Det vises til at man tilbød BAAS et forlik hvor alle krav ble frafalt mot betaling av kr 500.000,- i januar 2005.

Stille Berg har nedlagt følgende påstand:

Anke I

1. Byggadministrasjon AS v/styrets formann dømmes til å tilbakebetale til Stille Berg honorar stort kr 509.219,- med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 21. januar 2005 til betaling finner sted.

Aksessorisk motanke

2. Byggadministrasjon AS v/styrets formann dømmes til å tilbakebetale til Stille Berg honorar stort kr 51.214,- med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 21. januar 2005 til betaling finner sted.

Anke II

3. Byggadministrasjon AS v/styrets formann og Imagine Insurance AS v/styrets formann dømmes in solidum til å betale erstatning etter rettens skjønn til Stille Berg, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 23. desember 2005 til betaling finner sted.

4. For punktene 1,2 og 3 over tilkjennes Line og Henning Stille Berg saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

BAAS har i det vesentlige anført:

Tilbakebetaling

Bestemmelsen i NS-8402 pkt. 12.3 må tolkes objektivt utfra ordlyd og sammenheng og ikke strengere enn det som normalt følger av lojalitetsplikten i kontraktsforhold. Varslingsplikten omfatter derfor kun faktiske forhold som byggherren ikke allerede er klar over at vil medføre budsjettoverskridelser. Overskridelsen må bare anslås i den grad det er mulig. Oppdragsgivers lojalitetsplikt medfører at han må ta stilling til varselet og gi beskjed dersom dette skal få følger for rådgivers oppdrag. Forholder oppdragsgiver seg passiv, må rådgiveren vurdere situasjonen konkret. Det kan være forsvarlig å fortsette oppdraget hvis oppdragsgiver er helt avhengig av rådgiverens fortsatte tjenester, og oppdragsgiveren har gitt uttrykk for at kvalitet og gjennomføring er viktigere enn pris. Økt honorar som uansett ville blitt godkjent, skal rådgiveren ha vederlag for, selv om det ikke er gitt varsel.

Varselet i eposten av 28. oktober 2003 var et varsel om faktiske forhold som saklig begrunnet budsjettoverskridelser. Budsjettet for de arbeidene som opprinnelig var avtalt og omfattet av budsjettposten på kr 300.000, var på dette tidspunkt ikke overskredet. Det var den gang heller ikke mulig å anslå noe nytt budsjett.

Det er mest sannsynlig at eposten ikke ble lest av Stille Berg, men det er ikke BAAS’ risiko at de hadde en hektisk tilværelse. BAAS hadde ingen opplysninger om at Stille Berg ikke ville ha råd til høyere betaling, men var tvert imot kjent med høye honorarer til bl.a. interiørarkitekten og elektroinstallatøren. Omsorgsplikten og tilstanden på byggeplassen tilsa derfor at BAAS burde fortsette som før. Det ble også bekreftet senere, bl.a. i Line Stille Bergs epost av 5. april 2004 at BAAS v/Gilleboe skulle fortsette som før.

BAAS har gjort en god jobb. Arbeidet med Midtveien 4 har vært omfattende siden man måtte starte med enkle skisser og Stille Berg senere har foretatt en lang rekke endringer. BAAS reorganiserte også entreprisen og overtok koordineringsansvaret da Aaserud feilet. Dessuten stoppet BAAS alle utbetalinger til Aaserud pga. mangler. Det bestrides at BAAS anbefalte Aaserud. Stille Berg valgte selv hovedentreprenøren og ønsket selv å fastholde avtalen etter at det sommeren 2003 ble avklart at Aaserud ikke kunne skaffe bankgaranti som forutsatt. Det er heller ikke grunnlag for å anføre at BAAS ikke var uavhengig av Aaserud pga. arbeidet med barnehagen.

Hvis eposten av 28. oktober 2003 ikke var et kontraktsmessig varsel, anføres subsidiært at Stille Berg uansett måtte være klar over at det opprinnelige budsjettet fra januar 2003 ikke lenger var tilstrekkelig. Stille Berg hadde selv engasjert interiørarkitekt og visste at Aaserud hadde fått betalingsproblemer og at byggeperioden ble forlenget. Siden Stille Berg måtte være klar over at disse faktiske forhold måtte få økonomiske konsekvenser, kreves det intet varsel, og BAAS må ha krav på honorar for økt arbeid som skyldes disse forholdene. Det er ikke krav om varsel pga. endringer som Stille Berg initierte. Uansett er ikke pkt. 12.3 noen preskripsjonsregel. Unnlatt varsel betyr ikke uten videre at honoraret bortfaller siden BAAS’ tilstedeværelse var tvingende nødvendig for ferdigstillelse.

Atter subsidiært anføres at det må gjøres fradrag for de kr 142.600 som ble motregnet mot Aaserud for BAAS opprydning etter Aaserud.

Erstatningskravet

Det anføres prinsipalt at det er reklamert for sent. Partene er enige om at NS-8402 pkt. 10.4 er gunstigere for forbrukeren enn bustadoppføringslova § 63 og skal gå foran. Det stilles her kun opp et krav om generell reklamasjon.

Ved innflytting var Stille Berg kjent med manglene på terrassoflisene og med at det ikke var krevd dagbøter. Likevel ble det ikke reklamert før 21. desember 2004 uten at det var rimelig grunn til å vente så lenge. Manglene i puss og fasade var avklart ved ettårsbefaringen i juni i 2005, men det ble ikke reklamert før 23. november 2005. Også dette er for sent. BAAS bestrider at det foreligger grov uaktsomhet slik at reklamasjonsfristene ikke gjelder. Videre bestrides at det er foretatt realitetsdrøftelser. Reklamasjonsinnsigelsen fra BAAS er fremsatt 14. desember 2005, og dette er tidsnok.

Det foreligger heller ikke noe økonomisk tap for Stille Berg. Det vises til sluttoppgjøret med Aaserud hvor det er tilbakeholdt kr 215.081 ekskl. mva. som Stille Berg har beholdt. I tillegg er det tilbakeholdt kr 48.250 ekskl. mva. fra oppgjøret med Grorud Bygg.

Det bestrides ikke at det foreligger mangler ved bygget isolert sett. Både leggingen av terrassoflisene og fasadepussen er klart mangelfull. Det foreligger imidlertid ikke noe ansvar for BAAS. Når det gjelder terrassoflisene, ble manglene ved leggingen påpekt av BAAS en rekke ganger. BAAS kan ikke fysisk hindre en entreprenør i å gjøre feil, men kan bare påpeke feil og reklamere. Deretter vil det være opp til byggherren å fremme krav.

Når det gjelder manglene ved pussarbeidet, har BAAS bare fulgt arkitektens tegninger hvor det ikke er angitt noen særskilt pussemetode. Da skal arbeider utføres på normal, god håndverksmessig måte. Hvis det foreligger feil ved utførelsen, må krav fremmes mot de utførende entreprenører Brødrene Bækken AS eller Møllegaard. Det er ikke dokumentert at de ikke er i stand til å dekke mangelskrav. Byggelederens ansvar for slike feil er subsidiært i forhold til utførende entreprenørs ansvar, jf. Rt-1997-231.
Det er heller ikke grunnlag for å kreve dagmulkt for tiden før 18. mai fordi Line Stille Berg hadde gitt alle entreprenører fristutsettelse til dette tidspunkt. I alle fall var det ikke uaktsomt av BAAS ikke å kreve dagmulkt basert på uttalelsene fra Stille Berg. Det foreligger heller ikke noe økonomisk tap når det gjelder et eventuelt unnlatt dagmulktkrav mot Aaserud, siden han var insolvent og ikke kunne betale noe.

I alle fall må et eventuelt ansvar reduseres etter NS-8402 pkt. 10.3 om oppdragsgivers medvirkning.

Gaias ansvar er regulert i forsikringsavtaleloven § 7-6. Forsikringsselskapets ansvar er avledet og forutsetter ansvar for BAAS. Rådgiverens ansvarsforsikring er irrelevant for BAAS’ ansvar, jf. Rt-2002-1425 og Rt-2003-433. Det er også enighet mellom partene om at Gaia ikke i noe tilfelle har ansvar for tilbakebetalingskravet.

Vedrørende saksomkostningskravet vises til at Stille Berg først tilbød kr 500.000 i møte med BAAS, men at dette tilbudet ikke ble opprettholdt ved rettsmeklingen for tingretten. Etter dette har BAAS ikke sett grunn til å delta i nye forliksforhandlinger.

BAAS og Gaia har nedlagt følgende påstand:

1. Byggadministrasjon AS (BAAS) og Gaia Insurance AS frifinnes.
2. Line og Henning Stille Berg tilpliktes in solidum å betale saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten, med tillegg av lovens rente fra dommens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer.

Lagmannsretten bemerker:

Tilbakebetalingskravet:

Stille Berg har krevd at BAAS tilbakebetaler den del av det utbetalte honorar til BAAS som overstiger budsjettet på kr 300.000 ekskl. mva. Begrunnelsen er at budsjettoverskridelsen ikke er varslet etter NS-8402 pkt. 12.3 andre ledd. Bestemmelsen i pkt. 12.3 lyder:

«Rådgiveren skal i samarbeid med oppdragsgiveren utarbeide et budsjett for honorar og utgiftsdekninger over kontraktsperioden.
Rådgiveren skal uten ugrunnet opphold varsle oppdragsgiveren hvis det er grunn til å anta at budsjettet vil bli overskredet. Oppdragsgiveren skal uten ugrunnet opphold ta stilling til varselet. Overskridelser som ikke er varslet til oppdragsgiveren, gir ikke grunnlag for krav på økt honorar.»

BAAS har anført at eposten av 28. oktober 2003 fra Einar Vigmostad til Henning Stille Berg tilfredsstiller kravene til rettidig varsel i pkt. 12.3 andre ledd. I eposten heter det bl.a. at man ikke synes det er riktig med fastpris på tross av det som står i kontrakten om opsjon for Stille Berg på dette, og dette begrunnes i økte arbeidsoppgaver. Det gis også «et lite varsel om at vi selv synes det går forholdsvis mye tid». Forholdet til den opprinnelige budsjetteringen for BAAS’ arbeider med kr 300.000,- ekskl. mva. er ikke nevnt. Det gis heller ikke noe anslag over hva arbeidet nå antas å ville koste.

Einar Vigmostad har forklart for lagmannsretten at bakgrunnen for denne delen av eposten var at Henning Stille Berg hadde ringt og etterspurt et tilbud på fastpris. I kontrakten var det forutsatt at spørsmålet om fastpris skulle avklares ved byggestart, men i oktober 2003 var det fortsatt ikke kommet noe tilbud fra BAAS. Etter Vigmostads forklaring var formålet med eposten derfor ikke først og fremst å varsle om budsjettoverskridelser etter NS-8402 pkt. 12.3, men å svare på Stille Bergs spørsmål om fastpris.

BAAS har anført at pkt. 12.3. bare stiller krav om varsel for faktiske forhold som kan medføre budsjettoverskridelser som byggherren ikke er kjent med, og som ikke er initiert av byggherren.

Lagmannsretten kan ikke finne støtte for en slik tolkning i standardens ordlyd. Siden varsel etter 12.3 skal gis «hvis det er grunn til å anta at budsjettet vil bli overskredet», er det naturlig å legge til grunn at varselet nettopp må inneholde opplysninger om budsjettoverskridelsen. Det er da ikke tilstrekkelig at det informeres om faktiske forhold uten at de budsjettmessige konsekvenser påpekes. Siden det følger av første ledd at det skal utarbeides budsjett for honorar og utgiftsdekninger, mener lagmannsretten at det også må gis et anslag over hva overskridelsen antas å bli, ev. i form av et nytt budsjett. Det er vanskelig å se at det skulle være umulig å anslå et nytt budsjett, men i så fall må det i det minste klart opplyses om dette og årsaken til det.

Lagmannsretten kan heller ikke se at varslingsplikten skal være begrenset til forhold som byggherren ikke er kjent med eller som han ikke selv har initiert. Også ved forhold som byggherren kjenner og/eller har initiert, har han behov for å få oversikt over de økonomiske følgene gjennom endringer i budsjettet. Det er nettopp for å ha oversikt over kostnadene til byggeleder at pkt. 12.3 første ledd oppstiller en plikt for rådgiveren til å utarbeide et budsjett over sitt eget honorar. Byggherren har et klart behov for å få vite om økninger i alle kostnader, også til byggeleder, uansett hva som er årsaken til overskridelsen. Han har en berettiget interesse i å få et grunnlag for selv å avgjøre om han vil fortsette å benytte byggelederen ev. å begrense oppdraget av økonomiske hensyn. Det er bare byggelederen selv som har oversikt over omfanget av sitt eget arbeid, og som kan gi et slikt grunnlag til byggherren.

Etter lagmannsrettens syn, vil det også skape svært uklare rammer for byggelederens videre arbeid dersom et varsel uten angivelse av ny budsjettramme skulle være tilstrekkelig. Hvis BAAS skulle få medhold i sin anførsel, ville det ikke vært noen begrensning for hvor mange honorerbare timer byggelederen kunne påføre byggherren. Dette ville vært i strid med plikten til å utarbeide budsjett etter pkt. 12.3 første ledd som søker å gi byggherren kontroll over utgiftene til rådgiveren.

Verken ordlyden eller hensynet bak regelen taler etter dette for BAAS’ anførsel om å begrense varslingsplikten. Lagmannsretten finner dermed at eposten av 28. oktober 2003 ikke tilfredsstiller kravene til varsel i pkt. 12.3. E-posten inneholder kun et avslag på Stille Bergs forespørsel om fastpris i henhold til kontrakten. Selv om begrunnelsen nok ville være den samme for en budsjettoverskridelse, gis det ingen klare opplysninger om at budsjettet er i ferd med å bli overskredet.

Dersom det hadde vært gitt et varsel, ville oppdragsgiveren hatt plikt til å ta stilling til det uten ugrunnet opphold. I det foreliggende tilfellet kom det ingen respons fra Stille Berg. Lagmannsretten finner det klart at BAAS i et slikt tilfelle, med et i beste fall uklart varsel, ikke uten videre kunne legge til grunn at Stille Berg hadde akseptert at BAAS nå skulle fakturere timer uten begrensninger. Det var kontakt en rekke ganger mellom Vigmostad og Stille Berg både per telefon og i fysiske møter etter at eposten av 28. oktober 2003 var sendt uten at spørsmålet om videre fakturering ble berørt. Lagmannsretten finner at BAAS hadde et ansvar for å følge opp eposten dersom man virkelig mente at denne skulle være et varsel etter pkt. 12.3. BAAS måtte forsikre seg om at Stille Berg hadde akseptert en slik overskridelse uten begrensninger. Oppdragsgiverens plikt til å ta stilling til varselet inntrer først når rådgiveren har varslet, og lagmannsretten finner at det må være BAAS’ risiko at spørsmålet ikke ble avklart. Det skal for øvrig bemerkes at BAAS overhodet ikke har sendt noe revidert budsjett til Stille Berg fra 28. januar 2003 til 27. august 2004.

Selv om lagmannsretten har konkludert med at eposten av 28. oktober 2003 ikke var noe varsel etter standarden pkt. 12.3, skal det også bemerkes at lagmannsretten heller ikke finner at et innholdsmessig tilfredsstillende varsel på dette tidspunkt ville vært rettidig.

Pkt. 12.3 stiller krav om at varselet må gis «uten ugrunnet opphold». Ved utløpet av august 2003 hadde BAAS totalt brukt 518 timer à kr 540, dvs. totalt kr 279.720 ekskl. mva. Lagmannsretten mener at BAAS i hvert fall i løpet av august 2003 burde sett at budsjettet klart ville blitt overskredet. Et ev. varsel som først ble gitt 28. oktober 2003, ville uansett ikke vært gitt uten ugrunnet opphold.

Når det gjelder følgene av at det ikke er gitt et varsel, ev. at varselet ikke var rettidig, har BAAS anført at dette ikke nødvendigvis skal medføre at kravet på honorar går tapt. Lagmannsretten kan ikke se at dette er i overensstemmelse med ordlyden i pkt. 12.3. annet ledd. Det heter i siste punktum at: «Overskridelser som ikke er varslet til oppdragsgiveren, gir ikke grunnlag for krav på økt honorar.» Etter ordlyden medfører manglende varsel uten videre at honoraret utover det budsjetterte bortfaller.

Standarden er fremkommet etter forhandlinger mellom forskjellige interesse- og bransjerepresentanter fra byggebransjen. Dette innebærer at ordlyden er resultat av en nøye avveining mellom de forskjellige parters interesser, noe som tilsier forsiktighet med å foreta innskrenkende fortolkninger. Ikke minst i det foreliggende tilfelle, hvor byggherren var forbruker og byggelederen profesjonell, kan lagmannsretten vanskelig se at det foreligger noe grunnlag for å foreta en innskrenkende fortolkning i byggherrens disfavør.

Det faktum at Stille Berg fortløpende har betalt alle fakturaer fra BAAS, har ingen betydning for spørsmålet siden NS-8402 pkt. 14.1 annet ledd uttrykkelig bestemmer at oppdragsgiverens betaling ikke er noen godkjennelse av grunnlaget for rådgiverens faktura.

Stille Berg har inngitt aksessorisk motanke over de fradrag som tingretten har gjort i tilbakebetalingskravet. Når det gjelder avkortningen i sluttoppgjøret med Aaserud på
kr 142.600 inkl. mva., er dette likevel ikke inkludert i tilbakebetalingskravet da det inngår i erstatningskravet. Lagmannsretten ser ingen grunn til å behandle anførselen under tilbakebetalingskravet når det ikke er nedlagt påstand om tilbakebetaling av dette beløpet.

Tingretten har også gjort fratrekk for kr 51.224 inkl. mva. som følge av at Stille Berg i juni 2004 skal ha akseptert videre betaling. Stille Berg har inngitt en aksessorisk motanke over tingrettens avgjørelse over denne innsigelsen mot tilbakebetalingskravets omfang. Spørsmålet skal da behandles fullt ut på nytt av lagmannsretten. Dette punktet har imidlertid ikke vært gjenstand for noen bevisførsel under ankeforhandlingen. Dialogen mellom Stille Berg og BAAS i juni 2004 om videre betaling er verken belyst ved dokumentasjon av skriftlige bevis eller omtalt i parts- eller vitneforklaringer. Når Stille Berg har sannsynliggjort sitt krav på tilbakebetaling av utbetalt honorar, vil det også under ankeforhandlingen være BAAS som må sannsynliggjøre et ev. fradrag i tilbakebetalingskravet. Lagmannsretten har etter bevisførselen ikke grunnlag for gjøre slikt fradrag i tilbakebetalingskravet som tingretten gjorde.

Lagmannsretten finner etter dette at BAAS må pålegges å tilbakebetale utbetalt honorar med kr 560.433 inkl. mva. Partene er enige om at ev. forsinkelsesrente skal beregnes fra 21. januar 2005, dvs. 30 dager etter at advokat Edler fremmet krav mot BAAS i brev av 21. desember 2004. Lagmannsretten legger dette tidspunktet til grunn for rentekravet.

Erstatningskravet

Stille Berg har fremmet erstatningskrav i forbindelse med tre forhold; feil i pussarbeider, feil ved terrassofliser samt manglende og feil innkreving av dagmulkt.

Det følger av NS-8402 pkt. 10.1 at det foreligger rådgivningsfeil når oppdraget ikke er utført i samsvar med kontrakten, og dette skyldes at kravet til faglig forsvarlig handlemåte eller aktsomhet ikke er overholdt. Etter pkt. 10.3 kan oppdragsgiveren kreve å få erstattet påregnelig tap som følge av rådgivningsfeil. Som ved alminnelig culpaansvar, er erstatningsansvar etter NS-8402 dermed betinget av utvist uaktsomhet.

Det følger av den såkalte «Ditten-dommen» i Rt-1997-231 at byggelederens erstatningsansvar overfor byggherren er subsidiært i forhold til entreprenørens utbedringsplikt dersom mangelen skyldes en feil ved utførelsen av byggearbeidene. I slike tilfeller vil skaden være entreprenørens risiko, og han vil ha en plikt overfor byggherren til kostnadsfritt å foreta nødvendig utbedring for å levere kontraktsmessig ytelse. Selv om også byggelederen skulle ha misligholdt sitt ansvar etter kontrakten med byggherren til å føre tilsyn og kontroll med entreprenørens utførelse, må byggherren først utnytte sin rett til å fremme mangelsbeføyelser overfor entreprenøren. Før dette er gjort, kan det ikke fastslås at byggherren har lidt noe økonomisk tap.

Reklamasjon

Det er enighet mellom partene om at NS-8402 pkt. 10.4 kommer til anvendelse som reklamasjonsregel da denne er gunstigere for forbrukeren enn bustadoppføringslova § 63, jf. bustadoppføringslova § 3. Etter NS-8402 pkt. 10.4 er det tilstrekkelig med en generell reklamasjon, dvs. at rådgivningsfeilen påpekes. Det er ikke nødvendig at det fremmes noe spesifikt krav eller påberopes noen bestemt mangelsbeføyelse innen fristen.

Etter pkt. 10.4 må det varsles om rådgivningsfeil innen rimelig tid etter at oppdragsgiveren har eller burde ha oppdaget feilen. Dette innebærer at det må foretas en konkret vurdering hvor det bl.a. må hensyntas hvem som er oppdragsgiver og hvilken feil som påberopes. I utgangspunktet stilles det ikke like strenge krav til rask reklamasjon fra en forbruker som fra en profesjonell oppdragsgiver. I den foreliggende sak gjelder de påberopte feil byggeleders prosjektstyring og kontrollfunksjon. Det vil gjerne ta noe lengre tid å avdekke om mangler ved bygget skyldes slike feil enn feil i entreprenørens utførelse.

Reklamasjonsspørsmålet drøftes i det følgende under de enkelte påberopte rådgivningsfeil.

Mangler ved pussarbeider på fasade

Lagmannsretten er blitt forelagt fotografier av fasaden i Midtveien 4 som viser betydelige sprekker og malingsavskalling. Partene er enige om at den pussede og malte fasaden har mangler. I følge anbefalinger fra Maxit, leverandøren av Leca Isoblokk som er benyttet i fasaden, vil utbedringsarbeidene bestå i å fjerne løs maling og puss, samt benytte Maxit Fiberpusssystem med armeringsnett. BAAS har ikke bestridt at dette vil være en korrekt og hensiktsmessig utbedringsmetode. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at den manglende bruken av Maxi Fiberpusssystemet har medført sprekker og malingsavskalling i fasaden.

Mur- og pussarbeider var omfattet av entrepriseavtalen mellom Stille Berg og Aaserud. Etter avtalen pkt. 2.2 hadde Aaserud inngått avtale med Per Magne Bækken om utførelse av disse arbeidene. Det er opplyst at arbeidene ble utført av Bækkens firma, Brødrene Bækken AS, som også var underentreprenør for flisarbeidene.

Valg av utførelsesmetode ligger innenfor entreprenørens risikoområde, og entreprenøren har i utgangspunktet en plikt til å utbedre slike feil som ledd i sin oppfyllelse av kontrakten. Det følger av Rt-1997-231, som nevnt ovenfor, at byggelederens eventuelle ansvar for manglende kontroll med entreprenørens utførelse av byggearbeidene, er subsidiært i forhold til entreprenørens utbedringsplikt.

Den direkte ansvarlige entreprenør overfor Stille Berg, er Aaserud. Aaserud har imidlertid gått konkurs. Selv om det ikke skulle være mulig å få ytterligere utbetalinger fra Aaserud, kan Aaserud ha et krav mot sin underleverandør Bækken for mangelfull utførelse av pussarbeidene. Det er ikke opplyst eller dokumentert at Stille Berg inngikk direkte avtale med Bækken da entreprisen ble reorganisert i februar 2004 som følge av Aaseruds betalingsproblemer. Derimot skal Bækken ha forlatt byggeplassen før pussarbeidene var ferdige, muligens fordi utbetalingene fra Aaserud stoppet opp. Arbeidene ble fullført av Møllegaard.

Stille Berg kan fremme direkte krav mot Bækken etter reglene i bustadoppføringslova § 37 om såkalt subrogasjon og springende regress. Loven kommer til anvendelse i det foreliggende tilfelle, jf. § 1. Det er ikke opplyst noe om at Bækken er insolvent og ute av stand til å oppfylle sitt ansvar. Lagmannsretten finner derfor at det som utgangspunkt ikke er dokumentert noe tap vedrørende de totale pussarbeidene i den foreliggende sak all den tid Stille Berg ikke har utnyttet sin rett til å fremme mangelsbeføyelser etter § 37 mot underentreprenøren, jf. Rt-1997-231.

Byggelederens subsidiære ansvar utelukker imidlertid ikke at BAAS kan være direkte ansvarlig for deler av tapet pga. uaktsomhet som gjelder forhold hvor det ikke foreligger noe prinsipalt ansvar for entreprenøren

Ved ferdigbefaringen i juli 2004 er Bækken ikke oppført som ansvarlig for manglene ved pussarbeidene, bare Aaserud og Møllegaard. Ved ettårsbefaringen i juni 2005 er det oppført at «B. Bråthen» er ansvarlig for det samme. (Sannsynligvis er dette feilskrift for Brødrene Bækken AS). Det kan oppstå et spørsmål om ansvar for BAAS dersom kravet mot Bækken er tapt fordi det ikke er reklamert i tide og dette kan tilskrives uaktsomhet fra BAAS’side. Etter bevisførselen under ankeforhandlingen har lagmannsretten imidlertid ikke grunnlag for å vurdere dette spørsmålet nærmere.

Henning Møllegaard fra Møllegaard forklarte som vitne for lagmannsretten at han overfor Gillebo påpekte at pussarbeidene var utført feil da Møllegaard overtok pussarbeidet for Bækken våren 2004. Det gjensto da bare en mindre del av pussarbeidet på baksiden av garasjen. Møllegaard påpekte at Maxit anbefalte bruk av Fiberpuss med armeringsnett. Gillebo skal da ha gitt beskjed om at det ikke var aktuelt å gjøre om noe av arbeidet eller å endre utførelsesmetoden. Stille Berg har forklart at de ikke ble informert av Gillebo om opplysningen fra Møllegaard eller Gillebos instruks om å fortsette som før.

Etter lagmannsrettens syn burde BAAS v/Gillebo ha foretatt en nærmere undersøkelse og vurdering av det pussarbeidet som inntil da var blitt utført av Bækken etter at det uttrykkelig ble opplyst at pussemetoden var feil. Dette burde foranlediget at pussarbeidet ble utført etter korrekt metode. BAAS hadde et ansvar overfor Stille Berg til å bistå med styring og koordinering av entreprenørene og til å bidra og tilrettelegge for korrekt utførelse. Når det blir uttrykkelig opplyst at et arbeid er utført feil, mener lagmannsretten at det var uaktsomt av BAAS v/Gillebo å pålegge Møllegaard å benytte den samme metode mot hans egen anbefaling og uten å igangsette nærmere undersøkelser eller varsle byggherren om forholdet.

Siden BAAS, som representerte byggherren i forhold til entreprenørene, påla Møllegaard å benytte feil metode, vil Stille Berg ikke ha noe krav mot Møllegaard for den siste delen av pussarbeidet. For denne delen av den mangelfulle fasaden er det dermed ingen prinsipalt ansvarlig entreprenør. Det er således fastslått at Stille Berg har lidt et økonomisk tap når det gjelder det arbeidet som ble utført av Møllegaard. Hadde BAAS fulgt Møllegaards anbefaling om riktig pussemetode, ville Møllegaard benyttet riktig metode på sitt arbeide.

Hvis BAAS hadde opptrådt aktsomt, ville det også vært mulig å utbedre det arbeidet som Bækken hadde utført allerede da Møllegaard var på stedet. Siden BAAS, som fikk opplysninger om at Bækkens arbeider var feil utført, representerte Stille Berg, vil det kunne anføres fra Bækken at byggherren allerede våren 2004 fikk kunnskap om mangelen. Det kan da oppstå spørsmål både om det foreligger rettidig reklamasjon og om byggherrens tapsbegrensningsplikt tilsier at utbedringsarbeidene skulle vært utført allerede den gang. Lagmannsretten har, som nevnt over, ikke grunnlag for å foreta noen nærmere vurdering av disse spørsmålene.

Imidlertid finner lagmannsretten at BAAS må bli erstatningsansvarlig for merkostnaden ved at feilene i Bækkens utførelse ikke ble utbedret med en gang Møllegaard påpekte feilen. Den gang var fasaden ikke malt, og man ville spart de utgiftene man nå vil ha med å fjerne løs maling og puss samt utgiftene til å måtte male på nytt. Dessuten var det den gang stillaser og utstyr på stedet, og man ville spart utgifter til rigg.

Det er ikke dokumentert hvor mye Møllegaard fikk betalt for det aktuelle pussarbeidet isolert sett, og det er heller ingen dokumentasjon for hvilket tap som har oppstått ved at utbedringsarbeidet først utføres nå og ikke underveis i byggeprosessen våren 2004. Lagmannsretten setter skjønnsmessig det totale tapet til kr 150.000 inkl. mva.

Når det gjelder spørsmålet om reklamasjon for BAAS’ ansvarsbetingende instruks til Møllegaard og manglende tiltak for å utbedre feilen da den ble avklart våren 2004, er det uklart for lagmannsretten når disse forholdene ble kjent for Stille Berg. Det er ikke foretatt annen dokumentasjon på dette punkt under ankeforhandlingen enn Møllegaards vitneforklaring. Slik lagmannsretten oppfatter bevisførselen, er det ikke grunnlag for å anta at Stille Berg har vært kjent med de aktuelle forhold før tidligst i forbindelse med saksanlegget. BAAS har ikke informert Stille Berg om at Møllegaard hadde opplyst at Bækken hadde benyttet feil metode.

Det er enighet mellom partene om at skadene har utviklet seg betydelig etter innflyttingen, og manglene ble påpekt ved ettårsbefaringen. Den nærmere årsak til mangelen ble først beskrevet i Maxits rapport fra befaring av huset av 23. november 2005. Stille Berg har ikke fått denne rapporten utlevert fra BAAS før under forberedelsene til ankeforhandlingen. De kunne derfor vanskelig gjøre seg opp noen mening om årsakene før dette tidspunkt.

Etter lagmannsrettens syn kan det ikke legges til grunn at Stille Berg hadde eller burde ha oppdaget det ansvarsbetingende forhold fra BAAS som beskrevet ovenfor, før etter saksanlegget.

I stevningen til Nedre Romerike tingrett av 27. januar 2006, tas det i pkt. 4.7 forbehold om å fremme ytterligere tap som følge av svinnsprekker i fasade og utvendig puss på garasje pga. byggeleders «uforsvarlige rådgivning og manglende kontroll av entreprenørenes utførelse, kvalitet og valg av materiale». Etter lagmannsretten oppfatning tilfredsstiller dette innholdsmessig kravet til generell reklamasjon etter NS-8402 pkt. 10.4, og reklamasjonen er innen rimelig tid etter at Stille Berg hadde eller burde ha oppdaget det ansvarsbetingende forhold. Reklamasjonen på dette punkt er således rettidig.

Terrassofliser

Partene er enige om at flisarbeidet er mangelfullt utført ved at det er benyttet feil farge i fugene, at det er ujevn fugebredde mellom flisene, at det har kommet avskallinger og sår i flisene ved forsøk på utbedring og at det er ytterligere skader ved sprekker og misfarging, til dels pga. manglende tildekking.

Også flislegging lå under Aaseruds entreprise, og ansvaret for utbedring vil i første rekke ligge på entreprenøren. Selve flisleggingen ble utført av Aaseruds underentreprenør Grorud Bygg. Det er opplyst at også Grorud Bygg har gått konkurs, og entreprenørens prinsipale ansvar, jf. Rt-1997-231, er derfor ikke er aktuelt.

BAAS har påpekt feil i Grorud Byggs utførelse av flisarbeidene en rekke ganger. Allerede under leggingen av flisene påpekte BAAS at det ble benyttet feil farge på fugene. På tross av dette forsatte Grorud Bygg å benytte feil farge. Feilene er påpekt i ferdigbefaringen 21. mai 2004, og i brev fra BAAS til Grorud Bygg av 22. juni 2004, er det uttrykkelig reklamert og påpekt alle feil i utførelsen. Feilene er også påpekt i ettårsbefaringen fra 28. juni 2005.

Stille Berg har anført at BAAS skal være erstatningsansvarlig fordi man ikke fulgte opp at Grorud Bygg faktisk benyttet riktig fugefarge etter at det ble avdekket bruk av feil farge under leggingen. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for et slikt ansvar. BAAS har påtalt feil og reklamert korrekt på vegne av Stille Berg. Byggeleders ansvar strekker seg ikke lenger enn dette. Det kan ikke kreves at byggeleder fysisk hindrer ethvert mislighold. I så fall ville byggeleder lett blitt ansvarlig for mangelfulle utførelser fra entreprenør som oppstår selv om byggelederen har påtalt dem underveis i byggeprosessen. Det vil være å strekke byggeleders ansvar for langt.

Det er også uklart etter bevisførselen hva som faktisk ble sagt mellom Gillebo og flisleggeren, og i hvilken grad Gillebo var klar over de mislykkede utbedringsforsøkene.

Lagmannsretten kan ikke utelukke at BAAS har ansvar for skadene som er påført flisene etter legging ved at de ikke ble tildekket når andre entreprenører foretok sine arbeider. Byggelederen har nettopp ansvar for å koordinere de forskjellige entreprenørers arbeid, og etter at entreprisen ble reorganisert i februar 2003, overtok BAAS v/Gillebo i realiteten all koordinering og styring av byggeplassen, også det som tidligere hadde ligget under Aaserud.

Det er imidlertid høyst uklart hvor mye av skadene på gulvet som skyldes den manglende tildekkingen. Lagmannsretten har ikke vært på befaring, og de fremlagte bildene sier ingenting om det totale omfanget av skader pga. manglende tildekking. Siden en tildekking uansett ville påført byggherren en betydelig merkostnad, er det ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap på dette punkt. Det tilkjennes dermed ikke erstatning for skadene på terrassoflisene.

Dagmulkt

Stille Berg har også krevd erstatning for feil beregning av dagmulkt overfor Mesterflis og RCM som var de to eneste entreprenører som BAAS krevde dagmulkt av. Dessuten kreves erstatning for manglende innkreving av dagmulkt overfor andre entreprenører.
Det er uomtvistet mellom partene at BAAS i beregningen av dagmulkt har lagt til grunn begrensningen i NS-3426 om at maksimalt dagmulktkrav kan utgjøre 10 % av kontraktssummen. Dette er i strid med bustadoppføringsloven § 18, jf. § 3. Stille Berg erkjenner imidlertid at det kan være grunnlag for lemping etter bustadoppføringsloven § 23.

BAAS har anført at det ikke er grunnlag for å beregne dagmulkt for tiden før 18. mai 2004 fordi Line Stille Berg skal ha gitt fristutsettelse utover 2. april. Gillebo forklarte at han ikke selv hadde informert entreprenørene om denne fristutsettelsen, men at entreprenørene måtte ha fått vite det direkte fra Stille Berg. Imidlertid hadde Gillebo også selv fått forståelsen av at det var gitt fristutsettelse fordi Line Stille Berg også til ham hadde sagt at alle arbeidene i hvert fall måtte være ferdige innen Stille Bergs flyttelass kom den 18. mai. Han forklarte at han på direkte spørsmål fra entreprenører hadde bekreftet at det var gitt fristutsettelse.

Lagmannsretten kan ikke se at Stille Berg med sine uttalelser har gitt noen uttrykkelig utsettelse av fristen for ferdigstillelse til 18. mai. Da det ble klart at det ble forsinkelser også i forhold til fristen 2. april, var det ikke unaturlig at Stille Berg uttalte at det var svært viktig at arbeidene i hvert fall var ferdige til de skulle flytte inn. Dette innebærer ingen fristutsettelse, men fremstår kun som et forsøk på å sørge for at forsinkelsen ikke ble lenger enn at det rent praktisk var mulig å flytte inn når de selv skulle komme hjem til Norge.

BAAS v/Gillebo, som var Stille Bergs rådgiver i forhold til byggearbeidene, tok heller ikke opp spørsmålet om fristutsettelse uttrykkelig med sin oppdragsgiver, og forklarte ikke om eventuelle konsekvenser for beregning av dagmulkt. En slik rådgivning ville vært naturlig dersom Gillebo faktisk oppfattet uttalelsene til Line Stille Berg som en uttrykkelig fristutsettelse med den følge at dagmulktskrav bortfalt.

Etter lagmannsrettens syn er fristen for ferdigstillelse ved beregning av dagmulkt etter dette 2. april 2004, ev. senere datoer som er uttrykkelig avtalt med den enkelte entreprenør. Lagmannsretten finner at det også var uaktsomt av BAAS v/Gillebo dersom han, bare basert på uttalelsene fra Line Stille Berg, la til grunn og bekreftet overfor entreprenørene at det var gitt fristutsettelse til 18. mai. En aktsom handlemåte ville vært at spørsmålet om fristutsettelse uttrykkelig ble drøftet med Stille Berg, og at det ble informert om konsekvensene ved slik utsettelse.

Det følger av avtalen mellom Stille Berg og RCM av 16. mars 2004 pkt. 8.1 at total kontraktssum inkl. mva. var kr 423.948. Ferdigstillelse skulle etter avtalens pkt. 13.1 være 1. mai for innvendige arbeider og 17. mai for utvendige arbeider. Dagmulkt var avtalt til kr 2.000 pr. kalenderdag etter avtalens pkt. 13.4.

Det er opplyst at innvendige arbeider anses ferdigstilte ved innflytting 21. mai, og at utvendige arbeider var ferdigstilt 17. august. Etter avtalen skulle dette medført en total dagmulkt på kr 216.000.

Ifølge oppstilling av 3. august 2004 er det på daværende tidspunkt kun utbetalt kr 175.000 ekskl. mva. Det er avkortet kr 80.000 ekskl. mva. for ikke utført arbeid pr. 21. juni 2004 og kr 25.000 ekskl. mva. for forsinket ferdigstillelse. Totalt er det tilbakeholdt kr 105.000 ekskl. mva.

Etter lagmannsrettens syn vil en rimelig lemping etter bustadoppføringsloven § 23 i det foreliggende tilfelle tilsi at det ikke skal betales dagmulkt utover det som allerede er tilbakeholdt. Det tilkjennes således ikke erstatning på dette punkt.

Ifølge avtalen mellom Stille Berg og Mesterflis av 18. februar 2004 pkt. 8.1, skulle vederlaget være kr 180.618 inkl. mva. Etter pkt. 13.1 skulle arbeidene være ferdigstilt senest 15. april 2004 og det var avtalt dagmulkt på kr 2.000 pr. kalenderdag i pkt. 13.4.

Det er opplyst at Mesterflis ferdigstilte sine arbeider medio juni, dvs. to måneder forsinket. Dette skulle medføre et krav på dagmulkt på kr 120.000. I følge sluttoppgjør av 21. juni 2004 har BAAS bare tilbakeholdt kr 15.826 ekskl. mva. for forsinket ferdigstillelse, og kr 4.748 ekskl. mva. for garanti i garantiperioden tilsvarende 3 % av kontraktssummen.

Etter lagmannsrettens syn må det imidlertid foretas en lemping av dagmulktsansvaret overfor Mesterflis, jf. bustadoppføringslova § 23. Det totale ansvaret bør etter lagmannsrettens oppfatning settes til kr 50.000 ekskl. mva.

Lagmannsretten finner at det var uaktsomt av BAAS ikke å tilbakeholde mer enn ca. kr 20.000 ekskl. mva. Differansen på kr 30.000 ekskl. mva. kan derfor kreves erstattet av Stille Berg.

Stille Berg har også krevd erstatning for manglende dagmulkt fra Aaserud. Det er opplyst at BAAS ikke krevde dagmulkt fra Aaserud fordi det ikke ble ansett rimelig da han tross alt hadde gjort så godt han kunne. Dessuten har BAAS anført at Aaserud uansett var konkurs, og at det derfor ikke foreligger noe økonomisk tap siden det ikke er mulig å få utbetalt noe dagmulkt.

Lagmannsretten finner det klart at det skulle vært krevd dagmulkt av Aaserud, og at det var uaktsomt av BAAS at dette ikke ble gjort. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at forsinkelsene ved prosjektet først og fremst skyldtes Aaseruds manglende kompetanse til å opptre som hovedentreprenør og koordinere egne underentreprenører. Det er enighet mellom partene om at det totale dagmulktskravet overfor Aaserud, forutsatt at dagmulkt kunne kreves, ville vært kr 162.974 inkl. mva.

Selv om BAAS representerte Stille Berg overfor entreprenørene, hadde BAAS ikke fått fullmakt til å treffe beslutninger om frafall av krav på dagmulkt på vegne av Stille Berg. Spørsmålet om dagmulkt fra Aaserud har ikke vært tema i samtaler mellom BAAS og Stille Berg. Lagmannsretten finner det dermed klart at BAAS ikke på egen hånd kunne beslutte å frafalle dagmulktskravet mot Aaserud. Etter dette må BAAS erstatte den manglende innkrevde dagmulkten fra Aaserud. Den nærmere beregning av tapet gjøres nedenfor under punktet om økonomisk tap.

Stille Berg har også fremmet krav om erstatning for manglende dagmulkt fra i alt seks ytterligere entreprenører. Kravene er imidlertid kun begrunnet gjennom en oppstilling i et hjelpedokument. Avtalene til flere av de enkelte entreprenører er ikke dokumentert, og det er ikke ført bevis for når de enkelte entreprenører ferdigstilte sine arbeider. Temaet har ikke vært omtalt nærmere i vitneforklaringer utover at det er fastslått at det ikke ble krevd dagmulkt. Lagmannsretten finner etter dette at det ikke er bevismessig grunnlag for å tilkjenne ytterligere erstatning for manglende beregning av dagmulkt. Det er uansett tvilsomt om det ville vært grunnlag for å kreve dagmulkt av disse entreprenørene siden årsaken til at de ikke kunne fullføre sine arbeider trolig var forsinkelse fra Aaserud.

Når det gjelder reklamasjon for den manglende dagmulktsberegningen, ble det i brev fra advokat Edler av 21. desember 2004 påpekt at Aaserud ikke var ilagt dagmulkt på grunn av sine fristoversittelser. Videre ble det anført at arbeidene generelt var forsinket uten at byggeleder i nevneverdig grad hadde krevd dagmulkt for slik fristoversittelse.

Spørsmålet om dagmulkt er relativt komplisert, og i sluttoppgjørene som Stille Berg mottok fra BAAS sommeren 2004 var det ikke gitt noen opplysninger om hvordan dagmulkt overfor Aaserud, RCM og Mesterflis var beregnet. Det må aksepteres at Stille Berg som forbrukere brukte noe tid på å skaffe oversikt over alle de mangelfulle forhold som forelå ved bygget. Kravet for manglende beregning av dagmulkt kunne neppe avdekkes av en forbruker uten juridisk rådgivning. Stille Berg henvendte seg til advokat Edler i oktober/november og reklamasjon ble fremmet i slutten av desember 2004. Etter lagmannsrettens syn er reklamasjonen foretatt innen rimelig tid og således rettidig.

Økonomisk tap

Det følger av sluttoppgjøret med Aaserud av 24. juni 2004 at det er avkortet kr 1.283.253 ekskl. mva. i henhold til særskilt oppstilling. I følge oppstillingen har BAAS overfor Aaserud sørget for motregning av Stille Bergs utbetaling til BAAS for merarbeid ved ekstra oppfølgning og reorganisering av entreprisen med kr 142.600 inkl. mva.
Som nevnt over, har lagmannsretten funnet at BAAS ikke hadde krav på slikt honorar fra Stille Berg pga. manglende varsel om budsjettoverskridelse. Siden BAAS har sørget for at Stille Bergs utbetaling for dette beløpet har blitt motregnet i Aaseruds krav, har Stille Berg imidlertid ikke lidt noe tilsvarende tap, og dette beløpet er ikke inkludert i tilbakebetalingskravet.

Lagmannsretten har ovenfor funnet at BAAS på vegne av Stille Berg skulle fremmet et krav på dagmulkt mot Aaserud på kr 162.974 inkl. mva. Aaserud har gått konkurs og kan nå ikke dekke ytterligere krav. Dersom Stille Bergs krav på dagmulkt ikke kan dekkes på annen måte, vil motregningen som BAAS foretok for sitt urettmessige krav mot Stille Berg, ha ledet til tap for Stille Berg fordi det motregnede beløp heller skulle gått til dekning av det ovennevnte kravet på dagmulkt.

BAAS har anført at det ved et eventuelt erstatningsansvar må gjøres fradrag i det økonomiske tapet for alle tilbakeholdte beløp i sluttoppgjøret med Aaserud. Det følger av dette sluttoppgjøret at det i tillegg til avkortningen på kr 1.283.253 ble tilbakeholdt bl.a. kr 215.081 ekskl. mva., dvs. 5 % av kontraktssummen, som følge av at Aaserud ikke kunne stille sikkerhet i garantiperioden i henhold til avtalen.

Når det gjelder kravet om utbedringer av fasaden, har lagmannsretten ovenfor fastslått at manglene ved utførelsen ligger innenfor entreprenørens risikoområde. Aaserud vil således ha et ansvar for utbedring ved at det ikke ble benyttet Maxits Fiberpusssystem på pussarbeidet fra starten av. Henning Møllegaard forklarte for lagmannsretten at full utbedring av fasaden anslagsvis vil koste kr 370.000 ekskl. mva. med tillegg av materialer og arbeid med fjerning av løs maling og puss. Dette beløpet vil klart overstige summen av det tilbakeholdte beløp på kr 215.081 og det motregnede beløp med kr 142.600.

Lagmannsretten finner dermed at den tilbakeholdte sum på kr 215.081 i sin helhet vil gå til dekning av dokumenterte krav Stille Berg har mot Aaserud, og at dette beløpet ikke kan komme til fradrag i erstatningen for manglende krevd dagmulkt. Siden Aaserud ikke ville vært i stand til å dekke et krav på dagmulkt på våren 2004, ville det imidlertid kun vært mulig å få dekning innenfor det tilbakeholdte beløp. Lagmannsretten har funnet at BAAS ikke hadde krav på dekning av sitt honorar på kr 142.600, og dette beløpet skulle derfor ikke vært motregnet overfor Aaserud. Beløpet skulle i stedet gått til dekning av dagmulktskravet i sluttoppgjøret og tilsvarer således det økonomiske tap for Stille Berg.

Det skal for øvrig bemerkes at de øvrige forhold som lagmannsretten har funnet at BAAS er ansvarlig for, uansett gjelder forhold som Aaserud ikke vil være ansvarlig for, og som derfor ikke kan gå til fradrag i tilbakeholdte beløp.

Det erstatningsansvar som lagmannsretten har funnet at BAAS må ilegges for feil i pussearbeidene, skyldes BAAS’ eget direkte ansvar for oppfølgning og styring av entreprenørene. BAAS’ instruks overfor Møllegaard om å benytte feil metode til pussing, samt merkostnadene ved at utbedring ikke ble iverksatt da man fikk vite at Bækken hadde benyttet feil pussemetode, er BAAS’ ansvar alene. Aaserud kan ikke holdes ansvarlig for dette, og tapet kan således ikke gå til fradrag i det beløpet som er tilbakeholdt overfor Aaserud.

Når det gjelder BAAS’ erstatningsansvar for de manglende dagmulktskravene overfor RCM og Mesterflis, vil Aaserud ikke har noe ansvar for dette.

Lagmannsretten har etter dette kommet til at Stille Berg har krav på erstatning for mangler ved pussarbeidet på fasaden med kr 150.000 inkl. mva. og for manglende dagmulkt overfor RCM med kr 37.200 inkl. mva. og overfor Aaserud med kr 142.600 inkl. mva. Dette utgjør et samlet erstatningsansvar for BAAS med kr 329.800 inkl. mva. Det er ubestridt fra Gaias side at forsikringsselskapet svarer for dette beløpet. BAAS og Gaia blir dermed solidarisk ansvarlige for erstatningsbeløpet.

Saksomkostninger

Stille Bergs anke har etter dette delvis ført frem, mens BAAS’ og Gaias anke ikke har ført frem på noe punkt.

Videre finner lagmannsretten at det må tillegges vekt at Stille Berg i januar 2005 fremmet et forlikstilbud overfor BAAS og Gaia om å frafalle alle krav mot en betaling på kr 500.000. Tilbudet ble avslått av BAAS og Gaia. BAAS og Gaia avbrøt også rettsmeklingen for tingretten fordi Stille Bergs utspill var høyere enn de kr 500.000 som tidligere var tilbudt. Årsaken var ifølge Stille Berg at man hadde avdekket ytterligere skader i fasaden samt at man ut fra et forhandlingssynspunkt ikke ville starte på et så lavt beløp selv om man var åpen for å akseptere et slikt beløp som en endelig løsning. Også for lagmannsretten har Stille Berg vært villig til å diskutere en forliksløsning, mens BAAS og Gaia fullstendig har avvist slike forhandlinger.

Dersom BAAS og Gaia hadde akseptert Stille Bergs opprinnelige forslag om forlik, ville man oppnådd et bedre resultat enn det som følger av lagmannsrettens dom. Det samme ville sannsynligvis også vært tilfelle dersom man senere hadde vært villig til å innlede forliksforhandlinger. Etter lagmannsrettens syn tilsier sakens begrensede økonomiske omfang samt kravenes rettslige stilling at BAAS og Gaia burde ha utvist større vilje til å inngå forlik. Lagmannsretten finner etter dette at BAAS og Gaia må erstatte Stille Bergs fulle saksomkostninger for tingrett og lagmannsrett, jf. tvistemålsloven § 180 annet ledd, jf. § 174 annet ledd.

Advokat Edler har fremlagt et totalt omkostningskrav på kr 570.812,50 inkl. mva. for begge instanser. Det har ikke fremkommet protester på omkostningsoppgaven, og lagmannsretten legger omkostningene i oppgaven til grunn som nødvendige for å få saken betryggende utført.

I tillegg kommer rettens gebyr med kr 65.360 for begge instanser og kostnader til fagkyndige meddommere for tingretten med kr 49.220,50 og for lagmannsretten med kr. 74.572.

Gaias ansvar omfatter imidlertid kun den delen av omkostningene som gjelder erstatningskravet. Advokat Edler har opplyst at dette utgjør 49 % av det totale kravet, dvs. kr 279.698.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byggadministrasjon AS v/styrets formann dømmes til å tilbakebetale mottatt honorar med kroner 560.433 – femhundreogsekstitusenfirehundreogtrettitre – til Line og Henning Stille Berg innen to – 2 – uker fra dommens forkynnelse med rente som fastsatt i medhold av forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra 21. januar 2005 og til betaling finner sted.
2. Byggadministrasjon AS v/styrets formann og Gaia Insuranse AS v/styrets formann dømmes til å betale erstatning til Line og Henning Stille Berg med kroner 329.800 – trehundreogtjuenitusenåttehundre – innen to – 2 – uker fra dommens forkynnelse med rente som fastsatt i medhold av forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra 21. januar 2005 til betaling finner sted.
3. Byggadministrasjon AS v/styrets formann tilpliktes å betale kr. 759.965 – syvhundreogfemtinitusennihundreogsekstifem – i saksomkostninger til Line og Henning Stille Berg innen to – 2 – uker fra dommens forkynnelse med lovens rente fra forfall og til betaling finner sted. Av dette beløpet er kroner 372.382,85 -trehundreogsyttitotusentrehundreogåttito 85/100 in solidum med Gaia Insurance AS v/styrets formann.
4. Gaia Insurance AS v/styrets formann tilpliktes å betale kroner 372.382,85 -trehundreogsyttitotusentrehundreogåttito 85/100 i saksomkostninger til Line og Henning Stille Berg in solidum med Byggadministrasjon AS v/styrets formann innen to – 2 – uker fra dommens forkynnelse med lovens rente fra forfall og til betaling finner sted.

Vi bistår klienter over hele landet.