Byggeleder dømt for mangelfull oppfølging

Den manglende oppfølging medførte at oppdragsgiver ble fratatt muligheten til å iverksette kostnadsbesparende tiltak. Kostnadsbesparende tiltak som derved ikke var muliggjort ble vurdert til kr. 700.000. Det ble ikke funnet grunnlag for fradrag ut fra en «berikelsesbetraktning».

Sakens bakgrunn

En byggherre (forbruker) besluttet i 2007 å foreta en generell innvendig og utvendig oppgradering/rehabilitering av sin eiendom med grunnflate på 388 kvm i to etasjer samt kjeller.

Forbrukeren engasjerte et prosjekt- og byggefirma (konsulenten) som skulle yte prosjektadministrativ bistand i anledning ombyggingen av eiendommen. Det oppstod tvist mellom byggherren og konsulenten på grunn av at kostnadene ble vesentlig høyere enn det oppdragsgiver hadde satt som ramme.

Kostnadsrammen ved på prosjektet var i 2007/2008 var satt til kr. 32,7 millioner.

Våren 2008 ble det satt i verk kostnadsbesparende tiltak slik at ny kostnadsramme for prosjektet ble satt kr. 29,7 millioner. Basert på dette ble det april 2008 inngått entreprisekontrakt etter NS 3430 hvor arbeidene skulle utføres som regningsarbeider med konsulenten som oppdragsgivers representant.

Det ble hver måned laget økonomirapporter. Oktober 2008 rapporterte konsulenten en overskridelse på kr. 1,35 millioner, men mente at det likevel kunne være mulig å overholde kostnadsrammen.

Januar 2009 ble det vurdert en kostnad for prosjektet på kr. 32,7 millioner. Det ble derfor satt i verk kostnadsbesparende tiltak slik at kostnadsrammen for prosjektet kunne settes til kr. 30,2 millioner. April 2009 kom konsulenten med en ny økonomirapport om at kostnadsrammen for prosjektet ble antatt å bli kr. 37,8 millioner som mai 2009 ble justert til kr. 38 millioner. Det ble ikke laget økonomirapporter for perioden mars – august 2009.

April 2009 ble det mottatt en e-post fra entreprenøren om at det ble antatt å gjenstå kr. 4 millioner å fakturere. Denne ble oversendt oppdragsgiver uten noen vurdering.

August 2009 kom det en ny vurdering av den totale kostanden på prosjektet som var på kr. 44,6 millioner. Det var 8 millioner mer enn stipulert mai 2009.

Dette kravet nektet oppdragsgiver å akseptere. Han mente at konsulenten hadde gjort seg skyldig i mangelfull oppfølging og kontroll av entreprenøren arbeid og produksjon, og ved dette hadde påført sin oppdragsgiver et økonomisk tap.

Lagmannsrettens vurdering

Lagmannsretten tar som utgangspunkt at det hviler et stort «kontrollansvar» på den som utfører profesjonell rådgivning. Det innebærer en streng aktsomhetsnorm som ikke utelukker at det kan gjøres feil, men at avvik fra en «forsvarlig yrkesutøvelse» vil kunne medføre økonomisk ansvar.

Konsulenten – som oppdragsgivers innleide fagperson – ble gjort ansvarlig for ukritisk å oversende entreprenørens kalkyle på gjenstående å fakturere mai 2009. Konsulenten fikk april 2009 opplyst fra entreprenøren at det gjenstod kr. 4 millioner å fakturere, mens det august 2009 viste seg å være 12 millioner som gjenstod å fakturere. Det skulle konsulenten ved en aktsom gjennomgang ha avdekket.

Konsulenten ble også ansett ikke å ha overholdt sitt oppdrag og overholdt kontrollansvaret ved ikke å ha innhentet økonomirapporter de siste 4-5 månedene slik han hadde gjort tidligere i prosjektet.

Det var oppdragsgiver som styrte økonomien i prosjektet. Lagmannsretten kom derfor til at oppdragsgiver var påført et påregnelig tap ved at konsulenten unnlot å foreta en selvstendig vurdering av økonomien i de tall som ble presentert av entreprenøren mai 2009 og at oppdragsgiver ikke ble holdt oppdatert om kostnadsutviklingen i prosjektet fra mai 2009 til august 2009.

Lagmannsretten fant det sannsynliggjort at oppdragsgiver kunne ha spart inn kr. 700.000 i kostnadsbesparende tiltak dersom konsulenten hadde gjennomført sitt oppdrag korrekt. Retten fant ikke grunn til å redusere beløpet ut fra en «berikelsesbetraktning» fordi eiendommen ble antatt å ha tilnærmet samme verdi med eller uten kostnadsbesparende tiltak.

Konsulenten ble også dømt til å betale konsulenten oppdragsgivers saksomkostninger på ca. kr. 1,2 mill.

Les hele dommen

LB-2012-106835 Byggeleder dømt for mangelfull oppfølging

Saken gjelder prosjekt- og byggeleders mulige erstatningsansvar overfor byggherren for anført mangelfull oppfølgning av rehabiliterings- og ombyggingsarbeider på en boligeiendom.

Asker og Bærum tingrett avsa 1. mars 2012 dom med slik domsslutning:

1 Kåre Hagen AS dømmes til å betale Julie Höegh erstatning med 1 560 000 – enmillionfemhundreogsekstitusen – kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 30. juli 2011 og til betaling skjer.

2 I sakskostnader betaler Kåre Hagen AS 800 000 – åttehundretusen – kroner til Julie Höegh.

3 Oppfyllelsesfristen er to uker fra dommens forkynnelse.

Kåre Hagen AS har anket dommen til Borgarting lagmannsrett i anke 29. mars 2012.

Julie Höegh har inngitt avledet anke 2. mai 2012.

Ankeforhandling ble holdt i Borgarting lagmannsretts hus i Oslo i tiden 28. – 31. mai 2013. Lagmannsretten var satt med to fagkyndige meddommere. Kåre Hagen AS var representert ved Morten Lippart, som avga forklaring. Julie Höegh møtte og avga forklaring. Det ble avhørt fem vitner, og lagmannsretten foretok befaring på eiendommen «Solbakken» i Prinsessealleen 20 i Oslo. Det ble for øvrig foretatt slik bevisførsel som fremgår av rettsboken.

Sakens bakgrunn

Julie Höegh besluttet i 2007 å foreta en generell innvendig og utvendig oppgradering/ rehabilitering av eiendommen «Solbakken», som bl.a. består av et bolighus med en grunnflate på 388 kvm i to etasjer samt kjeller. Eksisterende bolig skulle forlenges med 4,6 meter mot vest, karnapper på husets langsider skulle rives, og nytt inngangsparti skulle etableres. Det skulle videre gjøres diverse endringer i husets fasade, herunder innfelt balkong i takflaten mot vest, nytt glassfelt i takflaten mot syd og i mønet samt nye loftsvinduer. Også utearealene skulle oppgraderes.

Våren 2007 ble Krokene/Refsum Arkitekter MNAL ved arkitekt Mira Refsum engasjert som prosjekterende arkitekt og ansvarlig søker. Som interiørarkitekt valgte byggherren Beate Ellingsen.

Julie Höegh, som er bosatt i London sammen med sin ektefelle Thomas Höegh, ønsket også å ha prosjektadministrativ bistand. Det ble derfor tatt kontakt med prosjekt- og byggeledelsesfirmaet Kåre Hagen AS, som i tilbudsbrev 12. juli 2007 til Julie og Thomas Höegh, tilbød seg å yte prosjektadministrativ bistand i anledning ombyggingen av eiendommen. Fra tilbudsbrevet gjengis:

Tilbudt bemanning

Vår prosjektansvarlige vil være partner Morten Lippart, som er en av våre mest erfarne medarbeidere. Han har lang erfaring med små og store prosjekter, besitter tverrfaglig kunnskap, prosessforståelse og har en løsningsorientert innstilling. Dette inkluderer å ivareta de økonomiske forhold og rammebetingelser i prosjekter. Han har gode kunnskaper om å organisere og administrere en hel organisasjon og byggeplass, så vel som evnen til å skape gode relasjoner for organisasjonen.

…

Gjennomføringsevne

Kåre Hagen AS har gjennom mer enn 45 år gjennomført prosjektadministrasjon ved en rekke kompliserte og sentrale byggeprosjekter, både store og små i omfang. I konsernet besitter vi i dag 35 medarbeidere med stor relevant kompetanse. Firmaet har meget solid økonomi. Til dette prosjektet tilbyr vi medarbeidere med stor fagkunnskap innenfor aktuelle fagområder, og omfattende erfaring med prosjektadministrasjon.

Ved å ha sterk fokus på utfordringer tilknyttet entrepriseform, organisering og administrative rutiner er vi meget godt ruset til å gjennomføre et prosjekt av denne typen.

Foruten de planlagte oppgavene, har generell erfaring gitt oss noen forhold som vi synes er viktige:

– det vil være viktig i en tidlig fase å stadfeste en felles forståelse om kontraktarbeidenes innhold, relatert til de måltall og prosjektplan som avtales.

– valg av prosjekteringsform og omfang samt framdrift for prosjekteringen vil være en viktig del av prosjektet. Utfordringen her er å få til en forståelse og aksept for riktig kapasitet mht. de planer som etableres. Dette vil bidra til en strukturert og produksjonsrettet prosjektering, hvor også brukerbeslutninger må inkluderes.

– overordnet planlegging og styring av fremdriften vil ha kontinuerlig fokus for prosjektet. Vi vil her fremheve vår kunnskap om gjennomføring av små og store prosjekter, med erfaring, kapasitet og metoder for dette arbeidet. Fremdriftsnivåer og strukturert oppfølging av start/slutt på enkeltaktiviteter er elementer som er avgjørende for en vellykket framdrift. Planlegging skal tidlig inkludere utfordringer i avslutningsfasen (prøvetakinger, kontroller, kvalitetssikring, prøvekjøring av tekniske anlegg etc.).

– sterkt fokus på HMS arbeidet er viktig og avgjørende for at holdninger til dette skal få en positiv effekt både på selve byggeplassen og for produksjonsgjennomføringen.

Våre tilbudte prosjekt- og byggeledere har nødvendig erfaring, kompetanse og ikke minst engasjement for en slik utfordring, som vil bidra til en vellykket gjennomføring av prosjektet for alle involverte.

Kåre Hagen vil stille med og avsette nødvendig kapasitet for dette prosjektet, og har i tillegg kapasitet og erfaring for å ivareta ferieavvikling og eventuell sykdom dersom det skulle bli nødvendig.

Timepriser og prisestimat

Vi kan tilby følgende timepriser for gjennomføring av dette prosjektet:

Senioring. Morten Lippart kr 920,- ekskl. mva per time

…

Da ytelsesbehov, prosjektomfanget, varighet og øvrige rammebetingelser ikke er definert per dato er et estimat for dette oppdraget meget utfordrende å fastsette. Vi vil derfor foreslå at vi gjør et prisestimat så snart omfang og rammebetingelsene foreligger (trolig høst -07).

Vi har lagt til grunn at Norsk Standard 8402 «Alminnelige kontraktbestemmelser for rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid» er kontraktbestemmelsene som gjelder for denne type oppdrag.

Vi setter stor pris på å kunne være totalleverandør av komplett prosjektadministrasjon, og vi vil stille til rådighet de ressurser som til enhver tid er nødvendig for å gjennomføre oppdraget på en for byggherren fullt ut tilfredsstillende måte.

I epost 29. august 2007 fra Thomas Höegh til Kåre Hagen AS ble tilbudet om prosjektadministrativ bistand akseptert. Skriftlig kontrakt ble ikke inngått mellom partene. Det ble heller ikke utarbeidet noen skriftlig ytelsesbeskrivelse for Kåre Hagen AS’ arbeid med prosjektet.

Per august 2007 ble byggherrens antatte kostnadsramme for prosjektet angitt til 20 millioner kroner ekskl. mva. Vinteren 2007-2008 foretok AS Bygganalyse flere kostnadsanalyser for prosjektet basert på generelle erfaringstall fra bransjen. I analyse av 15. februar 2008 ble det konkludert med en sluttsum for arbeidene på eiendommen på 32,7 millioner kroner ekskl. mva., hvorav huskostnadene utgjorde 16,1 millioner kroner ekskl. mva.

Etter en felles forståelse mellom byggherren, Kåre Hagen AS, arkitekt og interiørarkitekt, valgte man å ikke basere budsjettet på AS Bygganalyses kostnadsanalyse. Det ble isteden besluttet å utarbeide en egen kostnadsanalyse, der man for enkelte forhold tok utgangspunkt i AS Bygganalyses vurderinger.

Våren 2008 ga byggherren beskjed om at man ønsket enkelte kostnadsbesparende tiltak. Som følge av dette ble budsjetterte prosjektkostnader per mai 2008 redusert til 29,7 millioner kroner ekskl. mva., hvorav huskostnadene ble redusert til ca. 14 millioner kroner ekskl. mva.

Ultimo april 2008 ble det mellom Julie Höegh og Multibygg AS Ingeniør- og Entreprenørforretning (heretter Multibygg AS) inngått avtale om generalentreprise for rehabiliterings- og ombyggingsarbeidene på «Solbakken». Entreprisen var en utførelsesentreprise, hvor byggherren skulle være ansvarlig for prosjekteringen, mens entreprenøren skulle ha ansvaret for utførelsen. Avtalen var basert på Norsk Standard 3430 [NS-3430], og det ble avtalt at entreprenøren skulle honoreres etter regning, basert på faste priser på Multibygg AS’ eget personale og faste påslag på 10 % på selvkost for underentrepriser og innkjøpte varer. Det legges til grunn at honorarstrukturen med regningsarbeid ble valgt, fordi arbeidene på avtaletidspunktet ikke var ferdig prosjektert, og fordi omfanget av arbeidene var vanskelig å fastslå.

I entrepriseavtalen var avtalt ferdigstillelsesdato for prosjektet satt til 8. mai 2009, forutsatt at igangsettingstillatelse forelå innen uke 18 i 2008. Igangsettingstillatelse ble ikke gitt før 16. mai 2008, og oppstart av arbeidene på eiendommen måtte utsettes til uke 20. Ny ferdigstillelsesdato for prosjektet ble derfor fastsatt til 22. mai 2009.

Første byggemøte i prosjektet fant sted 20. mai 2008. Til stede var bl.a. Morten Lippart (Kåre Hagen AS), Erling Dehlie (Multibygg AS) og arkitekt Mira Refsum. Skriftlig referat fra møte ble sendt til byggherren. I referatet fra møtet 20. mai 2008 går det frem at fakturaer over utførte timearbeider skulle vedlegges spesifiserte, detaljerte timelister med de utførende arbeidernes navn og hvilke arbeidsoperasjoner som var utført. Det var avtalt med Julie Höegh at fakturaene fra Multibygg AS skulle sendes til Kåre Hagen AS for gjennomgang og attestasjon. Fakturaene skulle deretter sendes til byggherren for betaling via Høegh Capital Partners AS.

I perioden juni til september 2008 ble det avholdt sju byggemøter (møte nr. 2-8). Til stede var de samme som på første byggemøte. Det fremgår av møtereferatene, som ble sendt til byggherren, at arbeidene med utvendige, eksisterende vann- og avløpsledninger var mer omfattende enn opprinnelig antatt. Per 30. juni 2008 måtte det videre som tilleggsarbeid utføres beskjæring av busker/kvister mot veien etter pålegg fra kommunen.

I byggemøtene ble det fra Multibygg AS’ side gjentatte ganger fremhevet at eventuelle byggherrebeslutningen måtte meldes inn i så god tid som mulig, for ikke å medføre forsinkelser i arbeidet. Det ble videre understreket at entreprenørens hovedfremdriftsplan måtte legges til grunn for videre prosjektering, og at avklaringer vedrørende utførelse og arbeidsunderlag måtte foreligge i god tid før aktivitetstart.

Det ble i perioden juni 2008 til september 2008 innhentet tilbud fra leverandører av rørleggerarbeider, elektroarbeider, ventilasjonsarbeider og malerarbeider. To rørleggerfirmaer ga tilbud, men begge tilbudene var høyere enn budsjettert. Av referat fra femte byggemøte 6. august 2008 går det frem at budsjettoverskridelsen for posten rørleggerarbeid var diskutert med byggherren, og at byggherren hadde besluttet å akseptere tilbudet fra rørleggerfirmaet Eriksen & Jensen.

Den 10. oktober 2008 utarbeidet Kåre Hagen AS v/Morten Lippart en prosjektrapport til byggherren for perioden fra byggestart til medio oktober 2008. Fra rapporten hitsettes:

Status prosjekt

Byggearbeidene startet med tilrigging ultimo mai 2008. I forhold til planlagt ferdigstillelse 08. mai 2009 og den foreliggende hovedfremdriftsplanen fra Multibygg AS (generalentreprenør) er enkelte aktiviteter 1-2 uker etter plan. Samlet anses produksjonen god og innenfor planlagt dato for ferdigstillelse. Med bakgrunn i sent mottatt igangsettingstillatelse fra Oslo kommune har man i henhold til kontraktbestemmelsene akseptert en mulig forskjøvet overtakelse til 22.05.2009.

Landskapsarbeidene vil trolig pågå med beplanting, tilsåing samt en del sluttarbeider etter ferdigstillelsesdato for byggearbeidene.

Budsjettmessig er prosjektet i innledende fase i forhold til forpliktelser og avtaleforhold. Dog er det en indikasjon på ar den gjennomførte kalkylen på flere områder er feil og i flere tilfeller underkalkulert i forhold til faktiske kostnader.

Per rapporteringspunkt har de foreliggende kostnadene og estimater relatert mot postsummene medført en samlet overskridelse (for disse postene) på mer enn 1,35 mill.kr. (ca 1,7 mill.kr. inkl. mva).

I noen grad skyldes dette uforutsette forhold og dels nødvendige endringer som følge av avdekkede forhold i forbindelse med utvendige rørarbeider samt rivearbeidene. Dog er en vesentlig del knyttet til de avgitte estimatene etter tilbudsinnhentinger.

Selve arbeidsgjennomføringen på byggeplassen anser vi ikke å være noen grunn for en kostnadsøkning da disse arbeidene etter vårt syn gjennomføres rasjonelt og effektivt med god kvalitet.

Det er også grunn til å påpeke at vi for de gjennomførte arbeidene registrerer at faktiske kostnader har blitt lavere enn estimatene. Spesielt kan nevnes rivearbeidene som nær er avsluttet og som vil ende anslagsvis kr 200′ – 150′ lavere enn estimatet og derved nær budsjettet.

Vi har gjort en vurdering mot resterende arbeider og mener at gjennomføringen av prosjektet innenfor samlet budsjett er utfordrende, men mulig. Dette forutsetter et stor fokus på at valg av løsninger, materialer og utførelser blir i henhold til utførelser lagt til grunn for budsjetter samt en rasjonell og effektiv utførelse på arbeidene.

…

Per 10.10.2008 er det fakturert for kr 8.018.666 inkl. mva.

…

Fremdrift

Fremdriften på byggeplassen er tilfredsstillende med god produksjon. I hovedsak er rivearbeidene avsluttet for Hovedhuset og Mellomgangen (noe hulltaking og skjæring av betong og tegl gjenstår).

Det er lagt nye utvendige vann- og avløpsledninger fra Hovedhuset og ut av eiendommen.

Takarbeidene pågår med isolering, utvendig platetak samt takvalm mot vest.

Tilbygget pågår med veggmontasje og bjelkelag over 1. etasje.

I Mellombygget pågår montasje av nye vegger og takkonstruksjon.

Utvekslinger og forsterkninger for nye døråpninger samt murarbeid pågår i 1. etasje og kjeller.

Detaljplanleggingen av de tekniske arbeidene har startet opp i skrivende stund.

I perioden oktober til desember 2008 ble det avholdt seks byggemøter (møte nr. 9-14). Til stede på møtene var bl.a. Morten Lippart, Erling Dehlie og Mira Refsum. Det fremgår av møtereferatene, som ble sendt til byggherren, at oppstart av arbeidene med takvinduene var ca. to uker forsinket på grunn av bl.a. bestillingstid/leveringstid. Det ble videre opplyst at arbeidet med nye bunnledninger i kjeller var tidkrevende og at dette beslagla areal hvor andre arbeider var ment å skulle pågå. Ifølge Multibygg AS var det derfor sannsynlig med en forlengelse av byggetiden på 4-6 uker.

I byggemøtene høsten 2008 ble det fra Multibygg AS’ side igjen fremhevet at det var vesentlig at nødvendige detaljavklaringer ble løst rettidig i forhold til produksjon/fremdrift på byggeplassen, og at rettidig produksjon forutsatte at det forelå endelige tegninger uten avklaringsforbehold.

Av møtereferatene går det videre frem at AS Watt var engasjert som elektroinstallatør etter avtale med byggherren, og det var avholdt et møte mellom AS Watt og Consept Design AS (lysdesigner).

I januar 2009 utarbeidet Kåre Hagen AS v/Morten Lippart en prosjektrapport til byggherren for perioden fra byggestart til 31. desember 2008. Fra rapporten hitsettes:

Status prosjekt

Byggearbeidene startet med tilrigging ultimo mai 2008. I forhold til planlagt ferdigstillelse 08. mai 2009 og den foreliggende hovedfremdriftsplanen fra Multibygg AS (generalentreprenør) er enkelte aktiviteter 3-4 uker etter plan. Med bakgrunn i sent mottatt igangsettingstillatelse fra Oslo kommune har man i henhold til kontraktbestemmelsene akseptert en mulig forskjøvet overtakelse til 22.05.2009. Samlet anses produksjonen god, men uforutsette forhold har fått og vil få konsekvenser for ferdigstillelsen. Vi vurderer per rapporteringstidspunkt at ferdigstillelsen vil være primo juni 2009. Landskapsarbeidene vil trolig pågå med beplanting, tilsåing samt en del sluttarbeider etter ferdigstillelsesdato for byggearbeidene og frem til ca. 01.09.09.

Budsjettmessig vurderer vi per rapporteringsdato at det vil oppstå en budsjettoverskridelse på 7-8 %.

Da er reserver og marginer hensyntatt (dvs. benyttet).

Av dette anser vi at ikke tidligere budsjetterte arbeider utgjør ca. halvparten av denne overskridelsen.

De øvrige overskridelsene i budsjettpostene skyldes en undervurdering av kompleksiteten i løsninger og utførelser, endrede utførelser samt en del utførelser med høyere kostnader for materialer etc. enn budsjettert.

En del løsninger er også endret med budsjettmessige reduksjoner uten at dette anses å ha kvalitetsmessige konsekvenser.

Vi har også vurdert en kostnadsreduksjon for lønns- og prisstigning (LPS).

Vi mente ved forrige rapportering at gjennomføringen av prosjektet innenfor budsjett ville være utfordrende, men mulig. Forutsetningen for dette var løsninger, materialer og utførelser som budsjettert og med mulighet for rasjonell og effektiv utførelse. Dette har kun delvis blitt oppnådd. Dog har fokus på å oppnå dette vært tilstrebet hele tiden, men har ikke vært mulig i flere omfattende arbeider blant annet som følge av det bestående huset. I prognosen er det også lagt inn arbeider som i utgangspunktet ikke direkte tilhører Hovedbygningen, men nabobygget («Stallbygningen»). Med den gjennomgangen av økonomi og prognoser vi har gjennomført vil vi anbefale at budsjettendringer aksepteres og at man vurderer en reserve i tillegg på ca. 2,5 %.

…

Per 31.12.2008 er det fakturert for kr 13.312.101 inkl. mva.

…

Fremdrift

Fremdriften på byggeplassen har vært noe etter planen. Årsaken anses å være flere, men undervurdering av utførelser og avhengigheter samt prosjektutvikling som har vært noe annerledes enn forutsett og en del uforutsette arbeider er etter vår vurdering hovedårsaken. Spesielt har arbeidet med nye bunnledninger under gulvene i kjeller fått og får store konsekvenser.

Produksjonen på byggeplassen vurderes som god og rasjonell.

Vedlagt rapporten var en økonomisk oversikt. Av oversikten går det frem at antatt kostnadsramme for prosjektet per 31. desember 2008 var 32,7 millioner kroner inkl. mva., hvorav huskostnadene var angitt til 19,2 millioner kroner ekskl. mva.

Den nye kostnadsrammen for prosjektet var etter byggherrens mening for høy, og det ble derfor foretatt enkelte kostnadsbesparende tiltak. Innendørs ble det bl.a. valgt en rimeligere type fliser på kjøkkengulvet, flisene i bassenget ble besluttet malt istedenfor skiftet, og det ble gjort besparelser vedrørende innredning og utstyr i bassengområdet og på et av badene. Utendørs ble det besluttet å legge skifer istedenfor granitt samtidig som man valgte å la vær å bygge en pergola. Det ble videre besluttet å droppe vannspeil i hagen, hvilket i seg selv medførte en kostnadsreduksjon på ca. 200 000 kroner.

Byggemøte nr. 15 fant sted 14. januar 2009. Til stede var bl.a. Morten Lippart, Erling Dehlie og Mira Refsum. Referat fra møtet ble sendt til Julie Höegh. Under møtet fremla Multibygg AS en ny hovedfremdriftsplan som viste at ferdigstillelsesdatoen var endret til 29. mai 2009. Multibygg AS ba også i dette møtet om at avklaringer vedrørende utførelsen måtte foreligge snarest mulig. Ifølge entreprenøren var det dessuten lite tilfredsstillende å måtte forholde seg til tegninger fra både arkitekt og interiørarkitekt, idet disse ikke alltid var samstemte. Vedrørende budsjettet ble det fremhevet at prosjektet var i en anstrengt økonomisk situasjon, og at det derfor var viktig å ha fokus på økonomi i både planlegging og utførelse. Formuleringene knyttet til prosjektets økonomiske stilling er gjentatt i referater fra senere byggemøter.

I epost til Lippart 26. februar 2009, varslet AS Watt at elektroarbeidene mest sannsynlig ville bli ca. 500 000 kroner dyrene enn budsjettert.

I mars og april 2009 ble det avholdt tre byggemøter (møte nr. 19-21). Til stede var de samme som på møtet i januar samt Diana Kourennagia fra Beate Ellingsen Interiørarkitekt AS. Multibygg AS rapporterte i møtene at fremdriftssituasjonen var anstrengt, da flere arbeidsoperasjoner var mer tidkrevende enn forutsett, spesielt på grunn av kompleksiteten i utførelsene. Som eksempel ble nevnt legging av fliser på foreldrebadet og arbeidene med hovedtrappen. I møtet 15. april 2009 ble det fra Multibygg AS’ fremlagt en ny hovedfremdriftsplan som viste at ferdigstillelsesdatoen var endret til 19. juni 2009. Ifølge møtereferatene, som ble sendt til byggherren, ble det fra entreprenørens side fremhevet at det var viktig at tegninger og avklaringer fra interiørarkitekten forelå så snart som mulig.

Primo april 2009 fikk byggherren oversendt en ny økonomisk oversikt fra Kåre Hagen AS. Av oversikten går det frem at antatt kostnadsramme for prosjektet per 31. mars 2009 var økt til ca. 37,8 millioner kroner inkl. mva., hvorav huskostnadene var angitt til 22,3 millioner kroner ekskl. mva.

Medio april 2009 ba byggherren Morten Lippart om å innhente en utbetalingsplan for Multibygg AS’ resterende arbeider/leveranser. I den anledning mottok Lippart en epost fra Multibygg AS ved Trond Syvertsen datert datert 30. april 2009. Fra eposten gjengis:

Hei Morten!

Du har gitt oss en vanskelig oppgave, men vi prøver. (Alle tall eks. mva.)

Legger ved Solbakken pr 01.05.09. Se ark budsjett inndeling.

Jeg har revidert budsjettet med tall fra Watt og Eriksen/Jensen. Videre er gartneren tatt bort, slik at rev. budsjett er 19.285.542,-

Vi har pr 31.03 avregnet 15.880.125,-

Gjenstående fakt. 3.405.416,-. Til dette tallet legger jeg til poster som «er overfakturert» i forhold til budsjett, i alt 170.000,- (bunnledninger, grøft jordvarme etc.)

Vi anser derfor gjenstående fakturering som 3.575.416,-.Føler at det er riktig å legge til noe uforutsett. Hva med 10 % (3.932.958,-).

Avdragsfakturaer derfor således: April kr 2.000.000,- Forfall 28.05.09 Mai: kr 1.500.000,- 28.06.09 Juni: kr   500.000,- 28.07.09 kr 4.000.000,-

Håper dette kan bidra noe i den oppgave overfor BH.

Byggemøte nr. 22 ble avholdt 29. april 2009 med bl.a. Morten Lippart, Erling Dehlie, Mira Refsum og Beate Ellingsen til stede. Referat fra møtet ble sendt til Julie Höegh. Multibygg AS opplyste i møtet at fremdriften var utfordrende, men at man på møtetidspunktet ikke kunne se hindringer for å ferdigstille 19. juni 2009. Det ble fra entreprenørens side bemerket at det var nødvendig med en rask avklaring av enkelte spørsmål knyttet til interiørsnekkerarbeidene. Disse arbeidene var ikke omfattet av Multibygg AS’ generalentreprise, men var underlagt en egen interiørentreprise.

Medio mai 2009 fikk byggherren oversendt en ny økonomisk oversikt fra Kåre Hagen AS. Av oversikten går det frem at antatt kostnadsramme for prosjektet per 15. mai 2009 var økt til ca. 38 millioner kroner inkl. mva., hvorav huskostnadene var angitt til 22,2 millioner kroner ekskl. mva.

Kebony gulvbord for bruk i hallen med mer ble levert på byggeplassen primo mai 2009. Disse viste seg å være av varierende kvalitet. Materialene måtte derfor sorteres av Multibygg AS etter anvisning fra arkitekten.

Byggemøte nr. 23 fant sted 13. mai 2009. Til stede var bl.a. Morten Lippart, Erling Dehlie, Mira Refsum og Diana Kourennagia. Referat fra møtet ble sendt til byggherren. I møtet rapporterte Multibygg AS om at produksjonen på byggeplassen var god, og at fremdriften var tilfredsstillende, men at det var enkelte aktiviteter som var betydelig mer arbeidskrevende enn antatt. Det ble spesielt vist til legging av Kebonygulvet og arbeider med tekniske føringer før himlinger i kjelleren. Det ble videre opplyst at det var usikkert når Bremsdørene og gulvbelegget til kjelleren ville bli levert.

Nytt byggemøte (møte nr. 24) ble avholdt 27. mai 2009 med bl.a. Morten Lippart, Erling Dehlie, Mira Refsum og Beate Ellingsen til stede. Referat fra møtet ble sendt til byggherren. Multibygg AS rapporterte i møtet at det var aktiviteter som ville medføre at arbeider kom til å foregå også etter 19. juni 2009. Da entreprenørens hovedfokus ifølge møtereferatet var å levere kvalitetsmessig godt håndverk, ønsket man ikke å iverksette «nødløsninger» bare for å bli ferdig innen fristen. Multibygg AS lovet å fremlegge en revidert fremdriftsplan så snart konkrete leveringstider og utførelsestider forelå for bl.a. leveransen av Bremsdører og leggingen av Kebonygulvet.

Byggemøte nr. 25 fant sted 10. juni 2009. Tilstede var de samme som under byggemøtet ultimo mai 2009. Referat fra møtet ble sendt til byggherren. I møtet rapporterte Multibygg AS om at det fortsatt var en del usikkerhet knyttet til leveransen av Bremsdører (denne var av betydning for innredningssnekkerens arbeid, samt arbeidet med listverk og gulv), supplering av Kebonygulvet (som var avgjørende for ferdigstillelse av hall, gjestetoalett mm.), leveransetid for Menergaanlegget til svømmebassengrommet samt sliping av eksisterende furugulv i spisestuen, der den aktuelle håndverkeren for dette arbeidet holdt ferie i hele juli måned. Det ble på denne bakgrunn lagt til grunn at det kom til å være aktiviteter på byggeplassen også frem til medio august 2009.

Den 28. juni 2009 ble det foretatt en byggherrebefaring på «Solbakken». Til stede var Julie og Thomas Höegh, Mira Refsum og Beate Ellingsen. Under befaringen gikk byggherren gjennom huset og pekte på hva som måtte endres/utbedres. Det ble avtalt at overtakelse skulle finne sted 25. august 2009, da Julie Höegh på dette tidspunktet igjen var i Oslo.

Sommeren 2009 ble det fra MultiBygg AS og andre håndverkeres side foretatt diverse arbeider på eiendommen.

Ved epost 14. august 2009 fra Multibygg AS til Morten Lippart oversendte entreprenøren en økonomirapport hvor faktureringer for april, mai, juni og juli 2009 var inntatt. Totalt var det på dette tidspunktet fakturert for 24 279 728 kroner ekskl. mva., 30 349 659 kroner inkl. mva. Økonomirapporten viste at Multibygg AS’ redegjørelse for antatt gjenstående fakturering per 1. april 2009 var feil, da det etter 1. april 2009 var fakturert for samlet 8 494 658 kroner ekskl. mva., hvilket var ca. 4 500 000 kroner mer enn forespeilet i eposten 30. april 2009.

Den 20. august 2009 fikk byggherren oversendt en ny økonomisk oversikt fra Kåre Hagen AS. Av oversikten går det frem at estimert sluttkostnad for prosjektet var 44 671 488 kroner inkl. mva., hvorav huskostnadene var angitt til 28 063 228 kroner ekskl. mva.

Ifølge oppstilling fra Kåre Hagen var det på dette tidspunktet gjenstående arbeider/ytelser for 3 941 339 kroner ekskl. mva., 4 926 673 kroner inkl. mva.

I epost 22. august 2009 fra Thomas Höegh til Morten Lippart ga byggherren uttrykk for at man ikke aksepterte det nye budsjettet av august 2009, men ville forholde seg til det budsjettet som medio mai 2009 var utarbeidet av Kåre Hagen AS og godkjent av byggherren. Fra eposten gjengis:

Vi ble i går ettermiddag, 4 dager før overtakelse, forelagt et nytt budsjett for Solbakken. Dette nye budsjettet fraviker det budsjettet vi aksepterte i mai på NOK 38m. Etter dette har vi ikke på noe tidspunkt blitt forelagt noen tall, ei heller fått noen indikasjon fra noen hold om at dette budsjettet var truet eller at vi måtte foreta valg for å holde budsjettet. Det budsjettet vi godtok i mai var et revidert og endelig budsjett og så nære ferdigstillelse at vi motvillig aksepterte dette etter gjentatte sprekker. Vi akter å forholde oss til det avtalte budsjettet og ser med rystelse på manglende styring, fremdrift og informasjon fra din og Multibyggs side. Ta dette som en formell anmodning på at alle instanser informeres om vår reaksjon og vi ber samtidig om bekreftelse på at denne skriftlige kommunikasjon er mottatt, videreformidlet og kvittert tilbake til deg fra alle nødvendige instanser.

I epost 24. august 2009 til Morten Lippart, bekreftet Thomas Höegh at alle utbetalinger i prosjektet var stoppet.

Ferdigbefaring på eiendommen fant sted 25. august 2009. Avsluttende arbeider etter ferdigbefaringen ble utført fortløpende i september og oktober 2009.

I epost 15. september 2009 fra byggherren ved advokat Anne Cathrine Røed til Kåre Hagen AS ble det bekreftet at alle utbetalinger til Multibygg AS skulle stanses. Hva angår utbetalinger til Kåre Hagen AS, aksepterte imidlertid byggherren å betale ut påløpte og fremtidige honorar til byggeleder. Det er opplyst at Kåre Hagen AS totalt sett har fakturert byggherren for i overkant av 1 000 000 kroner inkl. mva. for sitt arbeid med prosjektet.

Ved brev 16. september 2009 fra advokat Anne Cathrine Røed reklamerte byggherren overfor Multibygg AS. Det ble opplyst at fakturaer fra og med 7. august 2009 ikke ville bli betalt.

Ved stevning 29. juni 2010 gikk Multibygg AS til sak mot Julie Höegh med krav om betaling av ubetalte fakturaer for samlet 4 000 000 kroner. Tvisten ble i januar 2011 løst ved et utenrettslig forlik, der Multibygg AS frafalt betaling av 2 000 000 kroner ekskl. mva.

Den ankende part, Kåre Hagen AS, har i hovedtrekk anført:

Kåre Hagen AS anfører at det ikke er grunnlag for erstatningsansvar som følge av rådgivningsfeil. Morten Lippart har utført sitt oppdrag på en aktsom måte og i tråd med det som er sedvanlig i bransjen for denne typen prosjekter.

Kåre Hagen AS har utført byggeledelse og prosjektadministrasjon i henhold til avtalen mellom partene. I tilbud til Julie og Thomas Höegh 12. juli 2007, ble det på generelt grunnlag listet opp de ytelsene som Kåre Hagen AS kunne tilby innen prosjektadministrative oppgaver. Det var på tidspunktet da tilbudet ble gitt, ikke mulig for Kåre Hagen AS å inngi et tilbud som var tilpasset det aktuelle prosjektet og/eller byggherrens behov.

Det kan ikke legges til grunn at Kåre Hagen AS har vært prosjekt- og byggeleder med et altomfattende ansvar for prosjektet. Kåre Hagen AS har heller ikke på noe tidspunkt påtatt seg risikoen for kostnadsutviklingen i prosjektet. Slik prosjektet var lagt opp var det verken meningen eller gitt mulighet for at firmaet skulle inneha en slik posisjon. Dette var heller aldri avtalt mellom partene, og ble således aldri utført fra Kåre Hagen AS’ side, noe Julie Höegh var vel kjent med.

Prosjektet var byggherrestyrt og byggherren sto selv for bestillinger og valg av løsninger. Det var byggherren som inngikk kontrakter med alle aktørene og besluttet alle tilleggs- bestillinger underveis. Kåre Hagen AS hadde verken ansvar eller styringsrett overfor de øvrige aktørene i prosjektet. En slik tilrettelegging medførte følgelig at det aldri ble etablert et forpliktende budsjett i prosjektet, og Morten Lippart var heller ikke gitt fullmakt til å foreta avbestillinger som kunne sikret overholdelse av et slikt budsjett. Det var byggherren selv som bestemte hvilke ytelser og leveranser som skulle komme til utførelse. Dette var åpenbart for alle parter, og ble aldri reist som et problem under gjennomføringen av prosjektet. Tvert imot ønsket byggherren selv både å forvalte egen økonomi og avgjøre hvilke bestillinger som skulle gjøres. Det var ikke Kåre Hagen AS’ oppgave å sette kostnadsmessige begrensninger for hvordan byggherren ønsket å utføre sitt prosjekt. Dette var også helt naturlig. En stilsikker byggherre som ønsket den aller beste standard i sin bolig fikk selvfølgelig lov å bestemme dette selv og hadde også alle forutsetninger for å ta dette ansvaret.

Under arbeidenes gang ble det fra byggherrens side aldri gitt uttrykk for misnøye med Kåre Hagen AS’ eller Morten Lipparts økonomistyring. Hadde dette blitt gjort, hadde Lippart hatt muligheter for å foreta endringer.

Opprinnelig, og før man hadde bestemt seg for hva man skulle gjøre, hadde prosjektet en stipulert kostnadsramme på 20 millioner kroner. I mai 2008 var budsjettet på 32,7 millioner kroner, mens byggherren i mai 2009 godkjente et budsjett på 38 millioner kroner. Det ble under veis i prosjektet aldri avklart fra byggherrens side hva som var prosjektets øvre kostnadsramme.

Det var ikke innenfor Kåre Hagen AS’ forpliktelser overfor byggherren å kontrollere riktigheten av opplysningene i Multibygg AS’ epost av 30. april 2009. At entreprenøren bommet i sitt anslag over gjenstående arbeider var selvsagt uheldig, men det var ikke Morten Lipparts oppgave å kontrollere om Multibygg AS tok feil i sin rapportering av gjenstående arbeider på eiendommen.

Etter Kåre Hagen AS’ syn er det ikke sannsynlig at det fra byggherrens side ville blitt gjort vesentlige innsparinger, selv om hun hadde vært fullt informert om budsjettoverskridelsene sommeren 2009. Selv om byggherren hadde fått muligheten, kan det ikke legges til grunn at hun ville gjort andre valg. Det er ikke sannsynlig at hun ville stanset påbegynte arbeider og/eller foretatt ombestillinger av kostnadsmessige årsaker. «Solbakken» fremstår ikke som et prosjekt preget av besparelser. Løsninger som er valgt har høy kvalitet og prisklasse. Oversikten byggherren har fremlagt, der man har regnet seg frem til mer enn fire millioner kroner i besparelser, fremstår som oppkonstruert.

Dersom byggherren gis medhold i sitt krav om erstatning, skal det uansett gjøres et berikelsesfradrag. Det vises til at Julie Höegh har fått den ytelsen hun har betalt for.

Det er ikke for noen erstatningsposter sannsynliggjort et tap utover det som allerede er dekket gjennom forliket med entreprenøren.

Hva angår oppfølgningen av Multibygg AS gjør Kåre Hagen AS gjeldende at Morten Lippart var jevnlig på byggeplassen og kontrollerte at entreprenøren drev rasjonelt. Lippart deltok også i en rekke byggemøter, hvor det ble gitt informasjon til byggherren om fremdriften i prosjektet m.m.

Det ble fra Morten Lipparts side foretatt sedvanlig kontroll av timelister. Anleggslederen hadde fullstendig kontroll med hvem som var på byggeplassen, og listene ble gjennomgått av Lippart sammen med anleggsleder. Det ble jevnlig kontrollert at arbeidene var utført i tråd med det som fremgikk av listene. Dette var et opplegg som fungerte og som innebar at partene hadde tillit til hverandre. Det kan ikke i ettertid konstateres at kontrollrutinene sviktet og var utslag av uaktsomhet.

At prosjektets kostnader økte i forhold til innledende overslag, var ikke forårsaket av at Multibygg AS drev urasjonelt. Kostnadsoverskridelsene skyldes utelukkende valg av løsninger og materiell som ble gjort av byggherren løpende.

Det bestrides at det var uaktsomt av Morten Lippart å anvise til utbetaling Multibygg AS’ faktura av 22. juni 2009.

Kravet om erstatning for anført mangelfull ivaretakelse av Julie Höeghs mulige krav på dagbøter, kan ikke føre frem. Fremdriften i prosjektet var som byggherren kunne forvente. Forsinkelsen skyldtes de omfattende arbeidene som skulle utføres på eiendommen. De forsinkelser man hadde på byggeplassen skyldes byggherrens bestillinger og ikke forsinkelser i Multibygg AS’ arbeider. Det ville ikke hatt noen virkning om entreprenøren hadde inngitt formelt varsel om forsinkelsene, idet Multibygg AS var i en situasjon der de ville hatt krav på fristforlengelse. Det er således ikke lidt noe tap under denne posten som Kåre Hagen AS kan holdes ansvarlig for. Kåre Hagen AS kan heller ikke bli erstatningspliktig for ikke å ha sikret en egen fremdriftsplan for prosjektet eller for ikke å ha utarbeidet bestillings- og leveranseplaner.

Byggherren foretok betalingsstans i august 2009. Dette ble oppfattet også som en stans i Kåre Hagen AS’ oppdrag for Julie Höegh. Etter 20. august 2009 har Morten Lippart bare utført det arbeidet som byggherren spesifikt har bedt ham om å gjøre. Etter 22. august 2009 var byggherren representert ved advokat, og eventuelle forsømmelser i ivaretakelsen av byggherrens rettigheter på dette stadium i saken kan uansett ikke belastes ham.

Bustadsoppføringsloven kommer ikke til anvendelse ved en eventuell beregning av tapt dagmulkt.

Dersom lagmannsretten frifinner Kåre Hagen AS, kan det ikke gis fastsettelsesdom for uaktsomhet slik Julie Höegh ønsker, jf. tvisteloven § 1-3 og § 16-1 andre ledd.

Kåre Hagen AS har nedlagt slik påstand:

1. Kåre Hagen AS frifinnes.

2. Julie Höegh dømmes til å betale Kåre Hagen AS sakens omkostninger for tingretten og lagmannsretten.

Ankemotparten, Julie Höegh, har i hovedtrekk anført:

Det anføres at Kåre Hagen AS ved Morten Lippart har opptrådt uaktsomt og i strid med profesjonsansvaret og Norsk Standard 8402. Det foreligger en rekke forhold der prosjekt- og byggeleder har opptrådt i strid med hva som kan forventes ut fra avtalen og god faglig standard. Aktsomhetsnormen er streng, og det forhold at byggherren er forbruker og bosatt i utlandet tilsier en strammere håndtering og et skjerpet lojalitetskrav. Også avtalen om at Multibygg AS skulle honoreres på basis av regningsarbeid, krever en skjerpet form for styring og kontroll.

Julie Höegh gjør for det første gjeldende at Kåre Hagen AS må være erstatningsansvarlig for økonomisk tap som følge av uforsvarlig økonomioppfølgning samt manglende styring og kontroll av tilleggsarbeider/merkostnader.

Som prosjekt- og byggeleder pliktet Kåre Hagen AS å sørge for at det ble etablert rutiner for oppfølgning og kontroll, herunder kommunikasjonslinjer og rapportering, som gjorde det mulig med en forsvarlig økonomisk kontroll med byggherrens og øvrige aktørers bestillinger. Kåre Hagen AS har ikke sørget for et regime med varsling av endringer eller varsling mot budsjett. Muligheten for å holde oversikt over tilleggsarbeid og uforutsett merarbeid er heller ikke tilstrekkelig ivaretatt eller fulgt opp ved rutiner for varsling m.v. Prosjekt- og byggeleder har også latt være å sørge for et budsjett som muliggjør kontroll av tilleggsarbeid og merkostnader. Budsjettet har ikke vært detaljert nok til at det kan konstateres hvilken utførelse eller hvilke materialer som inngår i budsjettallene. Konsekvensen av det budsjettarbeid som ble gjort har heller ikke vært tilstrekkelig klargjort for byggherren.

Hva angår eposten fra Multibygg AS av 30. april 2009, burde Lippart ha forstått at denne bygget på feil forutsetninger. Han skulle videre ha sørget for innhenting av økonomiske månedsrapporter fra entreprenøren for perioden fra april til og med juli 2009. Det var også kritikkverdig at han sommeren 2009 anviste til utbetaling fakturaer fra Multibygg AS utover det reviderte budsjettet per 15. mai 2009, uten å stille entreprenøren spørsmål ved grunnlaget for overskridelsen eller varsle byggherren om dette. Dersom byggherren i mai og juni 2009 var blitt gjort kjent med den reelle økonomiske situasjonen i prosjektet, må det legges til grunn at hun ville ha gjort kostnadsbesparende tiltak for inntil 4,7 millioner kroner.

Julie Höegh gjør videre gjeldende at Kåre Hagen AS må være erstatningsansvarlig for økonomisk tap som følge av mangelfull kontroll og oppfølgning av regningsarbeidet.

Som prosjekt- og byggeleder har Morten Lippart ikke ført tilstrekkelig kontroll med regningsarbeidene i forhold til det byggherren kunne forvente ut fra avtalen samt prosjektets art og omfang. Både kontrollen med selve faktureringen og effektiviteten av de utførte timer strider med god prosjekt- og byggelederskikk. Blant annet har kontrollen med Multibygg AS og deres underentreprenørers tilstedeværelse og innsats på byggeplassen ikke vært tilstrekkelig. Videre har byggeleder godkjent timelister uten tilstrekkelig spesifikasjon av arbeidets art/konkret utførelse.

Prosjekt- og byggelederen har også akseptert at Multibygg AS’ administrasjon arbeidet langt utover det som var estimert uten å varsle byggherren, og uten å stille spørsmål ved grunnlaget for merarbeidet.

Kontrollen og oppfølgningen av regningsarbeidet har gitt grobunn for mindre effektiv ressursbruk fra entreprenørens side og således påført byggherren en merkostnad.

Som prosjekt- og byggeleder har Morten Lippart heller ikke hatt tilstrekkelig kontroll med fremdriften på byggeplassen. Også dette har ført til mindre effektiv utførelse, og påført byggherren tap og merkostnader i form av bl.a. økt timeforbruk, rigg og administrasjon og økte kostnader (byggvask utført tre ganger).

Det var også uaktsomt at Morten Lippart ultimo juni 2009 godkjente og anviste til utbetaling Multibygg AS’ faktura av 22. juni 2009.. Fakturaen ble sendt to uker før entreprenøren rettmessig kunne kreve betaling i henhold til avtalen. Fakturaen inneholdt timer for over 1,2 millioner kroner som ikke var dokumentert ved timelister, men stipulert av Multibygg AS. Gjennom forskuddsbetalingen ble byggherren påført en rentebelastning som de ikke ellers ville hatt.

Julie Höegh gjør også gjeldende at Kåre Hagen AS må være erstatningsansvarlig for økonomisk tap som følge av mangelfull oppfølgning av byggherrens rettigheter i anledning fremdriften i prosjektet.

Som prosjekt- og byggeleder har Morten Lippart ikke sørget for ivaretakelse av den rett til dagmulkt byggherren kunne hatt i forhold til Multibygg AS. Den håndtering som ble gjort var ikke klarlagt med byggherren. Multibygg AS har også fått tidsforlengelser uten at de har varslet slik forlengelse og uten at grunnlaget for forlengelsene er tilstrekkelig klargjort. Byggherren har heller ikke blitt forespurt om slik forlengelse. Det bestrides at forsinket fremdrift etter april 2009 skyldtes forhold som kan relateres til byggherren eller dennes prosjekterende. Kåre Hagen AS har uansett ikke sikret en fremdriftsplan for prosjektet som i tilstrekkelig grad viser avhengigheter mellom byggherrens behov, byggherrens rådgivere og entreprenørens aktiviteter. Ei heller er tidspunktet for byggherrens beslutninger eller prosjekterendes leveranser ivaretatt gjennom beslutnings- og leveranseplaner . Kåre Hagen AS kan derfor uansett ikke høres med ansvarsfrihet eller begrensninger i tapet som kan tilbakeføres til slike forhold.

Slik Julie Höegh ser der, kan Kåre Hagen AS ikke høres med det ikke lå innenfor Morten Lipparts oppdrag som prosjekt- og byggeleder å ivareta de oppgaver som tvisten gjelder. Tilbudet fra Kåre Hagen av 12. juli 2007 beskriver de arbeidsoppgavene som ansvaret i saken relaterer seg til, og tilbudet ble akseptert som et arbeid etter medgått tid uten angivelse av et honorartak. Kåre Hagen AS har aldri tilkjennegitt overfor byggherren, at arbeidsoppgaver nevnt i tilbudet likevel ikke ville bli utført, eller at de ikke ville utføre de arbeidsoppgaver som normalt tilligger en prosjekt- og byggeleder ut fra prosjektet art.

Bestillingsfullmakten til Kåre Hagen AS er uten betydning for handlepliktene, idet den økonomiske oppfølgning gjelder hele prosjektet og ikke kun det byggeleder bestiller i henhold til fullmakt. Som profesjonell aktør er det uansett Kåre Hagen AS’ ansvar å sørge for klarhet omkring rekkevidden av egne ytelser.

Kåre Hagen AS kan heller ikke høres med at det ikke var deres oppgave å følge opp Multibygg AS i sluttfasen. Kåre Hagen AS ble instruert om å fortsette arbeidene, og byggherren betalte de timer som ble fakturert, jf. epost fra advokat Røed 15. september 2009. inntatt som bilag 189 nedenfor. Kåre Hagen AS fikk også full betaling, etter en helt midlertidig stans.

Dersom forholdet var at Kåre Hagen AS mente å stanse egen ytelse eller å heve kontrakten skulle dette vært varslet. Kåre Hagens AS har ikke meddelt byggherren at de ikke vil følge opp som avtalt, men fortsatte å sende timelister for sitt arbeid.

Det kan ikke ses bort fra at Kåre Hagen AS’ sviktende oppfølgning av byggeleders plikter relatert til overtakelse og avslutning av oppdraget har påført byggherren et økonomisk tap.

Erstatning kreves med et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til 3 millioner kroner. Erstatningsutmålingen må nødvendigvis bli skjønnsmessig. Det bestrides imidlertid at det er grunnlag for et såkalt fordelsfradrag, eller at Kåre Hagen AS kan kreve lemping av erstatningsansvaret.

Tapet som følge av tapt dagmulkt skal beregnes etter bustadsoppføringslovens regler. Også Norsk Standard 3430 gir hjemmel for utmåling av dagmulkt.

Hva angår betydningen av forliket mellom Julie Höegh og Multibygg AS, bestrides at Kåre Hagen AS kan kreve reduksjon i erstatningen ut fra at byggeleders ansvar er subsidiært i forhold til entreprenørens. Det vises til at det subsidiære ansvaret som Rt-1997-231 oppstiller for byggeleder, bare gjelder i forhold til feil i entreprenørens faktiske utførelse ved byggearbeidene og byggeleders kontroll av slike arbeider. Det ansvar som rettes mot Kåre Hagen AS i denne saken er ikke relatert til mangelfull kontroll av feilaktig utførelse.

Den kreditering byggherren har fått av Multibygg AS, kan byggherren uansett henføre til forhold som bare Multibygg AS er holdt ansvarlig for, jf. Rt-2008-1007.

For så vidt gjelder erstatningsposter der det foreligger grunnlag for ansvar både mot Kåre Hagen AS og Multibygg AS, erkjennes at innbetaling fra den ene skyldneren kan redusere tapet i forhold til den andre. I denne saken er dette forholdet imidlertid hensyntatt ved at påstanden mot Kåre Hagen AS er begrenset til 3 millioner kroner.

Dersom retten skulle komme til at byggherren ikke har lidt noe økonomisk tap, gjør Julie Höegh subsidiært gjeldende at det skal avsies fastsettelsesdom for at Kåre Hagen AS har opptrådt uaktsomt og i strid med profesjonsansvaret.

Julie Höegh har nedlagt slik påstand:

Prinsipalt:

Kåre Hagen AS plikter å betale Julie Höegh en erstatning fastsatt etter rettens skjønn oppad begrenset til 3 millioner kroner med tillegg av forsinkelsesrente fra 30. juli 2011 – én måned etter stevningen.

Subsidiært:

Kåre Hagen AS anses å ha opptrådt uaktsomt og i strid med profesjonsansvaret i sin prosjekt- og byggeledelse i Prinsessealléen 20 i Oslo.

For begge tilfeller:

Julie Höegh tilkjennes saksomkostninger for tingretten med tillegg av forsinkelsesrente fra utløpet av oppfyllelsesfristen på 14 dager fra forkynnelsen av dommen fra Asker og Bærum tingrett, samt omkostninger for lagmannsretten med tillegg av forsinkelsesrente fra utløpet av oppfyllelsesfristen på 14 dager fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Lagmannsretten er kommet til et noe annet resultat enn tingretten og bemerker:

Lagmannsretten vil nedenfor avgjøre om prosjekt- og byggeledelsesfirmaet Kåre Hagen AS kan holdes erstatningsansvarlig overfor Julie Höegh for ikke å ha ivaretatt oppfølgningen av den økonomiske situasjonen i prosjektet på en forsvarlig måte. Det vil deretter bli tatt stilling til om Kåre Hagen AS er erstatningspliktig overfor byggherren som følge av mangelfull oppfølgning og kontroll med entreprenørens arbeid og produksjon. Avslutningsvis vil lagmannsretten avgjøre om det foreligger grunnlag for erstatning forårsaket av Kåre Hagen AS’ ivaretakelse av byggherrens rettigheter i anledning fremdriften i prosjektet.

Som ansvarsgrunnlag har Julie Höegh vist til det såkalte profesjonsansvaret, som innebærer et strengt aktsomhetskrav til den som driver profesjonell rådgivning. Selv om kravene til forsvarlig profesjonsutøvelse er høye, er det likevel rom for enkelte feil og feilvurderinger, jf. Rt-2003-400. I samsvar med Lødrup, Lærebok i erstatningsrett, 6. utgave, side 172, legger lagmannsretten til grunn at «Det er avviket fra forsvarlig yrkesutøvelse som betinger ansvar».

Kåre Hagen AS og den prosjektansvarlige Morten Lippart er begge omfattet av profesjonsansvaret. Det legges til grunn at Kåre Hagen AS i kraft av arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, er erstatningsansvarlig overfor byggherren for skade forårsaket av forsømmelser hos Lippart.

Julie Höeghs krav om erstatning for økonomisk tap som følge av anført uforsvarlig økonomioppfølgning samt styring og kontroll av bestilte arbeider

Hva angår Kåre Hagen AS’ oppfølging av økonomien i prosjektet, legger lagmannsretten til grunn at Morten Lippart ved prosjektets oppstart tok initiativ til at det ble innhentet en kostnadsanalyse fra AS Bygganalyse. Beslutningen om ikke å legge denne til grunn ble tatt av byggherren i januar 2008, i samråd med anbefalinger fra arkitekt Refsum og interiørarkitekt Ellingsen, så vel som Lippart. Det synes på det rene at AS Bygganalyses kostnadsanalyse, i tillegg til å inneholde enkelte feil, var lite treffende i forhold til det arbeidet byggherren ønsket utført. Prosjektet var heller ikke ferdig planlagt, og man manglet derfor en slik detaljbeskrivelse som kunne gitt grunnlag for en mer inngående vurdering av hva som skulle utføres, hvilke materialer som skulle brukes og hva dette ville koste. På denne bakgrunn var det enighet om at Kåre Hagen AS skulle utarbeide sin egen foreløpige kostnadsanalyse, der det på enkelte punkter skulle tas utgangspunkt i AS Bygganalyses beregninger og for øvrig utøves et skjønn. I mai 2008 fremla Kåre Hagen AS en oversikt over økonomien i prosjektet. Det ble lagt til grunn en prosjektkostnad på 29,7 millioner kroner inkl. mva., hvorav huskostnadene var angitt til 14 millioner kroner ekskl. mva.

Høsten 2008 og vinteren 2009 ble Julie Höegh holdt jevnlig orientert om den økonomiske situasjonen i prosjektet. Det vises til Kåre Hagen AS’ prosjektrapporter til byggherren 10. oktober 2008 og 2. januar 2009, der Morten Lippart også fremhevet overfor byggherren at det var viktig for overholdelse av budsjettet at valg av løsninger, materialer og utførelser ble holdt innenfor det som var budsjettert. Vedlagt rapporten av januar 2009 var en økonomisk oversikt. Av oversikten går det frem at antatt kostnadsramme for prosjektet per 31. desember 2008 var økt til ca. 32,7 millioner kroner inkl. mva., og at antatte huskostnader var økt til ca. 19,2 millioner ekskl. mva. Hva angår årsaken til kostnadsøkningen ble det fra Lipparts side bl.a. vist til en undervurdering av kompleksiteten i løsninger og utførelser, endrede utførelser samt høyere materialkostnader. Også primo april og medio mai 2009 fikk byggherren tilsendt oversikter over prosjektets økonomiske stilling. I oversiktene fremgår det at antatt kostnadsramme for prosjektet per 31. mars 2009 og 15. mai 2009 var økt til henholdsvis ca. 37,8 millioner kroner inkl. mva. og ca. 38 millioner kroner inkl. mva. Antatte huskostnader var i samme periode steget til ca. 22,3 millioner kroner ekskl. mva. Til tross for de nevnte økningene i budsjettet, ble det fra byggherrens side ikke reist innsigelser mot Kåre Hagen AS måte å følge opp økonomien i prosjektet på. Etter lagmannsrettens mening er dette noe vanskelig å forstå, dersom manglende økonomistyring fra Lippart fremstod som en vesentlig årsak til budsjettoverskridelsene.

Morten Lippart har forklart at det var byggherren selv som hadde den overordnede styringen med økonomien i prosjektet. Etter det som fremkom under ankeforhandlingen er det heller intet som tilsier at ekteparet Höegh hadde overlatt til Lippart å bestemme hva som skulle utføres og hvilke materialer som skulle benyttes på eiendommen. Lipparts økonomiske handlefrihet i prosjektet var isteden meget begrenset, og det er på det rene at han ikke hadde fullmakt til å avbestille arbeider som kunne medføre overskridelser av budsjettet.

Slik lagmannsrettens ser det, kunne Morten Lippart i startsfasen med fordel ha gjort mer for å klargjøre rutinene rundt økonomistyring og fullmakter knyttet til styringen av prosjekteringen samt kontraheringen av arbeidene. Ved vurderingen av Lipparts oppfølgning av økonomien, er det imidlertid av betydning at det ved byggearbeidenes oppstart ikke var bestemt i detalj hva som skulle utføres på eiendommen, og at det under hele byggeprosessen foregikk prosjektering av arkitekt og interiørarkitekt på vegne av byggherren. Dette gjorde det etter lagmannsrettens mening vanskelig å etablere et detaljert budsjett som kunne ha muliggjort en nøyere kontroll av kostnadsutviklingen i prosjektet.

For Lipparts styring og kontroll av merkostnadene, var det videre en utfordring at det var byggherren selv, som i nært samarbeid med arkitekten og interiørarkitekten, foretok bestillinger og besluttet hvilke arbeider som skulle utføres på eiendommen. Under slike forutsetninger er det ikke sikkert at et regime med rapportering av endringer og varsling mot budsjett ville vært hensiktsmessig å gjennomføre. Da både arkitekten og interiørarkitekten fremstod som erfarne profesjonsutøvere, må det etter lagmannsrettens syn også sies å ha formodningen mot seg at de underveis i byggeprosessen foretok prosjekteringer som ikke var nødvendige eller hensiktsmessige for det produktet byggherren ønsket seg. Dersom byggherren hadde villet at Kåre Hagen AS skulle tatt styringen over kostnadssiden i prosjektet, og som ledd i dette skulle ha grepet inn mot byggherrens og arkitektenes bestillinger, hadde Julie Höegh dessuten en sterk oppfordring til å kommunisere dette til Lippart. Når hun ikke gjorde dette, er det etter lagmannsrettens mening heller ikke grunnlag for å rette sterke bebreidelser mot Lippart for at han underveis i prosessen ikke tok større grep for å kontrollere kostnadsutviklingen i prosjektet. At Lippart har fulgt opp byggherrens ønsker om besparelser vinteren 2009 er etter lagmannsrettens mening ikke tvilsomt. Det vises her til at Lippart i byggemøte 14. januar 2009 og fremover understreket overfor både arkitekt og entreprenør at prosjektet var i en anstrengt økonomisk stilling, og at det derfor var viktig å ha fokus på økonomi i både planlegging og utførelse.

Medio april 2009 ba byggherren Morten Lippart om å innhente en utbetalingsplan for Multibygg AS’ resterende arbeider/leveranser. I den anledning mottok Lippart en epost fra Multibygg AS ved Trond Syvertsen, datert 30. april 2009. I eposten går det frem at gjenstående fakturering per 1. mai 2009 var antatt å være i størrelsesorden 4 millioner kroner ekskl. mva. Det er et faktum at denne angivelsen viste seg å være feil. Av oversikt over estimert sluttkostnad for prosjektet per 20. august 2009 var huskostnadene kommet opp i 28 millioner kroner ekskl. mva., det vil si ca. 8,1 millioner kroner mer enn opplyst i eposten 30. april 2009.

Ved vurderingen av Morten Lipparts håndtering av eposten, er lagmannsretten kommet til at Lippart handlet i strid med kravene til forsvarlig yrkesutøvelse, da han unnlot å gjøre en konkret vurdering av epostens innhold, før denne ble oversendt til byggherren. Etter lagmannsrettens mening kan Kåre Hagen AS ikke høres med at det ikke var Lipparts oppgave å vurdere tallene. Som byggherrens rådgiver innen prosjektadministrasjon og med den plikt han hadde til å ivareta byggherrens interesser, lå det klart innenfor Lipparts oppdrag for Julie Höegh å foreta en vurdering av entreprenørens estimat over gjenstående fakturering i prosjektet.

Ut fra Morten Lipparts kjennskap til forholdene på byggeplassen og Kåre Hagen AS’ egen økonomioversikt per 31. mars 2009, er lagmannsretten videre av den oppfatning at Lippart burde ha forstått at ca. 4 millioner kroner ekskl. mva. for de samlede gjenstående arbeidene var et urealistisk beløp. Det vises i den forbindelse til at de samlede huskostnadene som ble oppgitt i eposten 30. april 2009, var over 2,4 millioner kroner ekskl. mva. lavere enn huskostnadene i Kåre Hagen AS’ økonomioversikt en måned tidligere. Det var etter hva lagmannsretten kan se ingen hendelser eller erfaringer i byggeprosessen fram til 30. april 2009, som skulle gi grunnlag for å anta at kostnadene ville bli så vidt mye lavere enn det Lippart selv hadde anslått dem til per 31. mars 2009. Slik lagmannsretten vurderer det, skulle Lippart derfor ha foretatt en selvstendig vurdering av tallene, gjerne i samråd med Multibygg AS’ anleggsleder Dehlie. Da han isteden valgte å oversende eposten til byggherren uten å foreta nødvendig bearbeidelse, var dette ikke i samsvar med forsvarlig handlemåte.

Lagmannretten finner videre at Morten Lippart kan kritiseres for ikke å ha sørget for innhenting av økonomirapporter fra Multibygg AS fra april til og med juli 2009, slik det var blitt gjort til og med mars s.å. Han er også vesentlig å bebreide for ikke å ha holdt byggherren tilstrekkelig informert om økningene i huskostnadene utover sommeren 2009. Det er ved denne vurderingen lag vekt på at Lippart i juni 2009 anviste fakturaer fra Multibygg AS som gikk utover anslaget over gjenstående fakturering og utover det reviderte budsjettet per 15. mai 2009, uten å varsle byggherren særskilt om dette.

Slik lagmannsretten ser det, må det ha vært påregnelig for Morten Lippart at han ved å unnlate å vurdere tallene i eposten fra Multibygg AS samt ved ikke å holde byggherren tilstrekkelig informert om økningen i huskostnadene, ville kunne påføre byggherren et økonomisk tap. Etter lagmannsrettens mening burde Lippart ha forstått at det feilaktige estimatet over gjenstående arbeider per 30. april 2009 var egnet til å gi byggherren forventninger om at huskostadene var i samsvar med budsjettet, og at det derfor ikke var påkrevd for byggherren å foreta kostnadsreduserende tiltak.

Lagmannsretten finner det videre sannsynliggjort at det foreligger et økonomisk tap ved at byggherren i mai – juni 2009 ville ha gjort enkelte kostnadsbesparende tiltak, dersom hun på dette tidspunktet hadde fått seg forelagt korrekte tall for den økonomiske situasjonen i prosjektet. Det er ved denne vurderingen lagt vekt på at det tidligere i prosessen, både våren 2008 og vinteren 2009, ble foretatt kostnadsreduserende tiltak fra byggherrens side, da hun ble kjent med at budsjettet kom til å bli overskredet.

Når det gjelder størrelsen på mulige innsparinger, er lagmannsretten i tvil. Det er ved denne vurderingen lagt vekt på at prosjektet i mai – juni 2009 var kommet så langt at det var begrensede muligheter for besparelser. Av betydning for erstatningsutmålingen er også at eiendommen de facto har fått en kvalitet og standard som er bedre enn hva som hadde vært tilfellet om kostnadsreduserende tiltak hadde blitt gjort. I samsvar med Sandvik, Konsulentens økonomiske ansvar, side 22, legger lagmannsretten til grunn at byggherren bare vil kunne kreve erstatning «dersom han kan sannsynliggjøre at det feilaktige overslaget har påført ham utgifter som ikke korresponderer med noen tilført verdi».

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at erstatningen skjønnsmessig fastsettes til 700 000 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter fra 30 dager etter påkrav, det vil si fra 30. juli 2011. Det er ved erstatningsutmålingen lagt til grunn at særlig landskapsarbeidene mest sannsynlig ville fått en enklere utførelse. Også innendørs er det sannsynlig at byggherren ville gjort visse innsparinger. Dette gjelder etter lagmannsrettens mening særlig for valget av bl.a. fliser på peisen i stuen, dørhåndtak og solavskjerming. Det ville også mest sannsynlig ha vært gjort enkelte reduksjoner i bruken av Kebony, slik at f.eks. trappen ned til garderoben i kjelleren og dørene til bassengområdet ville fått en enklere utførelse. Etter lagmannsrettens mening er samtlige av disse innsparingene av en slik art at de ikke kan sies å ha hatt noen vesentlig innflytelse på eiendommens bruks- eller omsetningsverdi. På denne bakgrunn vil det heller ikke bli gjort noe berikelsesfradrag i erstatningsbeløpet.

Hva angår mulige merutgifter ved bruk av Kebony på gulvet og i trappen i hallen, er lagmannsretten kommet til at disse ikke kan være gjenstand for erstatning. Det er ved denne vurderingen sett hen til at gulvbordene var ankommet byggeplassen allerede primo mai 2009, og at det derfor ville vært mindre hensiktsmessig å returnere disse. Av betydning for saken er også at bruken av Kebony i hallen må anses å ha tilført boligen en økt interiørmessig kvalitet, sammenliknet med f.eks. et furugulv. Etter lagmannsrettens mening må merkostnadene ved dette tiltaket anses oppveid av en tilsvarende merverdi.

Lagmannsretten finner ikke at det er rettslig grunnlag for å redusere erstatningen for tapte innsparinger som følge av forliket med Multibygg AS. Kåre Hagen AS kan ikke kreve at den kreditering som byggherren har fått av entreprenøren skal gå til fradrag i erstatningsposter som entreprenøren ikke kan holdes ansvarlig for, jf. Rt-2008-1007.

Julie Höeghs krav om erstatning for anført mangelfull kontroll og oppfølgning av entreprenørens arbeid og produksjon samt anført uforsvarlig godkjennelse av forskuddsbetaling

Innledningsvis bemerkes at det fra Julie Höeghs side ikke er anført at Multibygg AS har fakturert flere timer enn entreprenøren faktisk har brukt på byggeplassen. Problemstillingen er om Kåre Hagen AS’ oppfølgning av regningsarbeidet og produksjonen i prosjektet har gitt opphav til en mindre rasjonell og effektiv ressursbruk hos Multibygg AS, og således påført byggherren et økonomisk tap.

Lagmannsretten legger til grunn at Kåre Hagen AS fikk oversendt og førte kontroll med Multibygg AS’ fakturaer. Disse var vedlagt spesifiserte kostnadsoppstillinger over alle påløpte kostander i faktureringsperiodene. Vedlagt fakturaene lå timelister for Multibygg AS’ egne arbeider, kopi av fakturaer knyttet til innkjøp av varer og kopi av fakturaer for arbeider utført i underentrepriser med oversikt over timeforbruk og materialkostnader.

Morten Lippart holdt også hyppige byggemøter på byggeplassen, og han deltok i fremdriftsmøter som entreprenøren innkalte til. I tillegg til dette var Lippart på normalt to til tre ukentlige, uanmeldte besøk på byggeplassen. Under disse møtene/besøkene kontrollerte han Multibygg AS’ og deres underentreprenørers tilstedeværelse på byggeplassen samt effektiviteten i arbeidet. Han foretok også stikkprøvekontroller av timelistene. Etter lagmannsrettens mening var Lipparts kontroll og oppfølgning av Multibygg AS’ regningsarbeid og produksjon i samsvar med alminnelig god byggelederskikk på en byggeplass på størrelse med «Solbakken». Dersom Julie Höegh hadde forventninger om at Lippart skulle være til stede på byggeplassen full tid fem dager i uken, legger lagmannsretten til grunn at dette ikke var formidlet til Lippart.

Hva angår timelistene for Multibygg AS’ egne ansatte, legger lagmannsretten til grunn at disse var spesifisert per ansatt og i mange tilfeller også i forhold til fag/type arbeid, men at de ikke alltid inneholdt en konkret spesifikasjon av den enkelte arbeidsutførelsen. At Morten Lippart godkjente timelister som i liten grad var spesifisert i forhold til konkrete arbeidsoppgaver, var nok noe uheldig, men kan i denne konkrete saken ikke anses som noen ansvarsbetingende forsømmelse. Det vises i den forbindelse til at Lipparts attestasjon av timelistene lå så tett opp til arbeidets utførelse i tid at han mest sannsynlig visste hvilket arbeid den konkrete håndverker hadde utført. Timelistene på Solbakken var dessuten kontrollert og godkjent av Erling Dehlie, som Lippart kjente fra tidligere som er en meget dyktig og erfaren anleggsleder. I sin forklaring for lagmannsretten har Dehlie opplyst at det i prosjektet «Solbakken» ikke hadde vært nødvendig med en nærmere spesifikasjon av de konkrete arbeidsutførelsene, da han ved selvsyn hadde kunnet kontrollere hva den enkelte arbeidstaker hadde utført i løpet av dagen/uken. Dehlie var på byggeplassen i åtte timer hver dag, og etter lagmannsrettens mening er det ikke grunnlag for å betvile at han hadde meget god oversikt over hvem som var til stede og hva de gjorde. Da Lippart heller ikke ved egne, hyppige inspeksjoner og stikkprøvekontroller på byggeplassen hadde kunnet konstatere noe misforhold mellom fakturerte timer og utført arbeid, finner lagmannsretten at det ikke kan bebreides Lippart som uaktsomt at han på vegne av byggherren godkjente Multibygg AS’ timelister, selv om disse ikke alltid var nærmere spesifisert.

Lagmannsretten har i denne saken heller ikke funnet det sannsynliggjort at det har funnet sted noen urasjonell drift fra entreprenørens side, eller at Multibygg AS’ administrasjon arbeidet mer enn nødvendig. At det var ineffektivitet på byggeplassen er benektet av både Morten Lippart og Erling Dehlie, og det synes ikke å være uenighet mellom partene om at Julie og Thomas Höegh har fått en boligeiendom uten mangler og av høy håndverksmessig kvalitet. Det forhold at det totalt sett har medgått adskillig flere arbeidstimer og timer til administrasjon enn opprinnelig antatt, er i seg selv intet bevis for at arbeidene på byggeplassen ikke har vært drevet rasjonelt og effektivt. Det vises til at det ved byggearbeidenes oppstart ikke var endelig bestemt hva som skulle utføres på eiendommen, at det under hele byggeprosessen foregikk prosjektering på vegne av byggherren, og at Multibygg AS ikke bare skulle administrere eget arbeid, men også hadde merarbeidet med å innhente priser på andre leveranser og arbeid. At det under veis i prosjektet oppstod uforutsette forhold knyttet til bl.a. nye bunnledninger, samtidig som kompleksiteten i arbeidene på huset var større enn forutsatt, var etter lagmannsrettens mening også med på å øke kostnadene.

Av betydning for saken er videre at byggherren gjennom forliket med Multibygg AS ble gitt et avslag i kontraktssummen på 2 millioner kroner ekskl. mva. Etter lagmannsrettens mening er det fra byggherrens side ikke ført bevis for at det har foregått urasjonell drift på byggeplassen utover hva som allerede er kompensert for gjennom prisavslaget fra Multibygg AS. Også byggherrens eventuelle tap som følge av forhøyede riggkostnader og utgifter til byggvask må anses dekket av prisavslaget.

Hva angår byggherrens anførsel om uforsvarlig godkjenning av forskuddsbetaling, er det ubestridt at Morten Lippart 24. juni 2009 anviste til utbetaling en faktura fra Multibygg AS av 23. juni 2009 pålydende 2 885 271 kroner inkl. mva. Fakturaen dreiet seg om utførte arbeider for Multibygg AS’ egne ansatte samt underentreprenører per 22. juni 2009 med tillegg av stipulerte arbeidstimer i perioden frem til 30. juni 2009. Erling Dehlie har forklart – og lagmannsretten legger til grunn – at fakturaen ble sendt en uke før tiden som følge av ferieavvikling. Han forklarte videre at anslaget over stipulerte timer var blitt korrigert i fakturaen fra Multibygg AS som ble sendt i august s.å.

Slik lagmannsrettens ser det, kan Julie Höegh ikke få medhold i at det var uaktsomt at Morten Lippart anviste fakturaen til utbetaling, selv om fakturaen gjaldt stipulerte arbeider for 972 060 kroner ekskl. mva. Etter lagmannsrettens syn var Lipparts anvisning av fakturaen i samsvar med anerkjent praksis i byggebransjen.

Lagmannsretten har for øvrig vanskeligheter med å se hvordan Morten Lipparts anvisning av fakturaen kan anses å ha vært i strid med byggherrens interesser. Det vises i så henseende til at de stipulerte arbeidstimene for lengst var utført da fakturaen forfalt til betaling 20. juli 2009.

Julie Höeghs krav om erstatning for anført mangelfull oppfølgning av byggherrens rettigheter i anledning fremdriften i prosjektet – dagmulkt

I entrepriseavtalen mellom byggherren og Multibygg AS var ferdigstillelsesdato for prosjektet avtalt til 8. mai 2009, forutsatt at igangsettingstillatelse forelå innen uke 18 i 2008. Dette lot seg ikke gjennomføre, og ferdigstillelsesdatoen ble utsatt flere ganger, først til juni 2009 og deretter til august 2009. Det er på det rene at boligen ikke ble tatt i bruk av Julie Höegh før i oktober 2009.

Problemstillingen er om Kåre Hagen AS’ kan bebreides for ikke å ha ivaretatt byggherrens interesser i forhold til et mulig krav om dagmulkt.

Hva angår utsettelsen fra 8. mai 2009 til ultimo juni 2009 legger lagmannsretten til grunn at utsettelsen må anses akseptert av Morten Lippart på vegne av Julie Höegh. At byggherren som følge av denne aksepten var avskåret fra å kreve dagmulkt, er imidlertid ikke tilstrekkelig for at Kåre Hagen AS skal komme i ansvar. Det må i tillegg sannsynliggjøres at byggherren som følge av forsinkelsen frem til juni 2009 ville hatt krav på dagbøter fra Multibygg AS.

Både Norsk Standard NS 3430 og bustadsoppføringsloven gir hjemmel for dagmulkt, dersom ytelsen er forsinket fra entreprenørens side. I denne saken finner lagmannsretten det imidlertid ikke godtgjort at forsinkelsene frem til ultimo juni 2009 kunne lastes Multibygg AS og/eller kunne gitt grunnlag for dagbøter. For det første legger lagmannsretten til grunn at det var kjent for byggherren at den avtalte ferdigstillelsesdatoen var av foreløpig karakter, da omfanget av kontraktsarbeidene per våren 2008 ennå ikke var ferdig prosjektert, og fordi det ved rehabilitering og ombygging av eldre bygninger vanskelig lar seg fastsette på forhånd hvilke arbeider som vil være nødvendig å utføre. Ut fra referatene fra byggemøtene synes problemene med fremdriften videre å ha oppstått som følge av forhold som byggherren hadde risikoen for, slik som forsinket igangsettingstillatelse og uforutsett merarbeid knyttet til f.eks. vann- og avløpsledninger. Forsinkelsene synes for øvrig å ha hatt sin årsak i økt kontraktsvolum, byggherrens bestillinger og de stadige prosjekteringene som arkitektene – som opptrådte på vegne av byggherren – fant det nødvendig å gjøre. Det skal videre bemerkes at deler av den bestilte arbeidsutførelse var mer tidkrevende enn entreprenøren kunne ha forutsett. Det vises i den forbindelse til bl.a. arbeidet med hovedtrappen, byggherrens ønske om legging av mosaikkfliser på foreldrebadet samt sorteringen og leggingen av Kebonygulv i hallen.

Slik lagmannsretten ser det, var det i denne saken av mindre betydning for fremdriften at det fra Morten Lipparts side ikke ble utarbeidet en egen fremdriftsplan eller egne bestillings- og leveranseplaner. Det vises til at det fra Multibygg AS’ side var utarbeidet en hovedfremdriftsplan, og at denne ble lagt til grunn for prosjekteringen. At det var viktig for fremdriften at tegninger og avklaringer vedrørende entreprenørens arbeidsutførelser ble fremskaffet rettidig, ble for øvrig tatt opp til behandling i byggemøtene i prosjektet. Da både arkitekten, og etter hvert også interiørarkitekten, var til stede under disse møtene, er det etter lagmannsrettens syn ikke sannsynliggjort at eventuelle skriftlige bestillings- og leveranseplaner utarbeidet av Lippart, ville hatt noen betydning for fremdriften på byggeplassen.

Når det gjelder utsettelsen fra ultimo juni til ultimo august 2009, legger lagmannsretten til grunn at byggherren under byggherrebefaringen 28. juni 2009, aksepterte at ferdigstillelsesdatoen for prosjektet ble utsatt til 25. august 2009, da Julie Höegh på dette tidspunktet igjen skulle være i Oslo. Slik lagmannsretten ser det, er det ikke grunnlag for å bebreide Morten Lippart som uaktsomt at han ikke frarådet byggherren å inngå en slik avtale med Multibygg AS. Av betydning for saken er i så henseende at det heller ikke for perioden frem til 25. august 2009 kan anses godtgjort at Multibygg AS var skyld i forsinkelsene, eller at det hadde vært grunnlag for dagmulkt. Ut fra referatet fra byggemøtet 10. juni 2009, synes på det rene at forsinkelsen frem til august 2009 skyldes forhold som byggherren hadde risikoen for og/eller hindringer som lå utenfor entreprenørens kontroll. Det vises til at Menergaanlegget og Bremsdørene, som var bestilt av byggherren, ennå ikke var levert, og at Bremsdørene var av betydning for innredningssnekkerens arbeid, samt arbeidet med listverk og gulv. Det var videre nødvendig med supplering av Kebonygulvet, som var avgjørende for ferdigstillelse av hallen, gjestetoalettet mm. Heller ikke slipingen av det eksisterende furugulvet i spisestuen lot seg gjennomføre så raskt som ønsket, da den aktuelle håndverkeren for dette arbeidet var på ferie i hele juli måned. Av betydning for fremdriften på byggeplassen var videre at det fra arkitektene side ble foretatt prosjektering også gjennom hele sommeren 2009.

Hva angår utsettelsen fra 25. august 2009 og frem til byggherren tok huset i bruk ultimo oktober 2009, kan lagmannsretten ikke se at Kåre Hagen AS var ansvarlig for oppfølgningen av byggherrens mulige dagmulktskrav mot Multibygg AS. Det på det rene at byggherren 22. august 2009 stoppet betalingen til Kåre Hagen AS, og Morten Lippart må etter dette tidspunktet anses å ha blitt fratatt sitt oppdrag som prosjektadministrativ leder. At Lippart i brev fra advokat Røed 15. september 2009 ble lovet betaling for påløpte og fremtidige arbeidstimer som «byggeleder», kan etter lagmannsrettens mening ikke medføre at ansvaret for å ivareta byggherrens juridiske rettigheter overfor Multibygg AS fortsatt lå hos Lippart. Etter lagmannsrettens syn ville dette heller ikke vært naturlig, all den stund byggherren på dette tidspunktet var representert av advokat med entrepriserettslig spesialkompetanse.

Noe økonomisk tap som følge av sviktende oppfølgning fra byggeleders side relatert til overtakelse og avslutning av oppdraget, er det etter lagmannsrettens mening ikke ført tilstrekkelig bevis for. Da lagmannsretten ovenfor har kommet til at Kåre Hagen AS’ heller ikke kan holdes ansvarlig for oppfølgningen av et mulig dagmulktskrav etter 25. august 2009, er det ikke nødvendig å ta stilling til på hvilket tidspunkt etter 25. august 2009 som entreprenøren kunne krevd at byggherren overtok eiendommen.

Sakskostnadsspørsmålet

Ved vurderingen av sakskostnadsspørsmålet skal lagmannsretten legge sitt resultat til grunn også ved avgjørelsen for tingretten, jf. tvisteloven § 20-9 andre ledd.

Julie Höegh er i lagmannsretten tilkjent en erstatning på 700 000 kroner med tillegg av renter. Hennes påstand er at Kåre Hagen AS skal tilkjennes erstatning fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til 3 millioner kroner. I realiteten er det skjønnsmessig angitte kravet fordelt på trefire ulike grunnlag, hvorav ankemotparten har fått medhold i ett. Etter lagmannsrettens mening er saken da ikke vunnet «fullt ut eller i det vesentlige», jf. tvisteloven § 20-2 andre ledd og Schei m.fl., Tvisteloven kommentarutgave side 894.

Heller ikke Kåre Hagen AS kan sies å ha vunnet saken.

Når ingen av partene har vunnet saken etter definisjonen i tvisteloven § 20-2 andre ledd, er hovedregelen at ingen av dem har krav på erstatning for sakskostnader fra motparten.

Unntak kan imidlertid gjøres etter tvisteloven § 20-3, dersom en part har fått medhold av betydning, og tungtveiende grunner tilsier det. Ved avveiningen skal det etter bestemmelsens andre punktum legges vekt på momentene i tvisteloven § 20-2 tredje ledd.

Lagmannsretten anser det klart at Julie Höegh må anses å ha fått medhold av betydning. Hun har fått medhold i at vilkårene for erstatning er oppfylt, og hun er tilkjent en erstatning på 700 000 kroner. Kåre Hagen AS nedla påstand om frifinnelse.

Lagmannsretten finner videre at tungtveiende grunner tilsier at Julie Höegh bør tilkjennes sakskostnader både for tingretten og lagmannsretten. Det er ved denne vurderingen lagt særlig vekt på at Kåre Hagen AS har avslått et forlikstilbud fra ankemotparten 11. februar 2011 om å løse saken ved betaling av erstatning med 635 000 kroner. Resultatet for Kåre Hagen AS er i lagmannsretten blitt dårligere enn forlikstilbudet fremsatt av Julie Höegh.

Advokat Anne Cathrine Røed har fremlagt en omkostningsoppgave som viser et samlet krav for lagmannsretten på kroner 547 115 kroner inkl. mva., hvorav 414 220 kroner ekskl. mva. er salær til prosessfullmektigen. Det er oppgitt i alt 134,75 timers arbeid, hvorav 17,75 timer er arbeid frem til og med anketilsvaret/den avledede anken og 90,5 timer er angitt å gjelde arbeid frem til ankeforhandlingen. Timeprisen er oppgitt til 2 800 kroner ekskl. mva. Kåre Hagen AS har protestert mot omkostningskravet og gjør gjeldende at salæret på tilsvarende måte som for tingretten er vesentlig for høyt. Til sammenligning har ankende parts prosessfullmektig, advokat Beate Vesterås, fremlagt en omkostningsoppgave hvor salæret utgjør kroner 103 600 kroner ekskl. mva. I oppgaven er det oppgitt at det har medgått i alt 74 timer, hvorav 50 timer gjelder utarbeidelse av anke og saksforberedelse for lagmannsretten. Timeprisen er oppgitt til 1 400 kroner.

Lagmannsretten finner at til sammen 108,25 advokattimer i saksforberedelse for lagmannsretten er noe for høyt. Etter lagmannsrettens mening er saken lagt noe bredere opp enn hva som fremstår som nødvendig og rimelig for å ivareta ankemotpartens interesser. Det er ved vurderingen av salærkravets størrelse også sett hen til tvistegjenstandens verdi, samt at advokat Røed var kjent med saken fra tingretten. Lagmannsretten reduserer på denne bakgrunn omkostningskravet for lagmannsretten med 20 timer, som med den oppgitte timesatsen på 2 800 kroner innebærer en reduksjon med 56 000 kroner ekskl. mva.

Ankemotparten tilkjennes etter dette 477 115 kroner inkl. mva. i sakskostnader for lagmannsretten. Av dette er 358 220 kroner salær, 960 kroner utlegg, 28 380 kroner rettsgebyr og 89 555 kroner merverdiavgift. I tillegg skal Kåre Hagen AS dekke utgiftene til fagkyndige meddommere etter nærmere fastsettelse av retten.

Julie Höegh ble med rette tilkjent dekning av sakskostnader også i tingretten. Tingretten reduserte imidlertid omkostningskravet fra 1 227 102 kroner inkl. mva. til 800 000 kroner inkl. mva. Lagmannsretten er enig med tingretten i at det var grunnlag for å redusere salærkravet og viser til tingrettens begrunnelse. Lagmannsretten finner at det totale timeantallet for tingretten samlet sett gikk ut over det som var nødvendig og rimelig arbeid med saken.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning

1. Kåre Hagen AS dømmes til innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen å betale erstatning til Julie Höegh med 700.000 – sjuhundretusen – kroner med tillegg av lovbestemt forsinkelsesrente fra 30. juli 2011 til betaling skjer.

2. I sakskostnader for tingretten og lagmannsretten betaler Kåre Hagen AS til Julie Höegh 1.277.115 – enmilliontohundreogsyttisjutusenetthundreogfemten – kroner inkl. mva. innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen.

Les også:AF Gruppen «senket» rørleggeren

Vi bistår klienter over hele landet.