Private anskaffere risikerer også erstatningsansvar

Et borettslag på Østlandet skulle rehabilitere fasadene på bygningsmassen. På vanlig måte engasjerte de en konsulent for å kartlegge behovet. Når behovet var kartlagt ble entreprenør A invitert til å montere en prøvevegg. Borettslaget likte løsningen og konsulenten utarbeidet prisgrunnlaget med utgangspunkt i metoden som var brukt på prøveveggen.

Fire entreprenører, herunder entreprenør A, ble invitert til å levere tilbud, det ble gjennomført befaring. En entreprenør trakk seg og tre leverte tilbud.

Det hører med til historien at konsulenten ikke gjorde en god nok jobb ved utarbeidelsen av konkurransegrunnlaget. Det er nemlig slik at private anskaffere blir bundet til de konkurranseregler som gjelder for konkurransen fra og med det tidspunkt prisgrunnlaget blir sendt tilbyderne. I motsetning til offentlige anskaffere kan private anskaffere fritt velge hvilke konkurranseregler som skal gjelde, men da må reglene tas inn i prisgrunnlaget slik at tilbyderne vet hvilke konkurranseregler de må forholde seg til. Konsulenten innarbeidet ikke i prisgrunnlaget de reglene borettslaget burde ha sikret seg, og borettslaget ble bundet til de ulovfestede anbudsrettslige reglene. I praksis er reglene lik reglene vi finner i NS 8400. Disse reglene forbyr forhandlinger og endringer av tilbud etter tilbudsfristens utløp. Borettslaget ble med det fratatt muligheten til å forhandle med entreprenørene.

Etter at tilbudene var mottatt, ble de vurdert av konsulenten som anbefalte at entreprenør B skulle få kontrakten. Etter litt kommunikasjon mellom konsulenten og styret i borettslaget, ble det sendt en e-post til de tre entreprenørene. Det ble sagt at B hadde lavest tilbud, og konsulenten takket alle for interessen og håpet de også ville delta i fremtidige forespørsler.

Konsulenten innkalte B til et møte dagen etter hvor agendaen var «å gå gjennom alternative løsninger + +». I ettertid hevdet borettslaget at det var et avklaringsmøte, som lovlig kunne gjennomføres. Møtet ble gjennomført, og på møtet ble B bedt om å gi pris på en alternativ løsning. Etter møtet sendte entreprenør B som avtalt et revidert tilbud.

Bare noen dager etter ga styret i borettslaget beskjed til konsulenten at de ikke ønsket kontrakt med B, og konsulenten ringte B og opplyste om at konkurransen ville bli avlyst. Det var nå ikke gått mer enn ca. en uke fra konsulenten hadde gitt entreprenørene beskjed om at B hadde lavest tilbud. Kontrakt mellom borettslaget og B ble aldri signert, men borettslaget inngikk en kontrakt med A noen måneder senere.

Rettslig sett hadde borettslaget og entreprenøren gjennomført forhandlinger og entreprenørens tilbud var blitt endret. Etter de ulovfestede anbudsreglene er ikke det tillatt, og rettspraksis er klar på at når så skjer, skal det legges til grunn at partene har inngått avtale. Partene var, uten at de var bevisst på det allerede gjensidig bundet til avtalen.

Når borettslaget aldri oppfylte sin del av avtalen og i stedet sa at konkurransen var avlyst, brøt de i praksis avtalen. Avtalebruddet utløste krav om erstatning for positiv kontraksinteresse for entreprenøren, det vil si han kunne kreve erstattet den fortjenesten han nå gikk glipp av når kontrakten ikke ble gjennomført. Entreprenøren fikk erstattet kr. 2 millioner kroner, «uten å løfte en hammer for borettslaget».

Det er flere sider ved dommen som også er av interesse, men det viktige i denne sammenheng er å peke på at entreprenører skal ikke akseptere at utbyggere / anskaffere ber entreprenører prise og kanskje bidra med å utvikle/prosjektere prosjekter, for deretter å gi jobben til andre i strid med de regler som gjelder for konkurransen. Skal entreprenørene bruke tid på å prise, utvikle prosjekter, forventes det at utbygger / anskaffer også følger reglene. Gjør de ikke det anbefaler vi saken vurdert for eventuelt erstatningskrav.

Vi bistår klienter over hele landet.