Endringer og tilleggsarbeid etter Bustadoppføringslova

Alt arbeid som ikke er en del av den opprinnelige avtale er «endring». Endringer innebær at ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse skal endres. Et eksempel kan være at en forbruker vil ha skifer ved inngangspartiet til den nye hytta istedenfor naturgress. En endring kan også innebære at entreprenøren skal utføre noe mindre eller mer enn opprinnelig avtalt.

• Les mer om: Ferdighus og forbrukerentrepriser

Tre vilkår må være innfridd for å kunne pålegge entreprenøren å utføre endringer

Forbrukerens rett til å pålegge entreprenøren å utføre endringer er ikke ubegrenset. Etter Bustadoppføringslova § 9 er det tre vilkår som må være innfridd for at en forbruker skal kunne påføre entreprenøren endrings og tilleggsarbeid.

For det første må endringen stå i sammenheng med det arbeidet som opprinnelig er avtalt. Dette betyr at endringen ikke må fremstå som et nytt og selvstendig arbeid. Dette vil f.eks. være tilfelle hvis entreprenøren i tillegg til oppføring av hytte blir bedt om å bygge et anneks.

For det andre må ikke endringen i omfang eller karakter skille seg vesentlig fra kontraktsarbeidet. At tilleggsarbeidet i «omfang» ikke kan skille seg vesentlig fra det opprinnelige kontraktarbeidet betyr at en forbruker muligens ikke kan kreve at en snekker skal bygge en dobbelgarasje med en pris som utgjør 50 % av det opprinnelige kontraktsarbeidet, hvis det opprinnelige kontraktarbeidet omfattet å bygge en mindre enebolig. Da må det i så fall inngås en ny avtale. At tilleggsarbeidet i «karakter» ikke kan skille seg vesentlig fra kontraktsarbeidet betyr at en forbruker ikke kan be entreprenøren om å utføre noe som vil være å anse som et arbeid innenfor et annet fag.

Etter Bustadoppføringslova § 9 er det kun endringer som ikke i «vesentlig grad» skiller seg fra kontraktarbeidet i omfang og karakter som forbrukeren ikke kan pålegge entreprenøren å utføre. Hvor grensen går må fastsettes etter en skjønnsmessig vurdering.

For det tredje kan ikke forbrukeren kreve endringer hvis det vil føre til ulemper for entreprenøren som ikke står i forhold til forbrukerens interesser, se Bustadoppføringslova § 9(2). Det må altså foretas en interesseavveining mellom ulempene tilleggsarbeidet vil påføre entreprenøren i forhold til betydningen tilleggsarbeidet har for forbruker. Ulemper for entreprenøren kan f.eks. være forbrukerens betalingsevne, at organiseringen av virksomheten vanskeliggjøres eller at entreprenøren vil komme i forsinkelse vedrørende andre arbeidsoppgaver hvis han påtar seg å utføre tilleggsarbeidet.

Etter Bustadoppføringslova § 9 (3) kan forbruker og entreprenør avtale at forbrukeren ikke kan kreve endringer eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 % eller mer. Denne grensen gjelder bare hvis den er avtalt mellom partene. Det betyr at hvis den ikke er avtalt så kan forbrukeren i prinsippet pålegge entreprenøren å utføre tilleggsarbeid som utgjør mer enn 15 % av vederlaget.

I lys av de tre vilkårene omtalt ovenfor står likevel ikke forbruker fritt til å pålegge ubegrenset med endringer. På en måte gir 15 % grensen en viss veiledning for hvor omfattende tilleggsarbeidet kan være også hvor det ikke foreligger noen avtale om en slik grense.

Etter Bustadoppføringslova § 9(4) kan entreprenøren kreve at melding om endringer blir gjort skriftlig. Hvis entreprenøren har krevd skriftlighet, kan entreprenøren nekte å utføre endringen hvis forbruker ikke vil gjenta bestillingen skriftlig. Vi anbefaler alltid at endringer blir bestilt skriftlig, eller at entreprenøren varsler skriftlig krav om vederlagsjustering og fristforlengelse der entreprenøren anser et arbeid å være en endring.

• Les mer om: Varsling av tillegg og endringer – hva som må varsle når og hvordan

Entreprenørens rett til å kreve tilleggsbetaling for endringsarbeidet reguleres av Bustadoppføringslova § 42.

Etter § 42(1) har entreprenøren rett på tilleggsbetaling når dette er avtalt mellom partene. Dette er selvsagt den enkleste måten å sikre at entreprenøren får tilleggsbetaling. Men pass på at slike avtaler blir tydelige nok. En klassisk feil er at entreprenøren tror han har en avtale, men ved nærmere undersøkelser viser det seg at avtalen ikke er konkret nok til at det kan utledes noen rett til betaling for det konkrete endringsarbeidet.

Det er imidlertid ikke et krav at det må inngås avtaler for at entreprenøren skal ha rett på tilleggsbetaling. Dette følger av § 42(2) a eller b.

Etter § 42(2) bokstav a har at entreprenøren krav på tilleggsbetaling hvis han varsler kravet om tilleggsbetaling samtidig med eller i nær tilknytning til forbrukerens krav på endring. Det er som sagt ikke nødvendig at partene blir enige om tilleggsbetalingen. Det er nok at kravet er varslet.

Entreprenøren har faktisk normalt en plikt til å utføre endringen selv om partene er uenige om hvordan vederlagsjusteringen skal skje jfr. § 9. For å være sikker på å få krav på tilleggsbetaling må entreprenøren fremme kravet innen en uke eller to etter at kravet om å utføre endringsarbeidet har kommet fra byggherre, og uansett senest før endringsarbeidet starter.

Har ikke entreprenøren sendt slik varsel, har han bare krav på tilleggsbetaling dersom vilkåret i § 42(2) bokstav b er oppfylt.

• Les mer om: Hva må entreprenøren gjøre for å ha krav på tilleggsbetaling ved endringer?

Etter § 42(2) b har entreprenøren som en siste nødløsning krav på tilleggsbetaling hvis byggherre forsto at endringen ville medføre et slikt krav på tilleggsbetaling. Hva forbruker forsto og ikke forsto er et vanskelig bevistema. Selv om det kan virke opplagt at forbruker må ha forstått at en endring medførte ekstra kostnader for entreprenøren, er det ikke gitt at forbruker forsto at det ville komme et krav om tilleggsbetaling. Fraværet av varsel om krav på tilleggsbetaling, kan for en forbruker tolkes som en aksept fra entreprenøren om å utføre endringen uten å kreve noe tilleggsbetaling fra forbruker. For små endringer er dette alltid en nærliggende problemstilling. For større endringer skal det mer til at forbruker ikke forsto at det ville komme krav om tilleggsbetaling.

En forutsetning for at entreprenøren i det hele tatt kan kreve betaling for endringen etter bokstav b, er at forbrukeren forsto at det var snakk om en endring. Mener forbruker at det er snakk om vanlig kontraktarbeid, arbeid innenfor den inngåtte avtale, vil ikke forbruker forstå at det ville komme noe krav. Da hjelper det ikke at entreprenøren på sin side mente det var en endring. Mener entreprenøren det er snakk om en endring, bør det derfor alltid varsles krav om tilleggs vederlag og fristforlengelsen før arbeidet utføres.

Der ikke annet er avtalt skal justering av vederlag for endringer skjer etter prinsippet om regningsarbeid jfr. § 42(3). Dvs. at forbrukeren skal betale den nødvendige kostnadsøkningen samt en tilsvarende endring av entreprenørens påslag.

• Les mer om: Regningsarbeider

Selv om det er avtalt, eller generell enighet om at entreprenøren skal ha tilleggsbetaling ved endringer, må entreprenøren alltid varsle krav på tilleggsbetaling og fristforlengelse før han utfører endringer. Det er bare der det er en konkret avtale om tilleggsbetaling for en konkret endring at varsel er unødvendig.

For det andre ser vi tidvis at forbrukere oppriktig tror at en endring er en del av den opprinnelige kontrakten. Blir entreprenøren oppmerksom på dette må det sies fra med en gang om at arbeidet er å anse som et tilleggsarbeid og at det derfor kreves tilleggsbetaling og fristforlengelse.

For det tredje er det viktig at entreprenøren krever at endringsmeldingene blir gjort skriftlig. Det gjør det lettere for entreprenøren å vite hva han skal utføre. Et skriftlighetskrav gjør at forbrukeren må tenke seg nøye om når han skal beskrive hva som skal utføres. I tillegg er en skriftlig endringsmelding naturlig nok et bedre bevis ved en eventuell tvist enn en muntlig endringsmelding.

• Les mer om: 5 viktige regler knyttet til NS-kontraktene du bør huske på

Til slutt kommenterer vi entreprenørens «hoppeplikt»/utførelsesplikt slik vi kjenner den fra NS 8405 jfr. pkt. 26.1 første punktum. Etter denne bestemmelsen plikter entreprenøren å utføre endringsarbeid selv om partene er uenige om et arbeid er en endring eller ikke. Konsekvensen av å ikke hoppe, vil være at byggherren kan kreve erstattet merkostnaden forårsaket av at entreprenøren ikke hoppet, selv om det viser seg at det var en endring som ga entreprenøren rett på tilleggsbetaling.

I bustadoppføringslova har vi ingen tilsvarende uttrykkelig bestemmelse om hoppeplikt der partene er uenig i hvorvidt det foreligger en endring eller ikke. Det er hoppeplikt innenfor lovens rammer der partene er enig om at det er en endring, men uenig i vederlagsjusteringen. Der er imidlertid usikkert om det er noen hoppeplikt der partene er uenig i hvorvidt det er en endring eller ikke. Vi har ikke funnet sikre holdepunkter for bestemt tolkning i forarbeider og rettspraksis.

Entreprenøren vil alltid bli holdt erstatningsansvarlig for forbrukerens tap dersom han ikke utfører et arbeide og det senere viser seg å være et kontraktarbeid. Entreprenøren har selv risikoen for egne feilvurderinger. Hvorvidt entreprenøren kan holdes erstatningsansvarlig når det senere viser seg at det var en endring, er vi mer tvilende til. Her vil omsorgsforpliktelsen i lovens § 7 bli et moment som kan peke i retning erstatningsansvar.

Vi bistår klienter over hele landet.